В Петербурге и Ленобласти застыли цены на жилье
Эксперты федеральной базы недвижимости Restate.ru сообщили о переломе тренда на первичном рынке недвижимости. Цены на двух- и трёхкомнатные квартиры в Петербурге начали стагнировать. По их данным, в апреле и начале мая рост цен на трехкомнатные квартиры в городе составил 1,2%, на двухкомнатные — 0,5%, что сопоставимо со статистической погрешностью. В Ленинградской области уже зафиксирован спад — цены двухкомнатные квартиры за этот период снизились на 3,5%, на трехкомнатные — на 4,5%. В Restate.ru прогнозируют, что через месяц-два такая же динамика ожидает однокомнатные квартиры и студии. В строительных компаниях, отпрошенных РБК Петербург, снижение темпов роста цен на жилье подтвердили, но назвали его временным явлением.
Спрос снижается
По данным Restate.ru (насчитывает порядка 2 млн объектов жилой и коммерческой недвижимости для продажи или аренды), продажи «семейных» квартир на первичном рынке практически встали. К ним относятся двух- и трёхкомнатные квартиры, а также «евротрёшки» — самые востребованные варианты у семей с детьми, подпадающие под условия льготной семейной ипотеки. Смена тренда произошла в апреле. Если за март в Петербурге цены выросли на 10%, то в апреле и мае рост замедлился. По данным на 12 мая 2022 года, для трехкомнатных квартир прирост составил 1,2% (до 248, 4 тыс. за кв. м), и 0,5% для двухкомнатных (до 240,9 тыс. за кв. м).
В Ленинградской области цены на крупногабаритное жильё тоже уверенно росли с начала года (на 18 тыс. руб., или 11,5% для двухкомнатных, и на 18,7 тыс. руб., или 12,2%, — для трёхкомнатных квартир). Но с конца марта конъюнктура резко поменялась — и цены пошли вниз. Причём довольно ощутимо — снижение в 3,5-4,5%, до 149,6 -153,3 тыс. руб. за кв. м всего за полтора месяца статистической погрешностью уже не назовешь. В Московской области ситуация очень схожа с петербургской: заметный рост цен на большие квартиры с начала года (на 4,5-7,5%) и почти полная их стагнация, начиная с апреля.
Все, кто хотел, уже купили
Напомним, что субсидирование ставок по семейной ипотеке (до уровня 6%) не прекращалось даже тогда, когда Центробанк поднял ключевую ставку до 20% в конце февраля и тем самым практически заморозил рынок коммерческой ипотеки. Именно этим, наряду с общим ажиотажем на рынке недвижимости в конце февраля и марте, можно объяснить рост цен на «двушки» и «трёшки» в первом квартале. Но инерция быстро иссякла, и теперь даже привлекательные условия по семейной ипотеке спрос поддержать не способны.
«Думаю, вполне можно этот кейс экстраполировать и на льготную ипотеку под 9% годовых, которую начали выдавать в мае. Какой-то локальный всплеск спроса и, следовательно, небольшой подъем цен она обеспечить сможет, но на дистанции всё должно вернуться на круги своя. У населения нет денег, а все, кто хотел вложиться в недвижимость, наверняка, сделал это в прошлом и начале нынешнего года. К тому же ипотеки на вторичке практически нет, продажи «двушек» и «трёшек» встали, а ведь первичный рынок зависит от притока средств с продажи старого жилья, что сейчас сильно затруднено», — отмечает Андрей Добрый, руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru. По его словам, обычно первыми дешевеют наименее ликвидные варианты жилья, к которым крупногабаритные квартиры относятся в первую очередь. Нынешняя стагнация цен для таких квартир — это предвестник того, что, то же самое повториться с люфтом в месяц-два и для «однушек» и студий — самого популярного у покупателей продукта.
Оптимистичный взгляд
«Рост цен в пределах 1-2% в течение месяца с разными вариациями в зависимости от типа квартир — это стандартный показатель, в котором нет ничего необычного. Кроме того, уже не первый месяц с рынка вымываются компактные квартиры с наименьшим бюджетом покупки, но с более высокой ценой квадратного метра, и в экспозиции остаются более просторные лоты с меньшей ценой квадрата. В Ленобласти в апреле ряд застройщиков объявили о новых акциях, предоставили покупателям дополнительные скидки. Именно это сказалось на средней цене квадрата», — пояснила руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
«Стоимость квартир в ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово» меняется в рамках динамического ценообразования. В апреле и мае средние цены на двух- и трёхкомнатные квартиры не снижались, но и выросли незначительно. Это обусловлено расширением ассортимента на разных стадиях строительства», —сообщил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». В компании признают, что в апреле спрос на жилье несколько сжался. «В конце месяца ключевая ставка была снижена, появились новые льготные программы, в том числе по более привлекательным субсидированным ставкам. Эти меры должны позволить избежать стагнации на рынке недвижимости. Так, в начале мая спрос на квартиры, приобретаемые с помощью ипотечного кредитования, вырос в два раза», — отмечает Дмитрий Ефремов.
«В условиях кризиса, конечно, бюджет приобретений имеет значение. Большие квартиры предполагают высокую стоимость покупки и высокие ежемесячные платежи. Неопределенность, высокая инфляция на фоне снижения доходов населения, общая тревожность общества не предполагает высокого интереса к крупным покупкам», — считает директор по маркетингу компании Полис Групп Ольга Ульянова. При этом, по ее данным, спрос на небольшие квартиры сохраняется. «Он безусловно, также стал значительно меньше, но жизнь у людей продолжается, а новых проектов появляется очень мало, поэтому раскупаются строящиеся проекты. Высокий объем продаж в феврале и марте снизил динамику спроса в апреле и мае, но сказать, что спрос близок к исчерпанию нельзя. Как и другие сферы экономики, рынок недвижимости сужается, но не исчезает», — полагает Ольга Ульянова.
Ольга Трошева подчеркивает, что апрель и май — традиционно не самые активные месяцы на рынке из-за праздников и начала сезона отпусков. Оживление рынка обычно происходит в июне, когда в город приезжает больше потенциальных покупателей из регионов: и отдохнуть, и квартиру посмотреть.
В целом, по данным КЦ «Петербургская недвижимость» на конец апреля, с начала 2022 года средняя цена кв. м в новостройках класса масс-маркет в Петербурге выросла на 15,9%, до 221,7 тыс.руб./кв. м. В пригородной зоне — рост составил 16,1% до 146,5 тыс.руб./кв. м. Большая часть этого повышения пришлась на ажиотажный спрос на недвижимость в конце февраля-начале марта. За апрель в петербургских новостройках класса масс-маркет цены выросли в среднем на 3,3%.
Предпосылок для снижения цен нет, считают представители крупного строительного бизнеса. Ольга Трошева отмечает, что один из главных факторов увеличения цен на первичном рынке — беспрецедентный рост себестоимости строительства, в том числе увеличение стоимости стройматериалов. Как ранее сообщал РБК Петербург, весной 2022 года произошло удорожание проектов на 20-30%, а по ряду позиций западного инженерного оборудования — в разы.
