Доля ипотеки в Петербурге достигла исторического максимума
«Петербургская Недвижимость» подвела итоги ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга за октябрь. По данным компании, с использованием ипотечного кредита в городе прошло 93% сделок. Доля ипотеки выросла на 3% по отношению к сентябрю и стала самой высокой за всё время наблюдений, считают эксперты.
Достигли максимума
Другие эксперты подтверждают «ипотечный рекорд», но при этом оценивают долю таких сделок несколько ниже. Аналитики базы данных продаж и цен новостроек Dataflat.Ru подсчитали, что доля ипотечных сделок по итогам октября в Петербурга выросла до 86% (+4% по сравнению с сентябрем 2022 года). В Ленобласти, эта доля, наоборот, снизилась до 87% (-3% от уровня сентября).
При этом отдельные застройщики, например, компания «Ленстройтрест», заявляли, что в их проектах доля ипотечных сделок достигала 100%. «Практически весь объем составляли договоры, заключенные по условиям собственных субсидированных программ, где ставка начинается от 0,1% годовых и ежемесячный платеж составляет от 18 000 рублей», — подчеркивали в компании.
По оценкам bnMAP.pro (сервис мониторинга первичного рынка), срок обременения в ипотечной сделке продолжает расти и составляет 24,4 года в Петербурге и 24,2 года в Ленобласти. За год срок обременения вырос на 3,8 года в городе и на 3,7 года — в области. Самые востребованные ипотечные кредиты — на 30 лет (их оформляют 45% заемщиков Петербурга и 44% в области).
По данным «Петербургской недвижимости», самой популярной программой остается ипотека с господдержкой — на нее приходится 72% от всех ипотечных сделок. Доля семейной ипотеки составила 19%, стандартная ипотечная программа — 7%, IT-ипотека — 2%.
Лидер спроса
В разрезе ипотечных продуктов анализ продаж, проведенный «Петербургской недвижимостью», выявил нового лидера спроса — траншевую ипотеку с платежом от 1 рубля на весь период строительства дома, вплоть до ввода в эксплуатацию. Доля этого вида ипотечных сделок составила 38%. При этом в структуре продаж объектов Setl Group такие сделки занимают 48% в объеме всей ипотеки. Траншевую ипотеку, по данным «РБК Недвижимости», предлагают и другие девелоперы, например, GloraX, «Самолет», «А101», «Страна Девелопмент» и др. В некоторых случаях платежи на первом этапе могут быть экстремально низкими — вплоть до одного рубля в месяц.
В «Петербургской недвижимости» сообщили, что траншевая ипотека обошла по популярности субсидированные программы, которые снизились на 27 п. п. по сравнению с предыдущим месяцем и составили 17%. Индивидуальные программы в объектах с проектным финансированием в октябре занимают 14% от объема ипотечных сделок, что на 11 п. п. ниже сентябрьского показателя. «Для покупателя главный плюс таких программ состоит в том, чтобы снизить финансовую нагрузку за счет небольшого ежемесячного платежа», — отмечают в «Петербургской недвижимости».
Риски и критика Центробанка
Впрочем, новый инструмент для поддержания спроса на новостройки уже раскритиковали в Центробанке. «Это новый продукт, так называемая траншевая ипотека. Сейчас мы внимательно анализируем все его последствия. Пока он не получил широкое распространение. Но мы уже видим риски здесь», — заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Первый риск, по ее словам, касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования. При траншевой ипотеке на эскроу-счет будет поступать меньшая сумма: только первоначальный взнос и символический транш. Эскроу-счет будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке. Второй риск — повышение спроса на жилье как объект инвестирования, в том числе, для спекулятивных целей, и рост цен.
«В расчете на рост цен на жилье люди, компании могут вкладываться в жилье для последующей перепродажи. В результате может возникнуть инвестиционный навес. Это может способствовать инфлированию цен на жилье и еще больше усилить разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке», — считает Набиуллина. Это, в свою очередь, может создать проблему с обслуживанием ипотеки. Например, когда людям нужно будет продать жилье, которое находится в залоге по ипотеке, на вторичном рынке оно будет сильно отличаться по цене в сравнении с первичным жильем.
В качестве третьего риска председатель ЦБ указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она, добавив, что ЦБ продолжит анализировать данный продукт и по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования.
Разрыв в ценах со вторичным рынком
Заместитель генерального директора по информационно-рекламным технологиям агентства недвижимости «Итака» Василий Павлов уверен, что в данный момент цены на первичном рынке необоснованно завышены и, несмотря на резкое снижение продаж (в 5 раз), первичный рынок в этом году не снижает цены на недвижимость.
«Сейчас на первичке стоимость квадратного метра — 250 тыс. руб. по ценам в рекламе. А на вторичке — 210 тыс. руб., это рекламные цены, и 160-170 тыс. руб. — средние фактические цены продаж. Разница рекламных и фактических цен по вторичке — около 20%. Это вполне нормальная и ожидаемая величина для тех, кто следит за рынком», — утверждает Василий Павлов.
Эксперт отмечает, что разница фактических цен на «вторичное» жилье и рекламных цен на «первичное» сейчас составляет 170 тыс. руб. против 250 тыс. руб. Это означает, что если вместо «реальной вторички» (170 тыс. руб.) покупатель посмотрит жилье на первичном рынке (250 тыс. руб.), то ему придется добавить 47% цены. «Покупают первичку сейчас по одной причине — минимизация ежемесячных платежей за ипотеку», — считает представитель «Итаки».
