Почти 70% торговых центров Петербурга устарели
К концу 2020 года в Петербурге почти 1,5 млн кв.м. торговых центров нуждаются в реконцепции, а к 2023 году объем «устаревших» торговых площадей вырастет более чем в 1,7 раз. Такую статистику приводит Colliers International. Но из-за кризиса у собственников ТЦ нет на это средств.
Объекты стареют
Более 68% классических торговых центров в Петербурге были построены более десяти лет назад — это порядка 1,4 млн кв. м. По данным Colliers International, за последние пять лет реконцепция была проведена в десяти торговых центрах Санкт-Петербурга. В большинстве своем обновлению подверглись объекты старше 10 лет — это 300 тыс. кв. м, а также торговые центры старше 5 лет — 260 тыс. кв. м.
Например, в этом году частичную реконцепцию с обновлением фуд-корта проходил ТРК «Лето». Ранее масштабную реновацию и обновление пула арендаторов провели в ТРК «ПИК» и «Сити Молл».
При этом, как отмечают эксперты, на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга практически не появляется новых объектов — в основном, вводятся специализированные торговые центры, очереди аутлетов и небольшие ТЦ районного формата. Так, в 2019 году было открыто два торговых центра совокупной площадью 19 400 кв. м — первая очередь Fashion House Outlet Centre (GLA 11 000 кв. м) и ТЦ районного формата в составе ЖК «Солнечный город» (GLA 8 400 кв. м). В 2020 году был введен мебельный центр «Кубатура» (GLA 110 тыс. кв. м). Всего общий объем предложения составляет 3,1 млн кв. м.
Инвестиционный бум прошел
В ближайшие три года вопрос обновления торговых центров станет еще более актуальным для рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. К 2023 году площадь торговых центров, нуждающихся в реконцепции, вырастет более чем в 1,7 раз и достигнет 2,5 млн кв. м. Доля «возрастных» классических ТЦ составит 85%.
«Одна из проблем рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга заключается в том, что бурный рост строительства пришелся на 2008-2010 годы. И, учитывая, что цикл жизни торговых центров составляет 5-6 лет, даже самые концептуальные и современные на тот момент объекты уже морально устарели», — констатирует руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Однако сейчас у собственников гораздо меньше ресурсов для обновления торговых центров. «Ограничительные меры во время пандемии привели к существенному падению арендных доходов и финансово ослабили собственников торговых центров. Хотя проблема реконцепции и соответствия новым требованиям покупателей как никогда актуальна для торговых центров, сейчас ресурсов для обновления гораздо меньше», — считает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. По его прогнозам, значительную долю «возрастных» торговых центров ждут серьезные трудности — от потери трафика и арендаторов уже в ближайшее время до более радикальных мер в перспективе нескольких лет, например, перепрофилирования.
Спад посещаемости и ротация арендаторов
Руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева говорит, что в 2020 году в устаревших торговых центрах Петербурга наблюдался наибольший уровень ротации и наибольший спад по количеству покупателей. «При этом вакантность в них не превышает среднерыночных значений за счет привлечения несетевых малоизвестных брендов на условиях краткосрочных договоров аренды. Таким образом, торговые центры пытаются в краткосрочной перспективе обеспечить денежный поток, в меньшей степени думая о качестве концепции», — отмечает она. По словам Наталии Киреевой, вряд ли мы увидим массовые реконцепции в 2021 году, так как собственникам торговых центров надо время, чтобы понять, насколько изменилась их целевая аудитория и ее предпочтения и какие изменения надо вносить в концепцию текущего проекта.
«Нельзя однозначно сказать, что все торговые центры, построенные 10 лет назад и более, нужно обновлять. Частичные изменения происходят постоянно, без полного закрытия торговых центров. Обновляются отдельные этажи, например, фудкорты меняются на фудхоллы, где это возможно и т.д. Этот процесс идет непрерывно, и собственники постоянно реагируют на меняющуюся конъюнктуру рынка. Например, в этом году исполняется 10 лет торговому центру «Галерея» и торговому центру «Невский центр», а никто не говорит, что они устарели», — подчеркивает Наталия Киреева.
E-commerce вытесняет офлайн
В компании IPG.Estate, напротив, считают, что портрет потенциального посетителя торгового центра и потребительские модели меняются стремительно. Сейчас неотъемлемой частью жизни стали различные цифровые продукты. «Например, развитие e-commerce — сегодня сетевые и несетевые ритейлеры работают с крупнейшими маркетплейсами, создают собственные приложения, группы в социальных сетях, развивают сервисы доставки и так далее. Обороты электронной торговли растут сумасшедшими темпами: согласно данным «Платформа ОФД», в ноябре 2020 года года в России объём интернет-покупок в массовой рознице вырос на 118% по сравнению с аналогичным показателем 2019 года.
«В этом отношении примечателен путь Китая, где идет кардинальная реконцепция — торговый центр превращается в место, где люди просто забирают товары и продукты в дарксторах, которые приобретали в онлайн-магазинах заранее», — говорит Валерий Трушин. По его прогнозам, концепция современных российских торговых комплексов будет корректироваться в сторону общественных функций: место для развлечений, обучения, работы, для встреч с друзьями. «Конечно, пандемия обрушила посетительский трафик в ТЦ. Но и в условиях стабильной эпидемиологической обстановки трафик продолжил бы снижаться. Просто не такими быстрыми темпами», — объясняет эксперт.
