Крупнейшие застройщики Петербурга приступили к ценовым маневрам

Фото: Сергей Куликов/Интерпресс

Крупные петербургские девелоперы отчитались о работе за 2019 год. Несмотря на ситуацию в отрасли, некоторым удалось сохранить объем продаж жилья, а кому-то — даже увеличить. Сами игроки рынка объясняют динамику взвешенной ценовой стратегией. Причем кому-то удалось поддержать продажи за счет поднятия цен, кому-то — за счет сдерживания.

Мнения опрошенных РБК Петербург экспертов по поводу общей ситуации на рынке разошлись. Одни уверены, что в 2020 году можно ожидать нового цикла увеличения продаж, другие приводят убедительные контраргументы.

«Взвешенное ценообразование»

Группа «Эталон» в прошлом году ввела в эксплуатацию 622 тыс. кв. м, это на 30% больше, чем по итогам 2018 года. За счет увеличения цены на 1 кв. м жилой недвижимости (на 20%) объемы продаж компании в денежном выражении выросли на 13% — до 77,6 млрд руб. Общие объемы продаж сохранились на уровне прошлого года — 630 тыс. кв. м.

«За счет взвешенного подхода к ценообразованию нам удалось не только выполнить план по объему продаж, но и сохранить площади в высокой степени готовности, не подпадающие под новое регулирование, для реализации в 2020 году по еще более привлекательной цене, что окажет хорошую поддержку рентабельности и денежным потокам группы», — цитирует пресс-служба «Эталона» президента группы Геннадия Щербину.

О работе за минувший год также отчитался холдинг Setl Group. Он может похвастаться ростом продаж не только в деньгах, но и в квадратных метрах. Так, объем продаж холдинга вырос в 2019 году на 33% (до 105,8 млрд руб.), а площадь проданной недвижимости — на 17% (до 857 тыс. кв. м). Всего в прошлом году Setl Group ввел в эксплуатацию 1,3 млн кв. м, что на 3,2% выше результата 2018 года.

«Рост объема продаж Setl Group связан с высоким спросом на объект холдинга в классах высокий комфорт и бизнес, которые вышли на рынок в конце 2018-го года и в 2019-м. Речь идет преимущественно о проектах редевелопмента в престижных обжитых районах города. Жилые комплексы расположены в удачных локациях, на набережных, рядом с парками. Именно этого продукта, на наш взгляд, не хватало рынку», — сказал генеральный директор холдинга Ян Изак.

Иную динамику показала Группа ЛСР. В минувшем году компания сократила объем продаж и в натуральном, и в денежном выражении. При этом стоимость заключенных новых договоров достигла 84 млрд руб. (минус 9% к 2018 году), а объём продаж — 817 тыс. кв. м (минус 18%). Средняя цена проданной в 2019 году недвижимости выросла на 15% и составила 112 тыс. руб. за кв. м. Всего за год ЛСР ввела 834 тыс. кв. м чистой продаваемой площади.

По всей видимости, падение продаж ЛСР могло оказаться еще более существенным, если бы не рост цен. «Плановое снижение объёмов продаж на фоне неопределенности на рынке в течение первой половины года частично было компенсировано ростом цен на 15%, что поддержало маржинальность и доказало прочные позиции нашего рыночного предложения. Продажи в рублях снизились лишь на 9%, несмотря на исключительно успешный 2018 год», — уточнил гендиректор ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов.

Разные стратегии

Комментируя итоги работы крупнейших петербургских девелоперов, эксперты отмечают, что их показатели можно считать приемлемыми, учитывая ситуацию в отрасли (по оценке гендиректора СРО «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, в 2019 году объемы ввода в Петербурге снизились примерно на 400 тыс. кв. м). Особенно на общем фоне по вводу жилья выделяется «Эталон». «Рост на 30% — это значительно выше среднего по экономике показателя для данного индекса. «Эталон» в принципе строит больше, чем рынок в среднем», — говорит аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Александр Осин. При этом эксперт отмечает, что показатели компании сравнительно высоко волатильны. «В связи с относительно высоким долгом и при продолжающемся застойном спаде на рынке компания все сильнее приближается по своим показателям к широкому рынку», — заявляет он.

Что касается объема продаж, то поддержать его одни застройщики смогли за счет роста цен, другие — наоборот, за счет его сдерживания. Например, по мнению аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, Группе ЛСР, скорее всего, важнее было повысить цены на 1 кв. м, чем наращивать объем продаж в метрах. «Многие девелоперы используют возможность немного придержать объекты для того, чтобы потом продать их дороже», — поясняет Коренев.

При этом Setl Group, по его мнению, могла выиграть, наоборот, за счет сохранения цен. «Возможно, компании удалось увеличить объем продаж (и в денежном, и в натуральном выражении — ред.) за счет более гибкой ценовой политики — она могла не повышать цены на квартиры», — предполагает эксперт.

Прогнозы не совпали

Мнения собеседников РБК Петербург по поводу прогнозов на 2020 год разошлись. Алексей Коренев настроен оптимистично: «Довольно большой всплеск покупок квартир пришелся на 2017-2018 годы. В 2020-2021 годах можно ожидать нового цикла увеличения продаж, в основном, за счет низкой базы 2019 года, а также уменьшения ипотечных ставок».

По прогнозам аналитика ГК «Финам» Натальи Малых, повышение продаж в 2020 году будет поддерживаться снижением ипотечных ставок, а также консолидацией отрасли после обязательного перехода к использованию эскроу-счетов. Она ожидает ухода мелких игроков, что при растущей экономике и низких процентных ставках должно транслироваться в меньшее ценовое давление и повышение рентабельности продаж.

Менее оптимистичен в своих прогнозах генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. В 2020 году, по его мнению, темпы ввода жилья будут сокращаться. Кроме того, эксперт считает, что в этом году можно ожидать дальнейшего повышения цен на жилье, а также уменьшения объема продаж примерно на 10%. «Негативный тренд связан с тем, что доходы населения не растут. Кроме того, группа покупателей, которые планируют брать жилье в ипотеку, исчерпывается: почти все, кто мог, уже улучшил свои жилищные условия», — добавляет Алексей Белоусов.