У петербургских застройщиков на четверть сократились продажи
За первое полугодие 2023 года на первичном рынке жилья в Петербурге было заключено 18,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 23% меньше результата за аналогичный период 2022 года. Спад продаж повлиял на выручку крупных застройщиков, она значительно сократилась даже у лидеров рынка, подсчитали в Dataflat. Некоторые из опрошенных РБК Петербург аналитиков считают, что сильных драйверов для роста спроса до конца года в сегменте новостроек не будет.
В числе первых
База данных продаж и цен новостроек Dataflat выпустила отчет по выручке петербургских застройщиков в первом полугодии 2023 года. Первое место в ТОП-15 с большим отрывом от других девелоперов занимает Setl Group с выручкой 56,4 млрд руб. Это значительно ниже результатов за тот же период прошлого года. В отчетности компании за 6 месяцев 2022 была указана «выручка по договорам с покупателями» в размере 70,3 млрд руб. В первом квартале 2023 года аналитики Dataflat оценивали выручку Setl Group в 25,9 млрд. руб.
На втором месте в рейтинге Группа ЛСР с выручкой 29,8 млрд руб. В отчете ЛСР за первое полугодие 2022 года по Петербургу выручка была выше — 33,8 млрд руб. За первые три месяца этого года выручку оценивали в 13,5 млрд руб. Суммарно две эти компании заработали больше, чем все остальные девелоперы в городе из ТОП-15.
Средние показатели
В рейтинге петербургских застройщиков самая высокая средняя стоимость квартир, реализованных в первом полугодии, — у компании Legenda — 20,5 млн руб. (пятое место в рейтинге с выручкой 7,3 млрд руб.). Самая низкая — у ГК «Самолет» — 7,2 млн руб. (седьмое место в рейтинге и 6 млрд руб. выручки). По средней стоимости квадратного метра лидирует Glorax — 343,9 тыс. руб. (12-е место в рейтинге с выручкой 3,8 млрд руб.). Самое просторное жилье среди участников рейтинга — у «Строительного треста», у этой компании средняя площадь квартир составляет 66 кв. м (14-е место в рейтинге с выручкой 3,2 млрд руб.). Самые компактные квартиры строят и продают лидеры рейтинга Setl Group (37 кв. м) и ЛСР (38 кв. м).
Тройку лидеров по итогам полугодия замыкает ЦДС — 8,8 млрд руб. выручки (4,5 млрд руб. в первом квартале). В прошлом году в компании сообщали, что в первом полугодии 2022 года объем продаж Группы ЦДС превысил 14 млрд руб. Кроме того, ЦДС возглавляет ТОП-10 застройщиков Ленинградской области с выручкой в размере 12,4 млрд руб. Setl Group в областном рейтинге — на седьмом месте (1,9 млрд руб.), ЛСР в десятку не попала.
Взгляд изнутри
РБК Петербург направил запросы девелоперам о причинах снижения выручки. В Группе ЛСР заявили, что до официального раскрытия финансовой отчетности за первое полугодие «никак не могут комментировать эту тему».
В Setl Group заявили, что «объем продаж холдинга в первом полугодии 2023 года не изменился по сравнению с объемом продаж за первые 6 месяцев 2022 года». Сравнение выручки из собственного отчета Setl Group с оценкой выручки аналитиками Dataflat за первое полугодие 2023 года в компании назвали некорректным. «Dataflat четко формулирует, что это оценка выручки от зарегистрированных ДДУ. А выручка по МСФО считается по всем подразделениям и проектам компании (в том числе в Ленобласти, Калининграде и области) и включает гораздо большее количество показателей: это собственно продажи, выручка наших брокерских подразделений, выручка от оказания строительных услуг, продажи земельных участков и прочее», — пояснили в компании. При этом выручку от продажи жилья в Петербурге в Setl Group не назвали.
