Ленобласть нашла способ избавить дольщиков от «мучений»

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс

Власти Ленинградской области предложили пяти проблемным застройщикам региона выкупить свободные площади на объектах с сорванными сроками сдачи. Деньги будут направлены на завершение работ на жилых комплексах. А для того, чтобы застройщики не вывели средства из компании, чиновники хотят остановить регистрацию сделок с их активами. Девелоперы и юристы видят в инициативе региональной власти множество пробелов.

«Не будем мучать людей»

Структура регионального правительства — Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛеноблАИЖК) отправила письма пяти проблемным застройщикам, предложив им выкупить непроданные помещения для завершения строительства долгостроев.

В список адресатов вошли О2 Development (ЖК «Ромашки» в Мурино), ГК «Норманн» («Десяткино 2.0», вторая очередь «Десяткино», «Морошкино» и «Яркий»), ГК «Унисто Петросталь» (ЖК «Тридевяткино царство», ЖК «Аннинский парк», ЖК «Чудеса света»), Navis Development Group (ЖК «Щегловская усадьба», ЖК «Шотландия, ЖК «Итальянский квартал») и «Ленспецстрой» с «Леноблстроем» (ЖК «Ленинградская перспектива»).

«Эти застройщики сорвали сроки передачи квартир покупателям уже очень давно. И мы давали им достаточно времени, чтобы они нашли возможность завершить свои проекты самостоятельно — получали от них предварительные кредитные договоры с банками, дорожные карты и графики, которые никогда не выполнялись. Совершенно очевидно, что сейчас настало время перестать мучать людей и отдать объекты тем, кто может их завершить», — сказал заместитель председателя правительства Михаил Москвин.

Выкупать помещения планируется за 45,7 тыс. руб. за кв. м (приказом Минстроя РФ эта цена определена как среднерыночная). Приобрести помещения планируется за кредитные средства, которые под гарантию правительства привлечет ЛеноблАИЖК. Деньги будут направлены подрядчикам для достройки проблемных объектов. В рамках сделки агентство должно получить статус технического заказчика строительства.

Как объяснили РБК Петербург в пресс-службе регионального правительства, часть выкупленных помещений планируется реализовать участникам госпрограмм, а часть — выставить на продажу. В случае, если застройщик откажется продавать свободные помещения, дом будет достроен после того, застройщик будет признан банкротом.

Еще одной инициативой чиновников, которые могут коснуться проблемных застройщиков, стали планы по запрету регистрации сделок с их активами. Письмо с соответствующей просьбой Михаил Москвин направил письмо в окружное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу и в Управление Федеральной службы государственной регистрации по Ленинградской области. Речь идет о приостановке госрегистрации прав на передачу, продажу, дарение и любые другие действия по отчуждению земельных участков, зданий и сооружений, а также объектов недвижимости.

«Это просто слова»

В беседе с РБК Петербург представитель инвестора О2 Development Анатолий Соболев рассказал, что предложение о выкупе свободных площадей в компанию уже поступило. «Мы пока его рассматриваем и готовы его принять в случае, если для нас все будет прозрачно. Однако смущает то, что ЛеноблАИЖК нужно передать полномочия техзаказчика, и стоимость квадратного метра, которая значительно ниже рыночной», — сказал Анатолий Соболев. При этом он признал: «Главное в обсуждении этого вопроса — начать диалог». Соболев также добавил, что возможный запрет регистрации сделок с активами его не смущает, так как О2 Development не планировал продавать объекты для достройки жилого комплекса и рассчитывал получить средства от реализации непроданных квартир.

Директор по развитию «Унисто Петросталь» Владимир Андреев также сообщил, что уже изучает предложение от АИЖК. «Остается много вопросов. Если предположить, что администрация забирает квартиры по установленной цене — возьмет ли область на себя полностью обязательства по достройке домов и передаче квартир всем дольщикам? В течение последних четырех месяцев финансирование проектов было фактически заморожено властями. Причины заморозки — непродуманные решения о запрете регистрации ДДУ компаниям, допустившим просрочку сдачи домов в эксплуатацию, а также невозможность получения страховки», — поделился мнением Владимир Андреев.

По его словам, предложенный областными властями запрет на реализацию активов только усугубит ситуацию, но застройщик готов обсуждать «любую схему, которая позволит исполнить обязательства перед дольщиками в кратчайший срок».

Генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович сказал, что не получал уведомления и был категоричным в своих высказываниях: «У нас есть в планах — продавать активы для достройки объектов. И то, что кто-то к кому-то на словах обратился, ничего не значит. Чья-то частная инициатива не заменяет судебную власть. Будет ясная позиция — поймем, как на нее реагировать. А сейчас это просто слова», — заявил Александр Львович.

Председатель совета директоров ГК «Норманн» Виктор Сеппенен отказался комментировать инициативу чиновников.

«Поставили маячок»

Адвокат S&K Вертикаль Иван Бабин отмечает, что предложение ЛеноблАИЖК «является просто предложением, застройщики могут и не пойти на продажу, тем более, что цена определена как некое усредненное значение, и цена на отдельных объектах может сильно отличаться от указанного предложения». ЛеноблАИЖК при участи правительства Ленобласти может пытаться договориться с застройщиками, но юридически заставить их заключить сделки не может. Кроме того, ЛеноблАИЖК хоть и является акционерным обществом, но все его акции принадлежат комитету по управлению государственным имуществом, что накладывает определенного рода ограничения на хозяйственные операции ЛеноблАИЖК», — говорит эксперт.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», отмечает, что само по себе предложение о запрете на отчуждение любых активов, направленное в Росреестр, если это не сделано в рамках мер обеспечения судом либо правоохранительными органами, не имеет юридической силы и не является препятствием для отчуждения активов. «В обиходе это называется «поставить маячок», так как при наличии такого обращения Росреестр использует механизмы затягивание сроков регистрации, давая такому заявителю возможность принести нормальные документы о мерах обеспечения. У властей есть только полномочия останавливать регистрацию договоров долевого участия в строительстве на основании обращений уполномоченного органа, а остальные сделки так ограничивать нельзя», — говорит эксперт.

Он также отмечает, что многое зависит от конкретных условий реализации предложения чиновников. «Например, если средств на достройку требуется существенно меньше чем стоят оставшиеся квадратные метры даже по предложенной цене приобретения, то будет ли «забираться» вся площадь или только в объеме, необходимом для достройки. Ну и навскидку существуют серьезные юридические риски оспаривания в банкротстве таких сделок как совершенных на нерыночных условиях в ущерб интересам других кредиторов. Гражданское право не позволяет так просто взять и отделить дольщиков от остальных кредиторов — если процедура передачи объекта в банкротстве застройщика не будет соблюдена, то последствия правовых рисков власть уже будет разбирать в суде и шансы на выигрыш будет не очень велики. Это шанс на достройку, но юридически он несет много рисков уже не для застройщика, а для правительства Ленинградской области», — говорит Дмитрий Некрестьянов.