Рынок жилья уже ощутил эффект мобилизации

Фото: PhotoXPress.ru

С начала частичной мобилизации интерес к покупке недвижимости на первичном рынке в Петербурге резко снизился. Количество звонков и просмотров объявлений о покупке квартир в новостройках города упало на 15%, сообщили аналитики инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед». По их мнению, в течение ближайших месяцев спрос может упасть еще сильнее. Впрочем, другие эксперты, опрошенные РБК Петербург, хотя и подтвердили резкое снижение интереса к покупке жилья в Северной столице, более осторожны в прогнозах.

«Мощный удар по рынку»

В компании «Рентавед» назвали объявленную 21 сентября частичную мобилизацию «мощным ударом по рынку недвижимости», поскольку она привела к оттоку из страны молодых людей, подходящих под критерии призыва, и их семей. Именно данная категория составляет ядро покупателей на рынке первичного жилья. В Москве сокращение числа звонков и просмотров объявлений о продаже строящегося жилья доходит до 25%. Ситуация в Петербурге лучше — 15%.

Аналитики «Рентаведа» отмечают, что те, кто не уехал и не был призван, начинают перестраховываться. От кредитов на покупку квартиры начинают отказываться семьи, в которых муж, сын или зять могут быть призваны. Начинают перестраховываться и банки. Некоторые финансовые учреждения стали ужесточать требования или вовсе отказывать в ипотеке заемщикам, которых могут потенциально мобилизовать.

«Сочетание данных факторов непременно негативно отразится на уровне спроса на новые квартиры. Если мы не увидим новых мер поддержки отрасли, а застройщики не начнут массово предлагать разнообразные скидки, акции и другие инструменты стимулирования продаж, тогда можно ожидать снижения спроса на новостройки сразу на 50-60%», — прогнозирует руководитель «Рентаведа» Руслан Сухий. В компании уточнили, что этот прогноз актуален для Петербурга.

«Спрос остыл»

Опрошенные РБК эксперты подтвердили тренд. «Мы взаимодействуем со многими застройщиками по программе trade-in (квартира в зачет покупки нового жилья — ред.), и если у застройщиков меньше звонков, то у нас меньше обращений. По нашей статистике, после 21 сентября спад — на уровне 20-30%», — рассказал генеральный директор «ПИА Недвижимость» (ранее «Первое ипотечное агентство») Максим Ельцов.

«После 21 сентября потенциальный спрос снизился до 55% от фоновых показателей 2021 года (т.е., спад от локального максимума начала сентября составил около 27%). Внутри 20-дневного отрезка, прошедшего после объявления мобилизации, почти всё падение спроса пришлось на первые дни после этого события. Последующие дни активность покупателей оставалась примерно на одном уровне (за вычетом недельных циклов)», — сообщил Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». РБК Петербург также направил запрос в «Авито Недвижимость» о том, насколько у этого сервиса сократилось число просмотров объявлений о недвижимости с 21 сентября (к моменту публикации ответ не получен).

«Интерес у граждан к покупке первичной недвижимости в последнее время действительно снижается. В первую очередь, сейчас время нестабильности, люди не понимают, что будет завтра, а потому и совершать значимые покупки многие не готовы. На фоне и без того весьма высоких цен на новостройки покупать их сейчас и ждать сдачи дома, а затем еще делать ремонт, готовы не все, поэтому спрос слегка остыл», — говорит президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин. Он полагает, в скором времени цены слегка снизятся, это поможет рынку вернуться к прежним значениям спроса, однако многое будет зависеть от общей ситуации в стране и мире.

Мобилизация, по словам эксперта, повлияла и на вторичный рынок жилья. «Люди, которые приняли решение покинуть страну, пытаются в спешке продать свое имущество. В данном случае спешка подразумевает значительный дисконт, как правило. Имущество по сниженным ценам, безусловно, вызывает интерес. В данном случае можно говорить о дисконте 10-20% от рынка», — отметил Дмитрий Рубин.

Катастрофы не будет

«Не так важно, сколько звонков. Важнее, что у застройщиков с продажами. Если посмотреть на итоги сентября, то продажи держатся на неплохом уровне, но выручка расчет исключительно за счет роста цен и за счет субсидированной ипотеки. Сейчас фаза на рынке непростая, снижение продаж точно будет, но говорить о том, что оно станет катастрофическим, я бы не стал. Минус 50% слишком пессимистичная оценка. В такой спад я не верю, застройщики будут выкручиваться, пойдут на предоставление скидок, бонусов, рассрочек покупателям», — говорит Максим Ельцов.

«С июня на первичном рынке отмечался рост спроса — объем продаж по объектам разных застройщиков увеличивался примерно на 5-10% в месяц. В связи с текущей ситуацией этот рост временно приостановился. Сейчас многие паникуют — такие настроения мы наблюдали, например, в начале пандемии коронавируса. Но, когда схлынут эмоции, количество сделок на рынке вновь начнет увеличиваться», — обнадёживает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

По ее словам, традиционно осень и четвертый квартал года — периоды высоких продаж: покупатели вкладывают в недвижимость годовые премии и бонусы. «Также не стоит забывать, что на рынке продолжают работать льготные и субсидированные ипотечные программы с минимальными ставками от 0,1% и очень комфортным ежемесячным платежом. К примеру, в августе была достигнута рекордная доля ипотечных сделок на первичном рынке — 89%», — отмечает Ольга Трошева.

По данным Dataflat.Ru (база цен и продаж новостроек), к сентябрю 2022 года в Петербурге доля ипотеки выросла за год на 18% (до 82% от общего количества сделок), в Ленобласти — на 30% до 89%.

Зависимость от кредитов

Максим Ельцов видит в высокой доле ипотечных сделок потенциальные риски. «Рынок сейчас очень чувствителен к размеру ипотечных ставок. Уровень зависимости от ипотечного кредитования небывало высокий. Продажи в массовом сегменте в последнее время, в основном, шли за счет субсидированных программ, но они будет сворачиваться за счет давления Центробанка. Ставки будут расти, условия выдачи кредитов ужесточаться, все это сильнее, чем в мирное время, будет сказываться на продажах», — ожидает гендиректор «ПИА Недвижимость»

Отметим, что с 10 октября Банк ВТБ (занимает 24% от общего количества выданных ипотечных кредитов в Петербурге) повысил ставки по ипотеке на 0,5 процентного пункта, до 10,4%. За два дня до этого на 0,5 п. п. ставки по базовым ипотечным программам поднял Сбербанк (выдает 45% ипотечных кредитов в Петербурге). Минимальная ставка у Сбербанка также составляет 10,4%. По данным «Дом.РФ» и Frank RG, с 21 сентября ипотека подорожала в пяти крупных банках: «Московском кредитном банке» (МКБ), «Зените», «Альфа-Банке», «Уралсибе» и «Газпромбанке» в среднем, от 0,5 п.п.до 2 п.п. Повышение ставок по стандартным ипотечным программам сделано для минимизации рисков после объявления частичной мобилизации в России, поясняли аналитики Frank RG.

Повтор публикации от 10.10.2022