В Петербурге построят жилой комплекс вместо парка развлечений
В Санкт-Петербурге на продажу выставили почти 36 га земли на Ржевке. Предполагается, что здесь может быть построено до 500 тыс. кв. м жилья. Ранее на этом участке планировалось строительство тематического парка развлечений DreamWorks, который должен был стать российским аналогом «Диснейленда»; но инвестору ГК «Регионы» не удалось реализовать этот проект.
Земля под КОТ
Российский аукционный дом (РАД) сообщил о проведении торгов, на них единым лотом выставлены два смежных земельных участка площадью 35,4 и 0,4 га, расположенные на территории бывшего совхоза Ручьи между Индустриальным, Лапинским и Волго-Донским проспектами (Красногвардейский район).
Как пояснили в РАД, здесь можно реализовать масштабный проект комплексного освоения территории и построить около 400-500 тыс. кв. м жилых объектов. По правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), участки относятся к зоне ТД1-2, где разрешено строительство многофункциональных общественно-деловых центров, среднеэтажных и многоэтажных жилых домов, при этом жильё относится к условно разрешённым видам использования. Высотный регламент — до 55 м. Начальная цена на торгах, которые пройдут в августе, составит 3,95 млрд рублей. В РАД назвали появление в открытой продаже участков с подобными характеристиками «событием для Петербургского строительного рынка».
Несбыточные мечты
Оба участка, по выписке из Росреестра, принадлежат ООО «Беляевское». По данным РБК Компании, собственником этой компании является АО «Регионы–Менеджмент», которое входит в Группу компаний «Регионы» (крупный владелец торговой недвижимости. Среди проектов этой ГК — торговой-развлекательный «Остров Мечты» в Москве, сеть ТРЦ «Июнь», «Сибирский городок» и другие объекты.
Почти десять лет назад ГК «Регионы» анонсировала планы по строительству парка развлечений DreamWorks в Петербурге за 15 млрд руб. В 2013 году было подписано лицензионное соглашение с анимационной студией DreamWork, проект был одобрен городским советом по инвестициям. Планировалось, что в парке развлечений площадью 69 тыс. кв. м будет более 40 аттракционов и мультиплекс, которые вместе с актерами позволят погрузиться в мир самых известных мультфильмов DreamWorks — «Шрек», «Мадагаскар», «Как приручить дракона», «Кунг-фу Панда» и других. В проекте была запланирована и коммерческая недвижимость: аутлет-центр и гостиница на 400 номеров.
Но, как сообщал РБК Петербург, проект аналога «Диснейленда» споткнулся о земельный вопрос. В 2014 году комиссия по подготовке изменений в Генплан отказалась сменить назначение 35 га на пересечении Шафировского и Индустриального проспектов из категории промышленных земель в зону общественно-деловой застройки. ГК «Регионам» предложили альтернативный участок в Парголово, однако компания не согласилась на этот вариант. Через несколько лет статус участка все-таки был изменен, но строительство так и не началось.
В пандемию у компании возникли сложности с обслуживанием кредитов Сбербанка, взятых на строительство ТЦ, в 2021 году кредитная организация выставила на продажу 19 торговых центров ГК «Регионы» в разных городах России, полученных за долги. ГК также кредитовал Номос-банк, правопреемником которого стал банк «Траст».
В ожидании восстановления спроса
Эксперты РБК Петербург отмечают, что участки под крупный проект жилищного строительства выставили на продажу в непростой период для первичного рынка. По данным портала Dataflat, количество договоров долевого участия (ДДУ) в Петербурге в июне 2022 года снизилось на 57% (год к году), до 2,4 тыс. Суммарная выручка застройщиков в Петербурге в июне 2022 года составила 23,4 млрд руб., что на 48% меньше, чем год назад (41,1 млрд руб.).
При этом объем предложения квартир и апартаментов в Петербурге по итогам июня вырос на 6% по числу лотов, до 45,52 тыс. шт., подсчитали аналитики системы мониторинга рынка новостроек bnMAP.pro. По их данным, по сравнению с маем, средний предлагаемый бюджет покупки в городе снизился на 2% (до 11,97 млн руб.), средняя цена 1 кв. м почти не изменилась (-0,7%, до 248,4 тыс. руб.). Недвижимость массового сегмента стала дешевле на 1% по средней цене «квадрата» (200,4 тыс. руб.), а бюджет покупки практически не претерпел изменений и составил 8,48 млн руб.
Однако, генеральный директор РАД Андрей Степаненко рассчитывает, что спад будет временным. «После замедления в первом полугодии строительный рынок постепенно укрепляется. Снижение ставки ЦБ и перезапуск программы льготной ипотеки стимулируют покупательский спрос и рост активности на рынке земельных участков. Осенью можно ожидать увеличения количества сделок под девелоперские проекты», — прогнозирует он.
Завышенная цена
«В связи с дефицитом земельных участков в городе, многие застройщики активно анализируют зоны возле КАД и дальше. Многие из них рассматривают проекты КОТ. И данная локация позволяет реализовать здесь такой проект», — отмечает управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков. Эксперт назвал цену участка завышенной. «По моим оценкам, заявленные 400-500 тыс. кв. м жилья там «посадить» не получится. Адекватная площадь застройки — около 200 тыс. кв. м, а рыночная цена участка составляет 3 млрд рублей», — настаивает Бойков. Он отмечает, что такие крупные проекты сейчас рассматриваются по долевой схеме, с оплатой метрами в процессе развития проектов и денежным авансом. «Выложить 4 млрд за крупный, неподготовленный участок без градостроительных документов сейчас могут позволить себе единицы», — резюмирует управляющий партнёр Rusland SP.
Руководитель отдела исследований Knight Frank StPetersburg Светлана Московченко указывает ещё на одно обстоятельство, которое может повлиять на спрос на торгах. «Жилая застройка для одного из участков является условно разрешенным видом использования. В текущих рыночных условиях не все девелоперы готовы рассматривать участки, требующие долгой подготовки, поэтому скорее всего интерес будет со стороны крупных игроков рынка», — полагает она. Собеседница РБК Петербург отмечает, что эта территория активно развивается с токи зрения жилого строительства.
Один из самых бюджетных вариантов
По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, локация «Ручьи» входит в топ-10 по объему спроса в Петербурге, здесь представлено одно из самых бюджетных предложений. На этой территории ведет строительство компания «ЛСР. Недвижимость — СЗ», у которой в стадии реализации находится два проекта: «Ручьи» и «Цветной город». Средняя цена предложения на начало июля 2022 года в этих жилых комплексах составила 182,4 тыс.руб. за кв. м.
Кроме того, в Ручьях были анонсированы запуски новых проектов от компании РСТИ и «Строительный трест». Как ранее сообщал РБК Петербург, в этом году «Строительный трест» купил более 19 га у развязки Шафировского и Индустриального проспектов. Здесь построят жилой квартал на 5 тыс. человек, инвестиции в проект составят 20 млрд руб.
Повтор публикации от 11.07.2022
