Пир во время чумы: на рынке надувается пузырь бетонометров
Массовая скупка земли в Петербурге стала реакцией на предстоящую отмену «долевки». Девелоперы стремятся запустить новые проекты до июля 2018 года, когда вступит в силу запрет на привлечение денег дольщиков. В перспективе это приведет к резкому увеличению объема предложения квартир и обвалу цен, полагает глава строительной компании LEGENDA Василий Селиванов. Ценовой демпинг еще больше подорвет рентабельность строительных проектов и, как следствие, вызовет волну банкротств застройщиков. В интервью РБК Петербург Селиванов рассказал, как можно избежать реализации наиболее негативного сценария развития событий на рынке недвижимости.
БЕТОННЫЙ ПУЗЫРЬ
— Поправки в 214-ФЗ фактически вводят запрет на привлечение средств дольщиков. Как вы считаете, насколько это правильный шаг, с точки зрения развития отрасли?
— Основная предпосылка к изменениям — необходимость решить проблему обманутых дольщиков. Проблема, действительно, есть, и ею надо заниматься, но она несопоставима с последствиями, которые ждут отрасль после вступления в силу соответствующих поправок. Крайне резкое изменение законодательного курса показывает, что управление процессами принимает односторонний характер: нет диалога государства с бизнесом, чье мнение как минимум следовало бы учитывать. До этого и многие игроки рынка, и представители отраслевых властей говорили о постепенном эволюционном развитии 214 закона, о создании механизмов, снижающих риск непрофессиональных инвесторов и покупателей, которые должны иметь определенные гарантии.
Наша статистика показывает, что доля обманутых дольщиков среди всех покупателей жилья в Петербурге не превышает 2-3%. Может быть, в других регионах России эта проблема острее, но в принципе эти цифры сопоставимы с общей статистикой по стране. Показательно, за все это время власть ни разу не поднимала тему доли обманутых дольщиков и не приводила никакой статистики по этой проблеме.
— Какими будут главные последствия поправок для отрасли?
— Рынок будет сокращаться, и я этому, в общем, рад. Нынешняя ситуация на строительном рынке Петербурга, который бьет очередные рекорды по объему продаж и ввода объектов в эксплуатацию, не способствует качественному развитию отрасли. Это больше напоминает пир во время чумы: по сути просто надувается пузырь бетонометров. В основном, высокие объемы продаж поддерживаются вовлечением самого нижнего по уровню доходов слоя покупателей; масс-маркет — основной источник роста рынка. Многие коллеги со мной могут не согласиться, но я убежден, что по сложившейся в масс-маркете цене от 60 тысяч рублей за квадратный метр нельзя построить что-то приличное. Возникает вопрос, можно ли вообще что-то построить.
Я убежден, что по сложившейся в масс-маркете цене квартиры от 60 тысяч рублей за квадратный метр нельзя построить что-либо приличное. Возникает вопрос, можно ли вообще что-то построить.
ВСЯ ОТРАСЛЬ ЗАНЯТА ЭТИМ
— Насколько сократится рынок?
— Зависит от того, какой объем запасов застройщики наштампуют в виде разрешений на строительство. Поправки вступают в силу с 1 июля 2018 года, и сейчас основная часть отрасли не думает о том, что будет дальше. У них есть период, в течение которого нужно успеть по старым правилам получить максимальное количество контрактов и разрешений. Вся отрасль занята этим. Остается только вопрос — нужно ли это рынку?
Источники финансирования покупок «горящих» проектов почему-то никого не интересуют. Полученные разрешения на строительство позволят застройщикам жить по старым правилам, привлекая средства дольщиков сразу на ранних стадиях. Для масс-маркета это важно, потому что там вся конкуренция сводится к цене. О качестве в этом случае говорить бессмысленно.
Основная часть строительной отрасли не думает о том, что будет дальше. У игроков есть период, в течение которого нужно успеть получить максимальное количество разрешений по старым правилам.
— Как будут меняться цены?
