Создатели бизнес-центров в Петербурге заинтересовались готовыми зданиями
Реконструкция промышленных и административных зданий под бизнес-центры оказалась в фокусе внимания петербургских девелоперов офисной недвижимости. Конъюнктура на рынке сложилась таким образом, что для компаний выгоднее покупать готовые здания и реконструировать их под офисы, чем строить бизнес-центры «с нуля». Впрочем, как отметил один из участников рынка офисной недвижимости, реконструкция выгодна лишь при условии, что инвестор получает здание на льготных условиях.
Дешевле перестроить
По данным Colliers International, сейчас в Петербурге реализуется целый ряд проектов реконструкции исторических зданий под офисные центры. Интерес к подобным проектам, как объяснил генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев, связан с их относительно невысокой себестоимостью.
«Если себестоимость строительства в более-менее качественных локациях без учета стоимости финансовых ресурсов составляет порядка 60-80 тыс. руб. на кв. м, то реконструкция аналогичных объектов обходится примерно в 55 тыс. руб», — сказал А. Косарев в разговоре с РБК Петербург.
В строительстве офисов, особенно высокого качества, высока доля импортных материалов. «Цена на эти материалы с момента девальвации выросла примерно вдвое. В результате рентабельность девелопмента бизнес-центров стала стремиться к отрицательным значениям», — пояснил эксперт.
Справка
По данным Colliers International, в Петербурге сейчас реализуются несколько проектов реконструкции исторических зданий под офисные центры. Наиболее заметные из них:
Бизнес-центр «Маркс», Измайловский пр. 29. По данным сайта citywalls.ru, здание было построено в 1898-1900 годах архитектором Николаем Дмитриевым. Ранее в здании располагалась типография. По данным СМИ, в 2015 году ООО «Бухингер» приобрело актив у ОАО «Техническая книга». Реконструкция здания под бизнес-центр завершена в начале 2017 года.
Русский Торгово-Промышленный банк, Большая Морская, 15. По данным citywalls.ru, дом был построен в 1912-1914 гг. по проекту архитектора Мариана Перетятковича. Ранее здание принадлежало Рускобанку, лишенному в середине прошлого года лицензии. Сейчас владельцем актива является сеть бизнес-центров «Сенатор». Окончание работ по реконструкции запланировано на I квартал 2017 года.
Дом Союзпушнины, Московский пр., 98. Построен в 1937-39 гг. по проекту Даниила Фридмана. Сейчас принадлежит ОАО «Пушной дом». По данным Colliers International, проект реконструкции здания под бизнес-центр был инициирован собственником в 2015 году. Подрядчиком стала ГК «СОДИС».
Дом фон Гауфа, Кирпичный переулок, 4. Построен в 1804 году. В 1837 году перестроен по проекту архитектора К. Ф. Лемана. В настоящий момент здание через ООО «Дом Гауфа» принадлежит генеральному директору «Евроинвеста» Юрию Васильеву, а также правительству Петербурга, которое передаст инвестору свой пакет после окончания работ по реконструкции (данные Colliers International).
На короткую дистанцию
Еще одним важным преимуществом реконструкции стали более короткие сроки таких проектов. По мнению А. Косарева, в условиях нестабильной экономической ситуации компании неохотно отвлекают из оборота крупные суммы на долгосрочные проекты. «Расчет на высокие прибыли в будущем уступает желанию получить отдачу в обозримой перспективе», — рассуждает А. Косарев.
Существенным минусом строительства бизнес-центров «с нуля» являются высокие ставки финансирования, которые резко снижают рентабельность проекта за время его реализации.
«Ставка финансирования для устойчивых игроков до кризиса была порядка 12-14%, сейчас — более 20%. За 2,5 года строительства набегает слишком много процентов», — сказал РБК Петербург А. Косарев.
При этом, по его словам, реально достижимая доходность девелопмента в качественных локациях сократилась примерно с 25% до 10% без учета стоимости привлечения финансирования. «Доходность объектов похуже упала до отрицательных значений. Никто не станет входить в долгосрочные проекты при ставке финансирования вдвое выше доходности», — сказал эксперт.
Нерыночная экономика
Однако относительная дешевизна реконструкции готовых зданий возможна лишь при условии, что инвестор не вносит в объект значительных изменений, говорит гендиректор Knight Frank в Петербурге Николай Пашков. Поэтому, как правило, в результате реконструкций создаются бизнес-центры не самого высокого класса.
«Создание БЦ класса А с нуля имеет низкую рентабельность. Реконструировать исторические здания с их конструктивными и охранными ограничениями под бизнес-центр класса «А»— дорого. Выгоднее брать старое здание и делать в нем косметический ремонт, что позволяет выводить на рынок бизнес-центр, например, класса «B», — отметил эксперт в разговоре с РБК Петербург.
Впрочем, в каждом конкретном случае доходность реконструкции старого здания под бизнес-центр зависит от цены, по которой оно достается инвестору, отмечает управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. «Если ты дешево купил историческое здание, а еще лучше, если тебе его подарили, то реконструкция его под бизнес-центр в любом случае будет выгодна. Есть девелоперы, которые долгое время взаимодействуют с государством, и им такие сделки удаются. В рыночных условиях и строительство «с нуля», и покупка, и переделка исторического здания абсолютна бессмысленны».
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
