Свыше 90% собственников земельных участков, недовольных результатами переоценки кадастровой оценки земли в Санкт-Петербурге (в среднем земля в городе подорожала на 26%), и подавшие свои замечания к отчету, получили отказы. Учтено менее 9% заявок на снижение кадастровой стоимости. Об этом в ответе на запрос сообщили РБК Петербург в СПб ГБУ «Кадастровая оценка».

«В учете замечаний отказано»

В этом году в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» заново оценили стоимость 150 354 земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга. Их суммарная кадастровая стоимость выросла на 26,6% до 5,8 трлн. руб. Проект отчета об оценке был обнародован в июле, в течение 60 дней документ проходил общественные слушания и к нему принимали замечания.

«К замеча­ниям можно прил­ожить документы, под­тверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадас­тровой стоимости, а также иные документы, содержащие сведения о характеристиках объектов недвижимост­и, которые не были учтены при определении их кадастровой сто­имости», — пояснил адвокат 4R Group Михаил Бойцов.

В итоге поступило 214 замечаний в отношении 481 земельного участка, из них 147 подали физические лица и 67 — юридические лица. «По результатам рассмотрения полностью или частично учтено 19 замечаний, в остальных случаях в учете замечаний отказано», — прокомментировал директор СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» Владимир Полежаев.

В учреждении подчеркивают, что претензии высказали менее одного процента собственников от общего количества земельных участков, что «свидетельствует о сбалансированных, достоверных и объяснимых критериях, используемых при формировании и реализации моделей оценки в текущем кадастровом туре». В 2022 году, за весь период приема замечаний к проекту отчета об оценке было подано 328 замечаний.

Почему земля стала дороже

Рост кадастровой стоимости в 2026 году объясняют несколькими причинами. Это изменение цен на рынке земельных участков за 4 года; преобразование территории города, освоение под застройку новых городских территорий, реновация районов исторической жилой и промышленной застройки, развитие инженерно-транспортной инфраструктуры города, что определило рост кадастровой стоимости прилегающих земельных участков. А также изменение характеристик (площадь, вид разрешенного использования, наличие зон особого режима использования на участке (обременений) и т.п.) и учет сведений о фактическом использовании земли, что позволило более корректно установить вид использования участков.

«Особенностью государственной кадастровой оценки 2026 года является использование такого ценообразующего фактора как «Высотный регламент». Анализ показал, что рыночная стоимость земельных участков зависит от разрешенной высоты застройки, что было учтено при определении кадастровой стоимости», — пояснил Владимир Полежаев.

Увеличить базу

«Так как кадастровая оценка осуществляется методом массовой оценки, то она не учитывает конкретных деталей и «усредняет» общую ситуацию. Это приводит к тому, что ряд объектов оказываются переоцененными, а ряд остаются ниже рынка. Объективно нужно признать, что цена на недвижимость за последние несколько лет росла, поэтому само по себе увеличение закономерно, однако увеличение больше чем на 25% вызывает большие вопросы», — комментирует партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Он полагает, что такой резкий рост является справедливым лишь для ограниченного числа объектов, но для большинства — это завышенное увеличение.

«Все, у кого были сельхозземли или производство, которые попали в деловые или жилищные зоны, получили существенное увеличение кадастровой стоимости», — добавляет эксперт.

«Массовое повышение кадастровой стоимости земельных участков оправданно в текущей ситуации, так как это повышает налогооблагаемую ба­зу и соответственно, соб­ираемость налогов», — полагает Михаил Бойцов.

В бюджет Петербурга на 2026 год заложены поступления от земельного налога в размере 17,8 млрд руб. По информации городского комитета финансов, на 1 августа в бюджет поступило 12,7 млрд руб. (71,3% от годового плана). По предварительным данным, план на следующий год выше —18,29 млрд руб.

Дальше только через суд

У почти двухсот собственников земли, получивших отказы в пересмотре кадастровой стоимости, еще есть шансы добиться решения в свою пользу. «Основным доступным способом защиты [своих интересов] является обращение с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в Санкт-Петербургский городской суд», — уверен Дмитрий Некрестьянов.

«При судебном оспарив­ании решения заяви­тель может потребова­ть установить рыночн­ую стоимость объекта недвижимости. Для этого необходимо обратиться к оценщику для подгото­вки отчета об оцен­ке рыночной стоимости недвижимости в фор­ме электронного доку­мента и в форме бума­жного документа. В общем случае суд рассмотрит заявл­ение в течение двух месяцев со дня его поступления», — перечисляет Михаил Бойцов.

Сейчас проект приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об утверждении результатов государственной кадастровой оценки 2026 года проходит антикоррупционную экспертизу. Документ должны утвердить до 30 ноября, и он вступит в силу с 1 января 2027 года.