Как капремонт в Петербурге «становится халтурой» и когда заменят лифты

Фото: Смышляев Алексей/PhotoXPress.ru

Объявленный Смольным объем финансирования капремонта жилых домов в 2023 году (28,4 млрд руб.) превысил прошлогодний уровень в 1,5 раза. Однако, он все равно не позволит полностью выполнить годовой план и ликвидировать «недоремонт», накопленный с 2014 года. При нынешнем уровне финансирования капитального ремонта жилых домов Петербурга деградация жилого фонда продолжится, считают как чиновники, так и эксперты. Последние добавляют, что этому способствуют и дефекты работы самого Фонда капремонта.

Срывы сроков — кто виноват?

Петербургский Фонд капитального ремонта в 2022 году, помимо исполнения годового плана капремонта, ликвидировал недоделки недобросовестных подрядчиков в 2021 году, сообщил на пресс-конференции председатель Жилищного комитета Санкт-Петербурга (ЖК) Олег Зотов. Недоделки были иногда существенные. «С началом зимы оставались незакрытыми крыши и, соответственно, протечки в квартирах. В зимний период были дома, в которых недобросовестные подрядчики не завершили работы по монтажу систем отопления. 2022 год прошел под эгидой решения этих системных проблем — было завершено большинство работ, сроки исполнения которых сорвали подрядные организации в 2021 году», — заявил Олег Зотов. По словам врио генерального директора Фонда капитального ремонта (Фонд) Дмитрия Шутова, в некоторых случаях сроки приемки работ срывались по вине управляющих компаний: «В прошлом году мы неоднократно сталкивались с тем, что управляющие компании по неведомым причинам фактически не занимались сдачей лифтов Ростехнадзору. У нас даже есть лифт, который не ездит, потому что УК не хочет, не может нанять персонал, который будет обслуживать лифт, хотя это обязанность УК».

Опрошенные РБК Петербург эксперты и участники рынка утверждают, что во многих случаях в срывах виноват сам Фонд. Самым слабым местом Фонда член президиума Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений (Ассоциация) Кирилл Захарян называет проектирование работ. По его словам, большинство проблем с затягиванием работ и их приемкой возникает как раз из-за некачественного проектирования. Типичным примером он называет историю с капремонтом исторических зданий по улице Некрасова, 58 (ТСЖ «Некрасова 58») и Некрасова, 60 (ТСЖ «Бассейного товарищества квартирохозяев»). «Оба проекта — полная туфта, — утверждает он. — В 2019 году мы по этой причине отказались от капремонта фасада и кровли в 58 доме. Объемы планируемых работ были занижены более чем на 50%. В этом году Фонд по доработанным проектам подобрал подрядчиков и начал работы на обоих домах. При изготовлении проектов проектировщик не посчитал нужным выйти на объект, пообщаться с ТСЖ. Проектировщик фактически дома не изучал — просто сделал пару фотографий из подъезда и ушел». Например, в проекте нет замены гнилых балок, что делает бессмысленным ремонт кровли, говорит президент Ассоциации Гульнара Борисова. «Они собираются за несколько десятков миллионов рублей сделать имитацию, — считает она. — Это не просто дефект данного конкретного проекта, а системная ошибка, особенно болезненная для зданий-памятников центра Петербурга с нетиповыми крышами».

Системный порок

Как утверждают руководители Ассоциации, низкое качество проектирования отмечают и подрядчики Фонда — когда они приходят в дом и начинают оценивать фронт работ, очень часто оказывается, что проектировщики не учли множество дефектов, без ликвидации которых капремонт превращается в халтуру, которую вскоре придется переделывать. «Подрядчики справедливо требуют переделать проект и увеличить стоимость контракта. По закону такое увеличение возможно не более, чем на 15%, но зачастую объективно требуется большее увеличение (в случае с домами на Некрасова — более, чем в два раза). К тому же необходимо потратить дополнительное время на вызовы комиссий, переделку проекта, пересогласования и т.д. В результате начало работ откладывается, а значит, вовремя выполнить необходимые работы не удается», — описывает Кирилл Захарян одну из типичных причин срыва сроков. Серьезным дефектом процедуры проектирования он называет отказ Фонда привлекать к проектированию представителей организаций, управляющих домами. Между тем, последние могли бы указать проектировщикам на недостатки технического обследования дома, которое ложится в основу проекта.

