«Рост объема продаж Setl Group связан с высоким спросом на объект холдинга в классах высокий комфорт и бизнес, которые вышли на рынок в конце 2018-го года и в 2019-м. Речь идет преимущественно о проектах редевелопмента в престижных обжитых районах города. Жилые комплексы расположены в удачных локациях, на набережных, рядом с парками. Именно этого продукта, на наш взгляд, не хватало рынку», — сказал генеральный директор холдинга Ян Изак.
Иную динамику показала Группа ЛСР. В минувшем году компания сократила объем продаж и в натуральном, и в денежном выражении. При этом стоимость заключенных новых договоров достигла 84 млрд руб. (минус 9% к 2018 году), а объём продаж — 817 тыс. кв. м (минус 18%). Средняя цена проданной в 2019 году недвижимости выросла на 15% и составила 112 тыс. руб. за кв. м. Всего за год ЛСР ввела 834 тыс. кв. м чистой продаваемой площади.
По всей видимости, падение продаж ЛСР могло оказаться еще более существенным, если бы не рост цен. «Плановое снижение объёмов продаж на фоне неопределенности на рынке в течение первой половины года частично было компенсировано ростом цен на 15%, что поддержало маржинальность и доказало прочные позиции нашего рыночного предложения. Продажи в рублях снизились лишь на 9%, несмотря на исключительно успешный 2018 год», — уточнил гендиректор ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов.
Разные стратегии
Комментируя итоги работы крупнейших петербургских девелоперов, эксперты отмечают, что их показатели можно считать приемлемыми, учитывая ситуацию в отрасли (по оценке гендиректора СРО «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, в 2019 году объемы ввода в Петербурге снизились примерно на 400 тыс. кв. м). Особенно на общем фоне по вводу жилья выделяется «Эталон». «Рост на 30% — это значительно выше среднего по экономике показателя для данного индекса. «Эталон» в принципе строит больше, чем рынок в среднем», — говорит аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Александр Осин. При этом эксперт отмечает, что показатели компании сравнительно высоко волатильны. «В связи с относительно высоким долгом и при продолжающемся застойном спаде на рынке компания все сильнее приближается по своим показателям к широкому рынку», — заявляет он.
Что касается объема продаж, то поддержать его одни застройщики смогли за счет роста цен, другие — наоборот, за счет его сдерживания. Например, по мнению аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, Группе ЛСР, скорее всего, важнее было повысить цены на 1 кв. м, чем наращивать объем продаж в метрах. «Многие девелоперы используют возможность немного придержать объекты для того, чтобы потом продать их дороже», — поясняет Коренев.
При этом Setl Group, по его мнению, могла выиграть, наоборот, за счет сохранения цен. «Возможно, компании удалось увеличить объем продаж (и в денежном, и в натуральном выражении — ред.) за счет более гибкой ценовой политики — она могла не повышать цены на квартиры», — предполагает эксперт.
Прогнозы не совпали
Мнения собеседников РБК Петербург по поводу прогнозов на 2020 год разошлись. Алексей Коренев настроен оптимистично: «Довольно большой всплеск покупок квартир пришелся на 2017-2018 годы. В 2020-2021 годах можно ожидать нового цикла увеличения продаж, в основном, за счет низкой базы 2019 года, а также уменьшения ипотечных ставок».
По прогнозам аналитика ГК «Финам» Натальи Малых, повышение продаж в 2020 году будет поддерживаться снижением ипотечных ставок, а также консолидацией отрасли после обязательного перехода к использованию эскроу-счетов. Она ожидает ухода мелких игроков, что при растущей экономике и низких процентных ставках должно транслироваться в меньшее ценовое давление и повышение рентабельности продаж.
Менее оптимистичен в своих прогнозах генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. В 2020 году, по его мнению, темпы ввода жилья будут сокращаться. Кроме того, эксперт считает, что в этом году можно ожидать дальнейшего повышения цен на жилье, а также уменьшения объема продаж примерно на 10%. «Негативный тренд связан с тем, что доходы населения не растут. Кроме того, группа покупателей, которые планируют брать жилье в ипотеку, исчерпывается: почти все, кто мог, уже улучшил свои жилищные условия», — добавляет Алексей Белоусов.