В ЦДС с выводами Dataflat согласились и назвали их «близкими к реальности». «Они соответствуют нашему плану работы на текущий год. Сравнение показателей выручки 2022 и 2023 годов не является в полной мере показательным, так как перед нами — два разных рынка. Поведение покупателей в начале прошлого и нынешнего года достаточно сильно отличалось. Еще один фактор, влияющий на объемы продаж — характеристики и количество объектов, которые в данный момент находятся в экспозиции у застройщика», — прокомментировал директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов.
Крен в сторону вторички
Спад продаж на первичном рынке подтвердили и опрошенные РБК Петербург эксперты. По данным Nikoliers, за первое полугодие 2023 года в Петербурге было заключено 18,6 тыс. ДДУ, что на 23% меньше результата за аналогичный период 2022 года. Вторая половина полугодия показала оживление покупательской активности относительно начала года: всего во втором квартале 2023 года было заключено порядка 10,2 тыс. ДДУ, что на 23% выше показателя за первый квартал 2023 года (+20% в комфорт-классе, +37% в бизнес-классе, +17% в премиум-классе).
Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева считает, что снижение выручки застройщиков в первом полугодии напрямую связано с изменением характера спроса на рынке недвижимости. «Отход от низких ставок по ипотеке на новостройки поспособствовал росту спроса на вторичном рынке, где высокие кредитные ставки были нивелированы более низкой ценой. Рынок новостроек был сильно перегрет в течение последних лет, тогда как вторичный сегмент стагнировал, и ужесточение условий кредитования со стороны Банка России для снижения рисков возникновения ипотечного пузыря, позволили восстановить интерес покупателей ко вторичному жилью», — поясняет эксперт.
Разошлись в прогнозах
В «Финам» считают, что в перспективе до конца 2023 года сильных драйверов для роста спроса в сегменте новостроек нет. «Несмотря на текущее ослабевание спроса, цены на петербургские новостройки остаются высокими, и жители Северной столицы предпочитают рассматривать для покупки более дешевое вторичное жилье, которое, ко всему прочему, может отличаться более удачной локацией с городской инфраструктурой и транспортной доступностью», — комментирует Наталия Пырьева.
В то же время, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей отмечает, что Петербург остается одним из самых востребованных регионов в части стабильного спроса на высоколиквидную недвижимость и выступает центром притяжения платежеспособной аудитории из других регионов России. Она указывает на еще один фактор, который будет стимулировать продажи жилья в этом году: «на рынок возвращается интерес инвесторов, которые выбирают вложения в недвижимость на фоне инфляции и высокой волатильности валюты для сохранения средств».
Как считали
При оценке выручки Dataflat учитывали поступления на эскроу-счета, счета партнеров, инвесторов, иных участников проекта от розничных продаж по ДДУ и уступкам квартир и апартаментов в управляемых ими проектах за первое полугодие 2023 года (договоры ДДУ и переуступок, прошедшие регистрацию в Росреестре за этот период). Не учитываются продажи после ввода в строй, ЖСК, ДКП, ПДКП, договора инвестирования, бронирования, продажи машино-мест, кладовок, коммерческой недвижимости, оптовые сделки по всем типам помещений. Цены фиксируются на дату ДДУ или дату бронирования по открытым прайс-листам. Не учитываются предоставленные скидки, отчисления за субсидирование ипотечных ставок. Датой поступления выручки (платежа) считается дата регистрации — влияние рассрочек (отложенных платежей) не учитывается. В случае, если в проекте участвует несколько компаний, то выручка учитывается на компанию играющую ведущую роль в реализации проекта, распределение выручки между участниками проекта не учитывается. Статистика ведется по дате регистрации.
Повтор публикации от 17.07.2023
Флагманские технологии для продуктивной жизни
Съемка фото и видео на профессиональном уровне
Производительность и максимально выносливый аккумулятор
Яркий дизайн и сбалансированные характеристики
Легкость и мощность для любых задач
Чистый звук и улучшенная эргономика
