«Отказов 99%»: Смольный затормозил перевод промзон под жилье

Фото: Николаев Сергей Геннадиевич/PhotoXPress.ru

Абсолютное большинство заявок на перевод земельных участков в промзонах под жилую застройку, поданных в проект нового генерального плана Петербурга, были отклонены. Об этом сообщил председатель комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ) Кирилл Соловейчик на круглом столе в РБК Петербург. Отвечая на вопросы бизнеса о дефиците площадок под расширение производства в черте города, чиновник дал прогноз: девелоперы скоро начнут продавать участки из своих земельных банков в промзонах, что откроет новые возможности для индустриального развития.

Устроить промышленный ренессанс

«По итогам заседаний комиссии по рассмотрению поправок в генеральный план 99% процентов поправок по переводу территорий из промышленности в жилье не было поддержано. Я очень надеюсь, что к концу года на рынке появится очень много объектов, потому что собственники там точно сами не будут строить промышленные объекты, а мы не дали им перевести эти участки [под жилую застройку]. Соответственно, на рынке появится земля под промышленное строительство. Эта земля обеспечена энергоресурсами, есть мощности, там когда-то были или до сих пор есть заводы. Всех, кто подавал эти заявки [на перевод участков] мы знаем, готовы индивидуально сводить, чтобы устроить в Петербурге промышленный ренессанс. Привести на эти территории новые производства — одна из моих задач», — рассказал Кирилл Соловейчик на круглом столе «Петербургский промышленный оптимизм: стимулы и стоп-факторы для расширения производства», организованном РКБ Петербург.

Глава комитета отказался уточнить, сколько собственников получили отказы и какой объем земельных участков, купленных застройщиками под редевелопмент, будет заморожен. По его словам, называть точные цифры до окончательного принятия нового Генерального плана Петербурга некорректно.

Руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева подсчитала, что только за последние три года в пределах КАД девелоперами было куплено около 761 га, из которых более 234 га изначально предполагали редевелопмент.

До 2050 года

Напомним, что расчетный срок нового Генерального плана Петербурга — 2040 год, а его прогнозный период — 2050 год. Проект документа был представлен в прошлом году, в августе 2022 года проводились его общественные слушания. На них было подано более 11 тыс. предложений. После предварительного анализа, отсева не относящихся к делу и объединения дублирующих друг друга предложений, было отобрано 4,6 тыс. поправок, которые рассматривает специальная комиссия по подготовке изменений в генеральный план Петербурга под руководством профильного вице-губернатора Николая Линченко. Первое заседание комиссии состоялось в марте 2023 года. В конце августа в пресс-службе Смольного сообщали, что свыше 60% рассмотренных поправок «касалось изменения функционального зонирования» участков. После того как комиссия завершит работу, проект генерального плана будет доработан и поступит Законодательное собрание Петербурга. Принять его планируется до конца 2023 года.

Не пошли навстречу

В протоколах заседаний комиссии, размещенных на сайте комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), можно найти примеры отказов. Так, РСТИ не согласовали перевод под жилье участка площадью 2,1 га на пересечении улицы Жукова и Кондратьевского проспекта. Компания планировала построить там 34,5 тыс. кв. м. Отказ в изменении функциональной зоны участка на улице Михайлова рядом с Финляндским вокзалом площадью 3,7 га, чтобы построить гостиницу, получило АО «ЛОМО». ООО «Статус», предлагало перевести в зону жилой застройки участки на Литовской улице для строительства ЖК, но заявка была отклонена. Не поддержали перевод в зону многоэтажной жилой застройки участков общей площадью более 129 га, расположенных в районе Пискарёвского проспекта. Такие заявки подавали структуры «Группы ЛСР» и «Охта групп». В «Группе ЛСР» отказались комментировать эту тему, а заместитель председателя правления «Охта Групп» Михаил Ривлин рассказал, что одна из внесенных компанией поправок «касалась участков в Ручьях, которые сейчас отведены под промышленность. И по ним комиссией было принято отрицательное решение».

По его словам, все отказы основываются на одном доводе: «Городу нужна промышленность». «Лозунг, безусловно, хороший. Но генплан должен смотреть шире — какая нужна промышленность, в каких зонах она должна располагаться и как логистически будет коррелировать с жильем, с бизнесом. С моей точки зрения, такого анализа вообще не делалось. По крайней мере, в рамках какого-то общественного обсуждения или в профессиональных кругах такой дискуссии не было», — отмечает Михаил Ривлин. Он считает более перспективным вариантом располагать промышленные предприятия за кольцевой автодорогой, договориться о взаимодействии генпланов города и области и именно там строить промышленное кольцо.

Продать или оставить

Несмотря на отказ в переводе земли под жилье, продавать свои активы в «Охта Групп» не планируют. «Мы рассматриваем альтернативный вариант развития нашей группы участков — связанный с логистикой», — пояснил Михаил Ривлин. Впрочем, он не исключает, что другие девелоперы решат избавиться от таких «замороженных» территорий.

«Возможно, продажи будут, потому что нового генплана ждать долго, а иметь участок с травой не очень выгодно. Не думаю, что продажи будут массовыми, ведь стоимость таких участков низкая и есть шанс, что за несколько лет изменится концепция. Хуже всего то, что и промышленные предприятия на этих землях вряд ли появятся. Сейчас же многие из этих участков — заброшенные пустыри в промзонах или зона хаотичной застройки гаражами, сараями, которые не радуют горожан и не будут радовать еще долго», — уверен Михаил Ривлин.

У застройщиков, которые ранее приобрели промышленные участки в надежде на перевод земли в жилую зону, будет два варианта действий, говорят эксперты. «Первый — попытаться продать этот участок с существенным дисконтом, поскольку земля, предполагающая жилой потенциал, стоит подчас в разы дороже, чем площадки под промышленность или офисы. Второй вариант — самостоятельно реализовать на участке проект с другой функцией, как правило, общественно-деловой с включением туда торговых объектов и, возможно, гостиницы или комплекса апартаментов», — говорит директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.

«Процесс перевода земель многоступенчатый и длится много лет, поэтому текущий отказ означает, что власти и бизнес пока просто не договорились», — считает руководитель проектов отдела инвестиций консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов. По его прогнозам, в дальнейшем могут появиться новые поправки в генеральный план, которые изменят ситуацию.