Петербургские застройщики бросают вызов банковским депозитам
Компания LEGENDA Intelligent Development объявила о готовности гарантировать частным инвесторам, вкладывающим деньги в строящееся жилье, доходность на уровне 15% годовых в течение всего срока строительства (три года). Первым проектом, предложенным инвесторам на таких условиях, стал квартал на Комендантском проспекте – самый крупный проект компании. На участке в 5,3 га будет построено 85 тыс. кв. метров жилья. При этом инвестиции в проект оцениваются в 10 млрд рублей.
В официальном сообщении LEGENDA указывается, что компания рассчитывает получить от частных инвесторов рефинансирование по привлекательной ставке на этапе начала строительства и обеспечить значительный выбор квартир от застройщика для конечных покупателей на завершающем этапе.
Дешевле кредита, доходней депозита
Суть предложения такова: дольщик, полностью оплативший квартиру на начальном этапе строительства, может перед подписанием акта приема-передачи в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить обратно внесенные деньги плюс компенсацию в размере 15% годовых. Проценты начисляются с даты поступления всей суммы от дольщика до момента расторжения договора. При этом девелопер не накладывает ограничений на «выход» из проекта на любом этапе строительства. Инвестор может гарантировано либо получить 45% за 3 года (без капитализации), либо может пойти на переуступку – продать объект инвестиций, теряя выплаты по ставке от застройщика, в случае, если его устроят условия сделки со сторонним покупателем.
«15% годовых – это вполне рыночная на сегодня стоимость заемных средств для девелопера и выплата процентов частным инвесторам не ляжет на компанию дополнительным бременем», – уверяет исполнительный директор LEGENDA Алексей Клюев. Опрошенные РБК Петербург представители застройщиков утверждают, что сегодня банки готовы кредитовать девелоперские проекты под 16-17% годовых. В то же время, по мнению Алексея Клюева, предложенная ставка должна привлечь частных инвесторов, так как ее уровень превышает ставки по банковским депозитам. По данным ЦБ РФ, средняя максимальная ставка по вкладам в рублях десяти банков, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, в первой декаде июля 2015 года составляла 11,04% годовых.
«В конечном итоге мы делаем привлекательное предложение инвесторам, а взамен получаем финансирование по интересной для нас ставке. В период, когда многие застройщики замедляют темпы вывода в продажу новых проектов и очередей, мы не собираемся снижать темпов развития адресной программы», - резюмирует Алексей Клюев.
Инвесторы взяли паузу
Генеральный директор девелоперской компании «Петрополь» Марк Лернер полагает, что предложение LEGENDA обусловлено спадом интереса к покупке жилья. «С одной стороны, рынок остывает после ажиотажа конца прошлого года, с другой стороны, люди испытывают неуверенность в завтрашнем дне и откладывают решение о покупке недвижимости», - рассуждает Марк Лернер. «В любом случае, никто не ожидает серьезного удорожания стоимости жилья. Максимум, на что можно рассчитывать – 5-10% на горизонте ближайшего года – двух, хотя возможны локальные ценовые всплески», - говорит эксперт, подчеркивая, что подобные перспективы не устраивают инвесторов, доля которых, по оценке Лернера, в последние годы могла достигать 20-30% в общем объеме продаж депелоперов. Люди покупали квартиры на начальном этапе строительства, рассчитывая заработать на росте строительной готовности, а также на росте цен по рынку в целом. «С ростом готовности стоимость объекта в среднем вырастает на 25-30%. Плюс – увеличение рыночной цены, которое в последние годы составляло не менее 8-10% в год в зависимости от того, на какой территории строится объект – город или пригородная зона области», - рассказывала в конце прошлого года руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Сегодняшнее отсутствие ожиданий заметного роста стоимости квадратного метра делает рынок строящегося жилья менее привлекательным для потенциальных инвесторов, что лишает девелоперов существенного объема спроса. Сказывается также избыток предложения в некоторых локациях, пользовавшихся до недавнего времени популярностью у инвесторов благодаря низкой стоимости «входного билета». Речь идет о масштабных проектах застройкой в районе КАД, основное предложение в которых - студии и малогабаритные однокомнатные квартиры. «Подобные проекты сегодня быстро теряют инвестиционную привлекательность, – отмечает Алексей Клюев. – В условиях кризиса цены в них не вышли на расчетные показатели, инвесторы пытаются выйти из проектов, хотя бы зафиксировав тем самым свои убытки. На этапе продажи они конкурируют друг с другом, и в условиях однотипности товара критерий этой конкуренции один – более низкая цена. Демпинг при переуступке, совершаемой до завершения строительства, в среднем составляет 10% от цены застройщика, и агентская комиссия чаще всего повышенная. Мы хотим обратить внимание инвесторов на альтернативные возможности».
«Проще и по более высокой цене будет продаваться жилье, возведенное в проектах, где акцент сделан на полноценные, комфортные квартиры, которые приобретают семьи», - полагает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» Денис Бабаков. В свою очередь, Алексей Клюев утверждает, что LEGENDA в своих проектах делает ставки именно на семейные домохозяйства. По его словам, в проекте на Комендантском студий всего 5% . «Более того, в проекте 50 типов квартир и в условиях низкой «внутренней» конкуренции в масштабах одного большого проекта, любой тип планировки обладает высокой ликвидностью с точки зрения и инвестора, и будущего новосела», - рассуждает Алексей Клюев.
Ограниченное предложение
Девелоперы и банкиры обращают внимание на риск единоразовых крупных выплат в конце реализации проекта. «Получается, LEGENDA переносит сегодняшнюю неопределенность в будущее, когда уже вроде бы пора подсчитывать прибыль», - говорит Марк Лернер. «Если застройщик рассчитывает на банки, которые предоставят финансирование под выкуп квартир у инвесторов, то аналогичный расчет компаний, в свое время выпустивших в обращение облигационные займы с обязательством досрочного выкупа привел некоторые из них к потере бизнеса. Просто из-за того, что данная оферта пришлась на время острого кризиса ликвидности на финансовом рынке страны», - комментирует представитель ВТБ24 по СЗФО Иван Макаров.
«Предложение для инвесторов не самоцель и мы не собираемся так финансировать весь проект, - парирует Алексей Клюев. - Предложение действует на ограниченное количество квартир и всего несколько месяцев на старте продаж в качестве поддержки тех, кто вкладывается в объект сегодня и хочет быть уверен, что не прогадал. Например, на наших объектах Оптиков, 34 или Яхтенная, 24 такое предложение вводить бессмысленно не потому что времени до завершения немного, а потому что капитализация уже произошла (рост цены за 3 года более 60%)».