— Я думаю, что в этот переходный период рынок сильно расслоится. Одновременно на нем будут и проекты средней и высокой стадии готовности, которые стоят справедливых денег, и распродажи на нулевых циклах. Мы получим еще больший разбег в цене, чем сегодня. А потом тотальные распродажи на ранних стадиях обернутся провалом экономики проектов. И я даже не исключаю в этот период волну недостроев, которые будут спровоцированы как раз такими резкими законодательными изменениями.
СПРОС УПАДЕТ
— Если в итоге останется часть предложения по справедливой цене, будет ли она обеспечена спросом?
— Безусловно, спрос — впрочем, как и предложение — сократится. Однако уже сегодня, даже с учетом большого предложения дешевого жилья, существует устойчивый сегмент покупателя, готового платить справедливую цену.
— Что изменят нововведения конкретно в вашей компании?
— Во-первых, мы не знаем деталей, какими в итоге будут подзаконные акты. Во-вторых, экономически мы все равно уходили от продаж на начальном этапе. Мы не можем проваливать среднюю цену по проекту за счет распродаж на ранней стадии, потому что тогда мы не сможем дать обещанный качественный продукт.
Я даже не исключаю возможности снижения объемов ради экономической устойчивости каждого проекта. Я не собираюсь наращивать объемы строительства в убыток компании. Мы не будем покупать некачественные участки только потому, что они с разрешением на строительство и позволят работать по старым схемам финансирования.
— Какова экономика ваших проектов? Что для вас справедливая цена?
— Мы считаем, что работаем в сегменте верхнего комфорта, и наша минимальная цена от 120 тысяч рублей за квадратный метр. При средней цене 120-130 тысяч рублей за квадратный метр мы можем дать проекту качественные характеристики и обеспечить минимальную норму рентабельности в размере 8-10%.
— За счет чего можно достичь более высокой рентабельности?
— Высокая рентабельность может быть в премиум сегменте, при условии нескольких совпадающих факторов — бывает такая удача. Тогда рентабельность на цикл проекта может достигать 30%. Однако риски в премиальном сегменте гораздо выше, в основном, из-за градостроительных ограничений. Нередки случаи, когда сроки реализации могут значительно сдвинуться.
Мы не будем покупать некачественные участки только потому, что они с разрешением на строительство.
МНОГИМ ЗАСТРОЙЩИКАМ НИЧЕГО НЕ ДАДУТ
— Насколько я понимаю, вы постепенно отказываетесь от привлечения средств дольщиков и переходите к проектному финансированию. Чем оно отличается от обычного банковского кредита?
— Обычный банковский кредит — ломбардное финансирование — предполагает сторонний залог. Банк изучает источники финансирования и погашения кредита, но для него это вторично, у него есть твердый залог.
Проектное финансирование с точки зрения оценки и принятия банком рисков — намного более сложная история. Банк должен перепроверить всю экономику, финансовую модель. Увидеть рынок, понять продукт, принять концепцию застройщика, убедиться, что продажи будут стабильными. При этом обеспечением кредита является сам объект. Вовлечение банка в проектное финансирование обеспечит проверку арифметики расчета экономики проекта.
— Многие ли застройщики уже привлекали проектное финансирование?
— До 10% всех строящихся проектов, если не меньше. Не многие проекты могут выдержать это.
— Почему?
— Во-первых, застройщику нужно подтвердить факт реальных собственных вложений в размере 20-30%. Во-вторых, нужно защитить финансовую модель проекта, доказав все ключевые экономические показатели. Банк должен быть готов принять все риски и разделить их с застройщиком. Поэтому банков, которые занимаются проектным финансированием, очень немного. Как следствие, я не вижу, как банковская система сможет дать отрасли 4 трлн рублей на замену «долевки», сохраняя ключевые принципы кредитования: срочность, платность, возвратность.
Я думаю, многим застройщикам в принципе ничего не дадут, потому что они не смогут защитить свою финансовую модель и подтвердить собственные вложения.
