Застройщики Петербурга готовятся к «неурожаю»

Фото: РБК

Три летних месяца текущего года являются наглядным подтверждением, что мировые экономические и политические события не слишком быстро влияют на рынок недвижимости: казалось бы, застройщики должны несколько притормозить с выводом на рынок новых проектов, однако, напротив, за июнь-август нынешнего года в Петербурге в продажу поступило даже несколько больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. По оценке руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, на территории Петербурга и пригородов в продажу вышло 60 новых объектов, включая новые очереди в уже запущенных проектах, прирост объема рынка составил около 1 млн кв. м.

Спешите строить

Среди крупных проектов эксперты рынка называют жилой комплекс «Шуваловский» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в Приморском районе Петербурга, сразу несколько проектов от компании Setl City («ЗимаЛето», «Чистое небо» и «Мироздание»), проект компании «Северный город» - Green City – на проспекте Александровской фермы, Scandi Klubb от шведской NCC на Аптекарском острове, «Граффити» компании «Ойкумена» на Шуваловском проспекте. Летом также были выведены в продажу новые очереди в проектах «GREENЛандия» и «7 столиц» (Setl City), «Cеверная долина» («Главстрой СПб»), очередные корпуса ЖК «VIVA», «Южная Акватория», «Калина-парк 2» (ЛСР).

В ближайших районах Ленинградской области эксперты отмечают малоэтажный комплекс «Золотые купола» компании «РосСтройИнвест», проект «Новое Сертолово» компании КВС. Запуском сразу двух проектов комплексного освоения в Сертолово, по словам председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Федора Туркина, можно ознаменовать появление этой зоны на «строительной карте» Всеволожского района. Кроме того, в продажу вышли проекты «Краски лета» от «Полис Групп», «Десяткино 2.0» от компании Normann, а также «Новые горизонты» от компании ЦДС. Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин добавляет, что именно в этом году началось активное строительство в поселке Янино Всеволожского района Ленинградской области, куда первым из крупных застройщиков, еще в 2013 году, пришел «Ленстройтрест». «Сейчас мы отмечаем большой интерес к Янино со стороны наших коллег по рынку, и вокруг стройплощадки нашего проекта «Янила Кантри» уже началось возведение еще нескольких жилых комплексов. С учетом планов администрации Ленобласти по развитию инфраструктуры этого района, можно предположить, что вскоре на месте поселка появится мини-город», - подчеркивает Александр Лелин.

Рывок перед затишьем

По оценке ведущего аналитика АН «Итака» Екатерины Бармашовой, нынешней осенью девелоперы Петербурга выведут на рынок еще около 1,26 млн кв м жилья. Так, например, уже начались продажи в проекте «Самоцветы» компании «ЛенСпецСМУ», в жилом комплексе «Я – Романтик» («Seven Suns Development») и «Солнечный город» (от Setl City). По словам коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дениса Бабакова, осенью его компания планирует вывести в продажу проект на Крестовском острове - жилой комплекс премиум-класса на Морском проспекте, 29, а к концу года начать реализацию жилого комплекса бизнес-класса в Приморском районе на первой линии Финского залива вблизи устья Малой Невки.

Между тем, как считает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, в дальнейшем застройщики по возможности будут снижать и объемы строительства, а в новых проектах закладывать меньшее количество квадратных метров для того, чтобы снизить абсолютную стоимость. «Пик продаж на рынке жилой недвижимости Петербурга пришелся на весну 2014 года, и еще одного всплеска до конца года ожидать не следует», - подчеркивает Полина Яковлева.

Все для покупателя

Есть прогнозы, что к концу года объем предложения сравняется или даже превысит показатели 2013 года (3,7 млн кв м только в границах Петербурга), в то же время рынок наблюдает снижение спроса. По мнению руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, в такой ситуации для застройщика крайне важно наличие разнообразной линейки продуктов - от готовых проектов для тех, кто хочет минимизировать риски, до проектов на начальной стадии строительства для тех, кто финансово ограничен. «Кроме того, большую роль для покупателей играет наличие удобных финансовых инструментов. На рынке ипотеки появляются новые игроки, в том числе у нашей компании за последние два месяца появилось несколько новых партнеров, предлагающих конкурентноспособные условия на рынке ипотечного кредитования», - добавляет Сергей Терентьев. К маркетинговым акциям застройщиков, по мнению экспертов, клиенты сейчас будут относиться вдвойне настороженно и будут тщательно просчитывать, так ли выгодно «вкусное» предложение в виде подарочных метров или скидок на паркинг.

