Санкт-Петербург и область , 13 июл 2022, 11:46

«Спекулянты» покидают складской рынок Петербурга

Фото: Холявчук Светлана/PhotoXPress.ru

На рынке складской недвижимости Петербурга не будет масштабного строительства спекулятивных объектов (построенных не под конкретного заказчика, а для сдачи в аренду) до конца 2023 года. Как говорят эксперты Radius Group (девелоперская компания, работающая в сегменте индустриальной недвижимости), запуск новых проектов сдерживает рост вакансии и удорожание строительства.

Поставили на паузу

«В 2021 году складской сегмент набрал отличную динамику, и мы рассчитывали увеличить пул арендаторов в два раза, и, соответственно, объем новых складских мощностей. Однако, уже во втором квартале 2022 года на рынке наметился спад, с марта по июнь стройка ведется только по BTS контрактам и при реализации объектов для собственных нужд, все новые спекулятивные проекты встали на паузу», — говорит исполнительный директор Radius Group Захар Вальков.

По его словам, идет образование «субарендной» вакансии, которая в моменте практически не влияет на рынок, в связи с 100% заполняемостью площадей в прошлые годы и сдержанным спекулятивным строительством. «Однако, потенциальная будущая вакансия 2023 года, рост себестоимости нового строительства и удорожание финансирования, с одной стороны, и относительно невысокая рыночная ставка — с другой, будут сдерживать строительство значимых объемов спекулятивных складов до конца 2023 года», — прогнозирует эксперт.

rbc.group

Причин для этого несколько: ключевая ставка в марте текущего года остановила и затормозила планы по новой стройке. Что касается роста себестоимости, то в прошлом году девелоперы фиксировали её увеличение в 1,5 раза, а за первый квартал 2022 она выросла еще на 20%. Кроме этого, перед индустрией стоит задача по замене на релевантные аналоги комплектующих, материалов и технологий, которые более не поставляются на российский рынок. «Все перечисленное при ставке в 6000 рублей за кв. м в год делает коммерческое строительство малопривлекательным», — отмечает Захар Вальков.

rbc.group

При этом значительная оптимизация затрат сложно достижима, так как склад — это низкомаржинальный, но при этом наиболее стабильный сегмент коммерческой недвижимости. Основные игроки рынка на протяжении длительного периода работали со себестоимостью, совершенствовали комплектацию объекта, чтобы сделать ее максимально надежной, но при этом приемлемой по цене. Более серьезная оптимизация неизбежно повлечет качественные изменения в худшую сторону, а на это мало кто готов пойти, считают в Radius Group.

Снижение объемов ввода

По данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, общий объем складских помещений России по итогам первого полугодия 2022 года составил более 36,6 млн кв. м, из которых 53% приходится на Московский регион, и 12% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, остальное — на российские регионы. За шесть месяцев этого года в стране было введено 688 тыс. кв. м, что на 1,4% больше, чем за аналогичный период 2021 года. Из них 50% (345 тыс. кв. м) находится в Москве, 46% (319,4 тыс. кв. м) — в регионах России и только 3% (23,5 тыс. кв. м) — в Санкт-Петербурге. Объем ввода новых складских объектов в Петербурге сократился более чем в два раза по сравнению с тем же периодом прошлого года.

По прогнозам экспертов и игроков рынка, в 2022 году в Санкт-Петербурге планировалось построить и ввести эксплуатацию более 370 тыс. кв. м. Но фактический ввод складов может снижен почти вдвое. Всего в Северной столице анонсировано и находится на этапе строительства около 932 тыс. кв. м качественных складских площадей. При этом растет вакансия, сейчас она составляет порядка 1% и еще 3,4% — это скрытая вакансия (данные Nikoliers).

Ожидается, что до конца года суммарный объем доступного предложения (с учетом субаренды и рыночного уровня вакантности) вырастет до отметки около 200 тыс. кв. м (около 5% от общего предложения). Аналитики отмечают, что это станет спасением для арендаторов, которые ищут готовые склады сейчас и готовы брать на себя риски субарендных отношений.

Двигатели спроса

По данным Radius Group, в начале июля стали наблюдать незначительное восстановление спроса — рынку требуются склады, являющиеся базовыми инфраструктурными объектами, развитие без которых невозможно. «Ретейл начинает замещать и чуть отрастать за счет российских компаний и импорта из других стран по новым логистическим маршрутам, игроки делают запасы и на это тоже требуются площади. При отсутствии спекулятивной стройки арендаторов поддержит именно субаренда или строительство объектов под заказ», — резюмируют эксперты.

По оценкам компании CORE.XP, рынок претерпевает функциональные изменения. Так, например, в 2015-2017 годах в складском сегменте активно росли DIY сети и дистрибьюторы запчастей; также в последние несколько лет наблюдался «бум» онлайн-торговли. В этом году лидером вновь становится продуктовый ретейл (38% от общего объёма запрашиваемых площадей), но уже в несколько новом обличии: помимо развития старых форматов магазинов, существенную долю в спросе со стороны этого сегмента будут занимать жёсткие дискаунтеры — около 60% от общего количества запросов от food-ретейла. Онлайн-торговля продолжает сохранять долю не менее 30% в общем объёме активных запросов, а на различные сегменты оффлайн непродовольственного ретейла приходится 11%. Таким образом, эта отрасль двигает складской сегмент вперёд, формируя 79% всех запрашиваемых площадей (для сравнения, за все предыдущие годы его доля ретейла в спросе доходила максимум до 60%, а в среднем за последние 10 лет составила 37%), говорят эксперты.