На петербургском рынке жилья сложился опасный дисбаланс цен
Квадратный метр в готовом жилье в Петербурге стоит на 44 тыс. руб. дешевле, чем в строящемся, следует из данных Циан Аналитики за 13 октября. Это значит, что квартиру на вторичном рынке невозможно продать за ту цену, по которой жилье покупалось на стадии строительства. В то же время растет просроченная задолженность по ипотеке — ее рост с начала года в Петербурге составил 8%, до суммы в 3 млрд руб. Сложившийся ценовой дисбаланс, вкупе с накоплением долгов, грозит кризисной ситуацией на ипотечном рынке, отметили эксперты РБК Петербург: если не так давно при возникновении проблем заемщики с легкостью закрывали ипотечный кредит за счет продажи жилья, то сейчас этого варианта у них не остается.
На пятую часть дешевле
Разница в стоимости квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке Петербурга в октябре 2023 года достигла 21,3%. Как подсчитали эксперты Циан.Аналитики, средняя стоимость 1 кв. м в городских новостройках составляет 251,5 тыс. руб., в готовых квартирах — 207,4 тыс. руб. В Ленинградской области разрыв в ценах на жилье меньше — 14,4%; квадратный метр стоит 144,7 тыс. руб. и 126,5 тыс. руб. соответственно. И петербургский, и областной ценовой разрыв — выше общероссийского. В среднем в крупнейших городах страны строящееся жилье дороже вторичного на 13% (в исследовании учитывали 34 города с численностью населения от 500 тыс. человек).
Как отмечают в Циан, изначально квартиры в строящихся домах стоили дешевле, чем те, в которые можно было заехать сразу после регистрации сделки и передачи ключей. На изменение ситуации повлияли два фактора: во-первых, «премия за риск» срыва застройщиком сроков строительства дома или прямого обмана дольщиков стала неактуальной после перехода на эскроу-счета. Во-вторых, на первичном рынке появились программы ипотеки с субсидируемыми за счет бюджета ставками, а на вторичном рынке их нет.
Продать дешевле, чем купить
Генеральный директор «ПИА Недвижимость» (ранее Первое ипотечное агентство) Максим Ельцов объяснял дисбаланс между спросом и ценами на первичном и вторичном рынке разницей в уровне процентных ставок по кредитам, которые сказываются на размере ежемесячного платежа.
По данным мониторинга Единой информационной системы жилищного строительства, в предложениях топ-20 ипотечных банков России в начале октября средневзвешенная ставка по ипотеке с господдержкой составляла 7,97% по льготной ипотеке и 5,95% — по семейной. Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке выше почти в два раза — 14,52%.
«Цены на готовые квартиры в собственности будут заметно ниже, чем на аналогичные квартиры в строящихся домах со сдачей через год-два. Это парадоксальная ситуация, которую мы будем наблюдать, пока сохраняется дисбаланс в субсидировании ставок. Продать готовые квартиры на вторичном рынке за те деньги, которые были потрачены на покупку на первичном рынке, в ближайшей перспективе будет крайне затруднительно», — прогнозирует Максим Ельцов.
Напомним, что руководство ЦБ неоднократно выступало против программ «льготная ипотека от застройщика», «ипотека с кешбэком» и подобных совместных программ строительных компаний с банками-партнерами. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина называла такие схемы попытками загрузить ипотекой людей, которые не смогут обслуживать кредиты. По оценкам Центробанка, квартиры по таким программам продаются в среднем на треть дороже рыночной стоимости (субсидирование ставок закладывается в цену продажи жилья). Регулятор подсчитал, что 44% ипотечных кредитов в стране предоставлялось заемщикам, которые на погашение долга тратят 80% своего дохода. В такой ситуации они рискуют просрочить выплаты.
Проблемные кредиты
Большая разница в ценах на вторичном и первичном рынках может привести к сложностям для ипотечных заемщиков, если им понадобится продать квартиру, чтобы погасить кредит.
Для Петербурга эта проблема особенно актуальна. Город вошел в топ-5 российских регионов с максимальным абсолютным приростом просроченной ипотечной задолженности, отмечают аналитики агентства «Долговой Консультант» на основе анализа данных ЦБ. По статистике на начало сентября 2023 года, объем просроченных кредитов в Петербурге вырос на 228 млн руб. Суммарный портфель просроченной ипотеки в городе превышает 3 млрд руб. Рост с начала города составил 8%. В Ленинградский области темпы прироста чуть ниже — 7%: на 65 млн руб. до 961 млн руб. В целом по стране с начала 2023 года портфель просроченной ипотеки вырос на 3% (1,9 млрд руб.) и превысил 60,6 млрд руб. Рост объема неплатежей фиксируется практически ежемесячно, отмечают аналитики агентства.
По прогнозам генерального директора «Долгового Консультанта» Дениса Аксёнова, ситуация будет ухудшаться, и к концу года прирост просроченной ипотеки ускорится: «Постепенно портфель наполняется отложенными проблемными ипотеками, массово реструктурированными банками осенью 2022 года по программе «кредитных каникул». Денис Аксёнов считает, что благоприятный для должников период, когда рост цен на жилье в совокупности с доступными ипотечными ставками позволял им продавать ипотечные квартиры и «закрывать» ипотеку, закончился.