В ряде случаев управляющая домом организация (УО — ТСЖ, ЖСК, УК) отказывается подписывать акт приемки работ — потому что, говорят руководители Ассоциации, либо работы выполнены некачественно, либо в недостаточном объеме от необходимого, либо применены низкокачественные, дешевые материалы, что вскоре потребует переделок. В некоторых случаях, говорит Владислав Воронков, в задержках виноват Ростехнадзор, который долго рассматривает документы по капремонту дома. «Обвинять ТСЖ и ЖСК в намеренном затягивании приемки работ — это абсурд, — говорит Гульнара Борисова. — Если внешние УК могут проявлять нерасторопность, но ТСЖ и ЖСК — практически никогда, они крайне заинтересованы в ускорении капремонта, потому что гораздо сильнее, чем УК, зависят от жителей». Впрочем, иногда, говорит Владислав Воронков, представители МКД шантажируют подрядчиков отказом подписать акт приемки, требуя провести дополнительные работы в доме. Таких случаев мало, но они есть, признает он.

Главной причиной всех подобных казусов Кирилл Захарян называет несогласованность действий участников процесса. «Если бы была налажена эффективная совместная робота всех заинтересованных сторон, таких случаев практически не было бы», — считает он. В отсутствии такого сотрудничества он обвиняет Фонд и Жилищный комитет. Владислав Воронков считает главными причинами недостаточной эффективности капремонта в Петербурге низкий уровень качества работ, проводимых Фондом, и недостаточный контроль за ними Госстройнадзора.

Граждане возвращают долги

Предпринятые ЖК и Фондом усилия не позволили полностью выполнить краткосрочный план капремонта на 2022 год — он был исполнен на 84,4%, правда, в 2021 году процент исполнения был еще ниже — чуть более 80%. Положительная динамика 2022 года стала возможной благодаря заметному увеличению финансирования. Добиться его было непросто, поскольку в начале года возник кризис неплатежей петербуржцев: в первом квартале собираемость взносов на капремонт упала до 77% от начислений. «Мы утвердили дорожную карту по исправлению этой ситуации и уже в июне-июле собираемость перевалила за 100% — петербуржцы стали погашать задолженность», — сообщил председатель ЖК.

К осени собираемость стремительно росла и в октябре-ноябре, по его словам, она достигала 136%, что позволило существенно сократить задолженность граждан, накопленную с 2014 года. По итогам 2022 года собираемость достигла 104%, а задолженность по взносам имеет сейчас около 400 тысяч жителей Петербурга, сообщил Дмитрий Шутов.

В результате Фонд капремонта получил 16 млрд руб. взносов граждан. Кроме того, в июле бюджет Петербурга выделил 3 млрд руб. На эти деньги было выполнено почти 1900 видов работ в МКД. «Эта цифра хорошая, но недостаточная для выполнения региональной программы капремонта общего имущества МКД в полном объеме. Так что сохраняется достаточно существенный недоремонт, накопленный с 2014 года, — признал Олег Зотов. — Для решения этой проблемы мы обратились в правительство Петербурга — и в этом году бюджетную субсидию увеличили до 6 млрд руб.».

Финансирование неадекватно

Такую беспрецедентную сумму Смольный, по его словам, выделил чтобы избежать повышения взносов с граждан до экономически обоснованного размера. Сейчас взнос составляет от 11.90 руб./кв. м. до 12,99 руб./кв. м. (в зависимости от особенностей дома), а по некоторым оценкам экономически обоснованный взнос — более 30 руб./кв. м.По словам генерального директора СРО НП ПЖК «МежРегионРазвитие» Владислава Воронкова, еще в 2014 году Минстрой рекомендовал Петербургу установить взнос на уровне 14 руб./кв. м., однако Смольный, вероятно по социально-политическим причинам, этого не сделал. «Бюджет Петербурга разницу не компенсировал, и потому темпы капремонта отстают от темпа старения жилья», — утверждает эксперт.

«В 2022 году взнос был только проиндексирован в соответствии с инфляцией на 8,5%», — заявил Олег Зотов. Он согласен с тем, что добиться стопроцентного выполнения ежегодного плана капремонта можно только либо при увеличении бюджетной поддержки, либо при доведении размера взносов с граждан до экономически обоснованного уровня. Как справедливо отмечает Владислав Воронков, адекватное финансирование капремонта должно подчиняться общему правилу — скорость восстановления должна превышать скорость деградации. Пока этого нет, деградация будет нарастать.

