«Это холодный душ»: как новая ставка отразится на рынке недвижимости

Фото: Баранов Владимир/PhotoXPress.ru

Совет директоров Банка России на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. Это второе подряд повышение за последний месяц. На плановом заседании в июле ЦБ поднял ставку с 7,5 до 8,5% годовых, до этого она не менялась с сентября 2022 года. РБК Петербург спросил участников и экспертов рынка о том, как это отразится на рынке недвижимости и ипотеке.

Как изменятся ипотечные ставки

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» (ранее Первое ипотечное агентство) Максим Ельцов прогнозирует, что ипотечные ставки вырастут минимум до 13,5 — 14%.

«В ближайшие недели будет всплеск спроса к сделкам со стороны тех, кто будет пытаться «пристроить» ранее полученное одобрение от банков по кредитам. Люди, которые уже продали свою недвижимость, накопили определенный объем капитала, примут решение продать или уже успели продали доллар по курсу на уровне 100 рублей, и сформировали первоначальный объем денег для вхождения в сделку, будут пытаться все-таки пристроить, «запарковать», рубль. Но этот всплеск будет крайне недолгим, всего 2-4 недели, дальше охлаждение продлится до тех пор, пока ключевая ставка не двинется в обратную сторону», — полагает Ельцов.

«Очевидно, что после решения ЦБ ставки по ипотеке на вторичное жилье стремительно вырастут. Пока что все говорит о том, что новые ставки сохранятся на длительный период времени», — считает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

Повышение ключевой ставки негативно отразится в первую очередь на рынке вторичного жилья, подтверждает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин. «Но, конечно, при этом точно будет затронут и первичный рынок — так как на нем сегодня достаточно большая доля сделок, в «цепочку» которых входит продажа имеющейся у клиента недвижимости. Впрочем, повод для оптимизма всегда есть: за последние годы мы уже привыкли, что рынок спустя некоторое время адаптируется к новым условиям», — говорит он.

Доля ипотечных сделок на вторичном рынке гораздо ниже, чем на первичном. «В июле на вторичном она составляла 36%, на первичном — 83%. Иными словами, в случае со «старым жильем» покупатели чаще всего используют наличные либо продают его через встречные сделки», — отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит Setl Group) Ольга Трошева. По ее оценкам, на первичном рынке доля ипотечных сделок по стандартным ставкам, которые зависят от ключевой, минимальна (не более 4%). Льготные ипотечные программы занимают подавляющую долю (больше 90%) в общем объеме ипотечных сделок: ставки по ним не зависят от ключевой ставки ЦБ.

Кто пострадает сильнее

«Повышение ключевой ставки очень негативно скажется на вторичном рынке жилья и на рынке апартаментов, на которые не распространяются программы с господдержкой», — считает гендиректор «ПИА Недвижимость».

«Повышение ставок по ипотеке не добавит спроса сегменту апартаментов», — подтверждает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. По его мнению, по-прежнему будут востребованы программы, нацеленные на сокращение ежемесячного платежа на период строительства. «Это траншевая ипотека и так называемая ипотека в рассрочку. С вариантами рефинансирования ипотеки под меньший процент после ввода апарт-отеля в эксплуатацию», — перечисляет он.

Как изменится спрос

«Удорожание кредитов будет холодным душем для начавшегося восстановления вторичного рынка и, к сожалению, прекратит наметившееся позитивное сокращение разрыва цен между вторичным и первичным рынком», — считает Максим Ельцов.

Весной этого года разница средней цены между жильем в новостройках и на вторичном рынке Санкт-Петербурга достигла 30 тыс. руб., в процентном выражении она составляет 15–20%.

В ближайшее время разрыв в ценах на готовое и строящееся жилье будет усиливаться. «Это не только будет осложнять переток денег из вторичного на первичный рынок, но и убьет потенциал покупок квартир в новостройках с инвестиционными целями, что тоже может заметно ограничить спрос», — ожидает Максим Ельцов.

По его прогнозам, произойдет переток покупателей со вторичного рынка на первичный, потому что единственными привлекательными ставками будут ипотека с господдержкой. По данным мониторинга Единой информационной системы жилищного строительства, в предложениях топ-20 ипотечных банков России (статистика за период с 7 по 13 августа 2023) средневзвешенная ставка по ипотеке с господдержкой составляла 7,45% по льготной ипотеке и 5,42% — по семейной. Рыночные ставки по ипотеке — значительно выше, на первичном рынке на уровне 11,81%, на вторичном — 11,99%.

«Доля ипотеки с господдержкой колоссально вырастет, просто она будет зашкаливать ближайшее время, и неминуемо начнется более серьезный разговор о необходимости каким-то образом отказываться от ипотеки с господдержкой, потому что начнут считать затраты бюджета на компенсацию по всем льготным ипотечным ставкам. Это крайне расточительная история на фоне повышенной нагрузки на бюджет», — опасается Максим Ельцов.

Руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая приводит данные объему программ льготного кредитования: он превысил 10 трлн руб. или 14% от кредитного портфеля российских банков.

Как подорожает проектное финансирование

Несмотря на то, что рынок новостроек меньше просядет в спросе, чем готовое жилье, риски негативных последствий для застройщиков все-таки есть. «Стоимость проектного финансирования увеличится примерно на те же значения, что и ключевая ставка. Чуть больше или чуть меньше, в зависимости от банка. Критичные последствия будут, если ключевая останется на высоких позициях надолго. В таком случае количество новых проектов на рынке просто сократится. А значит в перспективе сузится и выбор», — считает коммерческий директор ГК «ПСК».

«По ряду объектов на рынке ставка вырастет, если ее размер привязан к ключевой в договоре. Это, в свою очередь, приведет к удорожанию строительства, окажет давление на цены, может вызвать сокращение предложения в перспективе», — перечисляет последствия Ольга Трошева.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС уточняет, что повышение ключевой ставки отразится на новых объектах, по которым еще не пройден кредитный комитет и не подписан договор проектного финансирования. «На уже строящихся проектах решение ЦБ, скорее всего, не скажется. В каждом договоре проектного финансирования предусмотрено несколько кредитных ставок. Если застройщик соблюдает требования банка по срокам и объему наполнения эскроу-счетов, то стоимость денег для него на практике значительно ниже, чем средняя ставка проектного финансирования», — более оптимистично настроен Сергей Терентьев. Однако, в случае негативного развития событий, когда на рынке недвижимости существенно упадет объем продаж, застройщики могут выйти на более высокие ставки проектного финансирования. «Но пока мы не видим оснований для такого развития событий. При наличии нормально функционирующего рынка и спроса на строящееся жилье этот сценарий является чисто теоретическим», — добавляет он.