«Газпром» оставил без угла ретейл и IT

В Петербурге растет спрос на качественную офисную недвижимость. По оценкам специалистов JLL, объем чистого поглощения за июль-сентябрь текущего года на 60% превышает средний показатель третьих кварталов за последние пять лет. Характерно, что почти 40% арендованных площадей приходится на бизнес-центры класса А. Рост спроса в элитном сегменте объясняется не только переездом в Петербург нефтегазовых компаний, но и снижением арендных ставок. При этом крупные арендаторы сталкиваются с объективным дефицитом предложения.

Нефтегазовая экспансия

Наибольшее увеличение спроса на офисную недвижимость зафиксировано в бизнес-центрах класса А, где за третий квартал 2015 года было сдано 42,8 тыс. кв. м.. Это на 85% превышает показатель аналогичных периодов с 2010 года, отмечается в отчете JLL. В классе В прирост составил 32% от среднего значения за последние 5 лет. Аналогичные наблюдения сделали специалисты Colliers International. По их данным, с начала года офисный рынок Петербурга увеличился на 148 тыс. кв. м.

Главной причиной произошедшего всплеска эксперты считают переезд в Петербург структур «Газпрома». На них, говорится в отчете Colliers International, пришлось 40% введенных за девять месяцев 2015 года офисных площадей. Характерно, что, основной объем ввода и поглощения в 2015 году пришелся на третий квартал. При этом, по данным Colliers International, 38% введенных за этот период офисов приходится на БЦ класса А.

А по доступной цене

Всплеск активности едва ли можно считать устойчивым трендом, уверен председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. «Типичные арендаторы офисов класса А делятся на два сегмента — компании, которые арендуют такие офисы в погоне за престижем, и компании, которые арендуют их, поскольку этого требуют стандарты корпорации (в основном это иностранные компании), - объясняет А.Тетыш. - Ни в одном из этих сегментов я не вижу фундаментальных причин для роста».

Впрочем, спрос на БЦ класса А предъявляют не только компании нефтегазового сектора, считает Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Петербурге. По ее мнению, спрос на на такие помещения объясняется и снижением арендных ставок на качественную офисную недвижимость. По данным Colliers International, в третьем квартале 2015 года, ставка аренды офисов классов А и B снизилась относительно показателей третьего квартала 2014 года на 8%. В реальном выражении с учетом инфляции снижение ставок за последние 12 месяцев около 20%. «Рост спроса во многом объясняется стремлением арендаторов воспользоваться текущей рыночной ситуацией и занять более комфортные, статусные, удобные по локации объекты на приемлемых коммерческих условиях», - говорит В.Лежнева. Среди арендаторов офисов класса А - ретейлеры, компании IT-сектора и другие высокотехнологичные бизнесы.

Отложенный дефицит

Эксперты рынка офисной недвижимости указывают на еще один тренд. «На петербургском рынке существует достаточно большой объем неудовлетворенного спроса на офисы класса А, - говорит генеральный директор Knight Frank в Петербурге Николай Пашков. - Если на рынке появляется потенциальный арендатор, которому нужна площадь, например, в 10 тыс. кв. м., то он сталкивается с тем, что такой площади нет не только в существующих, но и в строящихся бизнес-центрах».

Эти оценки подтверждаются данными Colliers International. Вакантными площадями сейчас располагают 200 петербургских бизнес-центров, что позволяет выбрать сравнительно небольшой офис в любой локации. В то же время крупным арендаторам подобрать подходящие помещения гораздо сложнее – предложение от 3000 кв. м представлено в 30 бизнес-центрах, а от 5000 кв. м – всего в 10 объектах в городе.

Дефицит предложения, по мнению экспертов, будет усугубляться. Согласно прогнозам JLL, объем ввода офисов в Петербурге по итогам 2015 года составит около 200-210 тыс. кв. м, а в 2016 году снизится до 150-160 тыс. кв. м. «Предстоящий спад связан с резким сокращением спроса на офисную недвижимость в конце 2014 - начале 2015 года, - считает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. - В результате девелоперы остановили те стройки, которые находились на начальной и продвинутой стадиях».