Внимание на цены

По словам Екатерины Бармашовой, цена квадратного метра в течение лета 2014 года подросла не более, чем на 2-3% - примерно так же, как и в прошлом году. Директор по развитию Л1 Надежда Калашникова говорит о колебаниях не более чем на 0,1-0,5% как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. «В прошлом году летом также отмечалось некоторое снижение цен, однако с августа был отмечен стабильный рост. Вероятно, в ближайшее время ожидать резких колебаний цен не приходится. Тем не менее, в перспективе недвижимость все равно подорожает», - говорит она.

Ценовая динамика на рынке недвижимости в течение лета 2014 года.

КОММЕНТАРИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ:

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков:

Во втором полугодии можно прогнозировать дальнейшую дифференциацию ценового предложения: стоимость каждого конкретного объекта будет определяться индивидуально с учетом всех его характеристик и текущей рыночной конъюнктуры. Возможные колебания курса валют в настоящее время опосредованно влияют на рынок недвижимости – все больше покупателей выбирают ипотеку. У нас на данный вид покупки приходится 50% всех сделок.

Этой осенью мы ждем спокойного поступательного развития рынка. Жилая недвижимость пользуется стабильным спросом. На фоне текущей ситуации в банковском секторе, ведущей к риску потери средств, инвестиции в недвижимость выступают, на наш взгляд, самым надежным способом сохранения сбережений.

Председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Федор Туркин:

Активность первичных обращений покупателей со второй половины августа, безусловно, растет, естественный «перерыв» отмечался только в первую неделю осени. Впрочем, учитывая большое количество проектов (очередей), выведенных на рынок в последние месяцы, подъем спроса, каким бы он ни был, затронет далеко не весь объем предложения, а только объекты с проработанной концепцией и выверенным позиционированием. Для девелоперов никогда не бывает «простой» экономической или политической ситуации, «простых» и «легких» условий. Работать в условиях неопределенности – совершенно нормально для девелопмента, как, впрочем, и для любого клиентоориентированного бизнеса. И любой застройщик вынужден смотреть на несколько лет вперед, просчитывая «экономику», и что более важно, предвосхищая новые черты модели покупательского поведения, которые нужно отразить в концепции будущего продукта.

Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин:

По сравнению с 2013-м годом показатели продаж за первое полугодие минимум в три раза выше. Для нашей компании наиболее успешными были конец зимы - весна, в мае начался привычный летний спад. Однако то понижение спроса, которое наблюдалось на рынке недвижимости в летний период, носит временный, сезонный характер. Показательным с точки зрения спроса будет сентябрь, августовская тенденция к увеличению входящих обращений позволяет нам делать оптимистичные прогнозы на осенний сезон. Однако повторения весеннего ажиотажа, скорее всего, не будет. Изменений в структуре спроса в данный момент мы не видим, правда, в связи с политической ситуацией с начала весны нам поступали обращения с Украины. Массового характера они не имели.

Директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова:

Из-за нестабильности рубля сохранение средств становится все более актуальным. Поэтому тенденция последнего времени, если говорить о поведении покупателей, – это снижение количества спекулятивных инвесторов. Сейчас люди предпочитают покупать жилье не столько с целью заработать, а для того, чтобы сохранить свои сбережения. Те же, кто рассматривает покупку недвижимости как возможность заработать, в первую очередь обращают внимание на жилье бизнес- и элитного класса, расположенное в обжитых районах города. Именно такие квартиры обладают наибольшей ликвидностью и в перспективе позволят при продаже получить неплохие дивиденды. Если говорить о поведении застройщиков, то растущая конкуренция на рынке заставляет девелоперов активно развивать дополнительные опции, предусмотренные в жилых комплексах. Стандартные детские площадки и паркинги уже не удовлетворяют требований жильцов.

Руководитель Департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев:

Рост цен, который мы наблюдали зимой и весной, к лету приостановился, и цены были зафиксированы на уровне мая и в течение лета в целом оставались стабильны. Компании, которые воспользовались ажиотажным спросом, и необоснованно подняли цены, были вынуждены их снижать. Достаточно спокойная ситуация на рынке недвижимости позволяет клиентам вдумчиво и не спеша выбрать для себя самый интересный вариант, ориентируясь и на репутацию застройщика, и на его ценовое предложение. Сейчас в наиболее выигрышной ситуации находятся те компании, у которых диверсифицированный портфель проектов.