Петербургский застройщик построит отели и апартаменты под Калининградом

Побережье Балтийского моря в Калининградской области (Фото: PhotoXPress.ru)

Петербургский застройщик ГК «Трест» реализует на побережье Балтийского моря в городе Пионерский Калининградской области крупный проект гостиничной недвижимости общей площадью 100 тыс. кв. м. Это будет первый опыт строительства сервисных апартаментов и классических отелей для девелопера, ранее он занимался только жильем. Эксперты оценили объем инвестиций в проект в диапазоне от 13 млрд до 20 млрд руб. После завершения строительства управлять апартаментами и гостиницами будет петербургская компания «МТЛ-Апарт».

От жилья к апартаментам и отелям

Как рассказал на BestBreakfast заместитель генерального директора по развитию ГК «Трест» Анзор Берсиров, в первую очередь строительства войдут два объекта: премиальный апарт-отель на 10 тыс. кв. м и четырехзвездочный апарт-отель еще на 10 тыс. кв. м. Отели возведут на первой линии у моря. Также запланирована сопутствующая инфраструктура: спа-центр и ресторанная улица. В более поздних очередях планируется строительство 20-этажного отеля с площадью 8 тыс. кв. с башней в виде маяка, и апартаментов — чем дальше от береговой линии, тем ниже классом. Суммарно участок позволяет возвести почти 100 тыс. кв. м недвижимости.

О покупке участка площадью 10 га на побережье Пионерского рядом с портом ГК «Трест» объявила в 2022 году. Изначально планировалось, что основная площадь застройки будет отведена под жилье — 52 тыс. кв. м, площадь гостиницы составит 5,5 тыс. кв. м, апартаментов — 14 тыс. кв. м, торговые помещения — 3,5 тыс. кв. м. Но, как писал РБК Калининград, вскоре власти региона ввели мораторий на строительство жилья на побережье Пионерского и Зеленоградска. «Тресту» пришлось переформатировать проект.

«Это принципиальная позиция властей Калининградской области, что береговая линия должна застраиваться курортной недвижимостью. И если раньше мы пробовали перевести это в жилье, поскольку понимали, что столько туристической недвижимости будет сложно продавать, то сегодня тренды поменялись. Калининградская область — в лидерах по росту турпотока. И мы понимаем, что хорошую, классную туристическую недвижимость и инфраструктуру, там даже будет выгоднее продавать, чем жилье», — уверен Анзор Берсиров.

Он пояснил, что проект застройки одобрил Градсовет Калининградской области. Для первой очереди рассчитывают в течение 3−4 месяцев оформить разрешение на строительство. Для остальных очередей идет процесс корректировки градостроительной документации. Планируется, что строительство первой очереди займет 2-2,5 года. Объем инвестиций в проект в компании не раскрывают.

Управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков оценивает затраты строительство первой очереди в 2,5-3 млрд руб., и в 13 млрд руб. — вложения в весь проект.

«Построить дешевле 200 тыс. руб. за кв. м не получится. А потолка затрат у премиального сегмента практически не существует, нужно держать в уме только доходность и цену за кв. м на рынке (если проект планируется распродавать в розницу). На конец 2024 года цены в локации колебались в диапазоне 200-800 тыс. руб. за кв. м в зависимости от сегмента, со средним показателем по рынку локации 340-360 тыс. руб. «Разгуляться» можно действительно только в премиальном сегменте», — считает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. По ее данным, в курортных проектах со сложной инфраструктурой (включая спа и т.п.) диапазон себестоимости кв. м полезной площади примерно 240-450 тыс. руб. за 1 кв. м.

Привлекательный регион

В 2024 году Калининградскую область посетили 2,2 млн человек. Власти Калининградской области ожидают в 2025 году рост туристического потока в регион на уровне 20-25%. Уже к концу марта свободных номеров на лето в гостиницах региона не осталось, заявлял губернатор региона Алексей Беспрозванных.

Максимальный предел турпотока в Калининградскую область по прогнозам министра по культуре и туризму Калининградской области Андрея Ермака — около четырех миллионов туристов, что почти в два раза превышает сегодняшний уровень. К таким показателям регион может приблизиться к 2030 году, подсчитали эксперты ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ) и Strategy Partners. Гостиничная инфраструктура пока не готова принять такое количество гостей. Чтобы разместить всех желающих, через пять лет в регионе нужно построить 12,5 тыс. новых гостиничных номеров.

Сейчас в области работает 395 коллективных средств размещения с общим номерным фондом более 9 тыс. мест.

По данным Becar Asset Management, сейчас на побережье между Светлогорском и Зеленоградском заявлено более десяти строящихся проектов площадью по 10-30 тыс. кв. м., суммарно в них свыше 1500 юнитов. «Конкуренция в перспективе 5 лет возрастет значительно — и инвестиционная, и операционная. Тут, как обычно, надо решать два вопроса — что построить (концепция, отстроенная от конкурентов) и как управлять (УК, бренд)», — подчеркивает Ольга Шарыгина.

По данным DataFlat, в Калининградской области в апреле 2025 продажи жилья и апартаментов на первичном рынке выросли на 13% по сравнению с апрелем прошлого года, средняя цена лота — на 21%, а суммарная выручка застройщиков — на 36%.