Некоторые независимые эксперты утверждают, что чиновники завышают экономически обоснованный уровень взноса из-за завышения стоимости работ по капремонту. Олег Зотов подобные претензии отвергает: «Я общался со строителями, и они говорят: «За те сметы, которые вы делаете, мы даже с дивана не встанем». Судя по его словам, ситуация обратная — госзаказчик не завышает, а наоборот, занижает цены, не успевая пересчитывать сметы за быстро растущими в прошлом году ценами на стройматериалы. «Мы вынуждены были отменять закупочные процедуры, пересчитывать сметы и повторно проводить торги», — сообщил председатель ЖК. «Мне в январе и феврале приходилось самому выступать зазывалой для наших подрядчиков — предлагать им участвовать в наших конкурсах. Потому что сегодня многие виды работ низкомаржинальны и не интересны подрядчикам», — добавил Дмитрий Шутов. По его данным, в том числе из-за отказа летом значительного количества подрядчиков участвовать в торгах, в 2022 году не было выполнено вовремя около 300 запланированных работ.

Опрошенные РБК Петербург эксперты в целом согласны с чиновниками. В то же время Гульнара Борисова утверждает, что в некоторых случаях ТСЖ умеют организовать самостоятельные работы (без привлечения Фонда) более качественно и за меньшие деньги. В связи с этим Владислав Воронков отмечает, что в ряде случаев низкие расценки Фонда возникают из-за того, что реальный объем работ, который приходится выполнять подрядчику, оказывается гораздо больше указанного в контракте.

Лифты обещают заменить

Что касается планов на 2023 году, то, с учетом бюджетной субсидии и взносов граждан, на капремонт в этом году планируется направить 28,4 млрд руб. (27,5 млрд — на строительно-монтажные работы, остальное — на проектирование) — рекордную сумму за всю историю Фонда капремонта, заявил председатель ЖК. По его словам, на эти деньги будет выполнен также рекордный объем работ –2554 вида капремонта. В том числе, будет заменено 2400 тысяч лифтов в 586 домах. «Эта цифра позволяет уже к 2025 году исключить существование лифтов с истекшим сроком эксплуатации, что предписано федеральным центром, — утверждает Олег Зотов. — У нас сейчас таких лифтов осталось чуть более 7200». Проблем с комплектующими/запчастями для лифтов в Петербурге сейчас нет, заявили чиновники — они были в прошлом году, но к настоящему времени все проблемы решены.

Гульнара Борисова говорит о значительном количестве жалоб членов ее Ассоциации на отказ ЖК включать в программу капремонта их заявки на замену лифтов. «Их лифты уже на грани отключения из-за плохого состояния, но они из года в год не могут добиться включения в программу. Эта наша главная проблема с лифтами», — утверждает она. Поэтому она затрудняется оценить оптимизм Олега Зотова насчет приведения в порядок лифтового хозяйства к 2025 году. Владислав Воронков говорит, что исполнению плана способствуют специализированные федеральные программы.

Ошибки не повторят

Впрочем, выполнение всех этих планов будет зависеть от многих факторов, в том числе, от добросовестности подрядчиков и стабильности цен на стройматериалы, признал председатель ЖК. В свою очередь он заявил, что исправлены прежние ошибки со сроками проведения торгов на работы (в 2022 году торги проводились в мае, в июне и даже в августе): «Да данный момент около 80% объема запланированных работ находятся в стадии проведения закупочных процедур, — заявил он. — На 70% уже заключены договоры. А 1138 видов работ уже законтрактованы и переданы в работу. Уже есть завершенные работы. Так что в этом году мы точно сработаем лучше, чем в 2022 году».

По информации Олега Зотова, всего с 2014 года на капремонт петербургских МКД израсходовано чуть менее 100 млрд рублей. На эти деньги было выполнено 29 тысяч видов работ, к 2038 году необходимо выполнить около 100 тысяч видов работ. Полную стоимость этого количества работ рассчитать невозможно, заявил председатель ЖК, поскольку цены на стройматериалы меняются непредсказуемо.