«Нет предела минимализму»: как рост цен меняет новые квартиры

Фото: Интерпресс / PhotoXPress.ru

На фоне роста цен на недвижимость средняя площадь квартир на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области сократилась на 11%. По словам опрошенных РБК Петербург экспертов, застройщики вновь стали предлагать горожанам более компактные планировки — помещения площадью до 20 кв. м. При этом собеседники агентства отмечают, что если «микростудии» в жилых домах чаще покупают в качестве первого жилья в Петербурге, то «миниапартаменты» стали самым доступным способом инвестиций в недвижимость за счет низкого порога входа на рынок.

«Уменьшение площади неизбежно»

По данным аналитического центра ЦИАН, спрос на «микростудии» (т. е., квартиры площадью до 20 кв. м) увеличивается на протяжении последних лет: в 2019 году на такие лоты приходилось 1,4% сделок, в 2020 году — 1,7%, в первом полугодии 2021 — 2%. Близки к ним и студии площадью 20-28 кв. м, которые составляют 15% от всего объема предложения и 26% — сделок. По оценкам «Главстрой Санкт-Петербург», на рынке новостроек масс-маркет за первые шесть месяцев 2021 года спрос на студии площадью менее 20 кв. м. составил 5%. При этом на стандартные студии от 20 до 24 кв. м приходится около 30% спроса. В среднем в месяц совершается около 2 тыс. сделок купли-продажи студий в Санкт-Петербурге, подсчитали в компании «СПб Реновация» (входит в Группу «Самолёт»).

«На фоне роста цен в 2020 году застройщики вновь стали предлагать более компактные планировки, чтобы не потерять клиентов — за год средняя площадь квартир в продаже в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сократилась на 11% (до 51,1 кв. м в Петербурге и до 42,5 кв. м в Ленобласти — ред.)», — сообщил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его оценкам, большая часть «микростудий» находится в жилых комплексах, расположенных в пределах Санкт-Петербурга (около 700 таких лотов в продаже). В Ленинградской области их всего около 20.

«В жилой недвижимости спрос на малоформатные квартиры всегда соотносится с реальными доходами. Удорожание жилья может компенсироваться недорогой ипотекой, но если нет и ее, то уменьшение среднего чека, а значит и площади, неизбежно. Ситуация, как и на любом другом рынке — массовый спрос предполагает невысокий средний бюджет покупки», — констатирует коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов подтверждает, что рост цен вынуждает покупателей приобретать более компактные планировки. Но пока тенденция не успела стать массовой, добавляет он. «С учетом сроков перепроектирования и его согласований, тенденция к спросу на маленькие площади еще не могла найти [массового] отражения на рынке, застройщики бы просто не успели бы вывести на рынок новые проекты», — говорит он.

От 12 «квадратов»

По оценкам ЦИАН, в пределах города жилые комплексы с «микростудиями» в продаже распределены более или менее равномерно: есть варианты, расположенные сравнительно близко к центру в муниципальном округе «Волковское», МО «Московская застава», на Васильевском острове; и в более отдаленных локациях — в Рыбацком, Парголово и Колпино. Минимальная площадь апартаментов в продаже в Петербурге сейчас начинается от 12,5 кв. м, студий в жилых домах — от 16,5 кв. м.

«Настолько маленькие квартиры не приспособлены для длительного проживания, со временем в таком пространстве станет некомфортно жить даже одному человеку. К тому же, если для студий площадью 28-35 кв. м есть ряд решений по комфортной планировке помещения, то для 20 квадратных метров они отсутствуют», — уверен Алексей Попов.

Девелоперы с ним категорически не согласны. «В принципе, можно жить и в 12-метровом объекте, если там всё сделано здорово. Но и здесь надо учитывать, в какое время это будет происходить и в каком составе. Студент в таком объекте устроится без проблем, но семья с детьми — уже нет. Понятие минимально допустимого объема жилья у каждого свое», — говорит вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Она ссылается на зарубежный опыт: в Англии продаются объекты недвижимости по 7 кв. м, а в Китае — по 5-6 кв. м. «Нет предела минимализму», — настаивает Ольга Шарыгина.

Жилье на вырост

В «Главстрой Санкт-Петербург» отмечают, что сценарии при покупке «министудий» разные: вложение денег с тем, чтобы впоследствии продать студию и добавить до большей квартиры, квартира для ребенка-студента, жилье для иногородних на первое время после переезда, возможность при необходимости разъехаться (например, развод, раздел наследства и т.п.). «Спрос на маленькие студии в качестве арендного жилья также остается на высоком уровне», — подчеркивает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с органами власти ООО «СПб Реновация» (входит в Группу «Самолёт»).

«Основная целевая аудитория «микростудий» — это инвесторы, для которых важен минимальный порог входа, они вкладывают средства в недвижимость, в первую очередь с целью сбережения. Для себя и своих близких люди предпочитают всё-таки более комфортабельные планировки», — считает руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская.

Самые доступные объекты

Генеральный директор PLG Марина Павлюкевич отмечает, что апартаменты площадью 17-18 кв. м. в их проекте In2it раскупили в первую очередь, на начальном этапе проекта, поскольку покупатели стремились заработать максимальную доходность на росте цены квадратного метра. Долю инвесторов среди таких покупателей она оценивает в 90%.

«Покупатели апартаментов заинтересованы не в квадратных метрах как таковых, но в их арендном потенциале. Если небольшой апартамент в конкретном случае сдать проще, чем крупноформатный, то инвестор скорее выберет покупку двух-трех студий по 20 кв. м вместо одного на 50 кв. м», — пояснил Сергей Софронов. По его словам, Петербург испытывает нехватку форматов недорогого размещения. «Поскольку есть запрос, то предложение будет стремиться ему отвечать. А значит, небольшие апартаменты будут занимать значительную долю и далее», — прогнозирует эксперт.

«В наших объектах довольно много апартаментов небольшой площади. Мы планируем и дальше сохранить этот тренд, поскольку видим его долгосрочность. Он уже присутствует на рынке несколько лет и со временем может стать еще более популярным», — полагает вице-президент Becar Asset Managemen.

Повтор публикации от 10.08.2021