«Даже 15 кв. м найдут покупателя»: в Петербурге — бум миниквартир

Фото: Ведомости/PhotoXPress.ru

В Санкт-Петербурге и Ленобласти продолжает расти востребованность малогабаритного жилья. Только за 2022 год в структуре продаж на петербургском рынке доля студий выросла с 30% до 35%, подсчитали эксперты bnMAP.pro и Urban Awards. Опрошенные РБК Петербург застройщики говорят, что площадь квартир будет снижаться и дальше — к этому стимулируют падение покупательской способности и повышение ипотечных ставок.

«Мелкая нарезка»

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 13 января 2023 года, доля студий и однокомнатных квартир в Петербурге занимает 67% от всего строящегося жилья. У целого ряда компаний доля студий и однокомнатных квартир выше: в проектах ГК «Полис» — 87%, Setl Group — 81%, «Аквилон» — 80%, «Самолет» — 72%. В Ленобласти доля студий и однокомнатных квартир доходит до 85%. На территории области у ГК «Полис» на эти типы квартир приходится 90%, у «Аквилон» — 88%, у «Мавис» — 85%.

«Квартиры небольшого метража — это больше инвестиционный продукт, особенно это касается студий», — говорит директор по маркетингу ГК «Полис» Ольга Ульянова. «Рост спроса на квартиры небольшого метража в 2022 году действительно произошел. Он связан с их максимальной инвестиционной привлекательностью», — поясняет Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Ликвидность таких вложений отличается в зависимости от локации, проекта, количества комнат, планировки, метража. «Если двухкомнатная квартира — это, в первую очередь, решение для жизни, то студии и квартиры с одной спальней являются хорошим вариантом вложить средства за счет возможности их быстрой перепродажи», — считает она.

В ЦДС отмечают, что появление в 2022 году кредитов по ставке 0,01% привело к росту спроса на микроквартиры площадью от 19 кв. м за счет того, что их последующая сдача в аренду позволит покрыть ежемесячный ипотечный платеж. «Некоторые компании предлагают покупателям студии 15-16 кв.», — добавляет Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике Группы «Аквилон». При этом ряд застройщиков в своих новых проектах на границе Петербурга и Ленобласти предлагали студии за минимальные 2,9-3,3 млн руб., чтобы привлечь спрос в новые, еще только развиваемые локации.

Самые популярные варианты

Но все же пик популярности пришелся на более просторные лоты, говорят участники рынка. «Студия-прямоугольник площадью 19 кв. м с одним окном — это менее интересное вложение, чем студия квадратной формы с двумя или тремя окнами и площадью 23-25 кв. м. Вторая квартира в будущем легче найдет арендатора или покупателя за счет более комфортной жилой среды. И именно студии, обладающие оптимальным соотношением площади и планировки, раскупаются быстрее всего, даже с учетом несколько более высокой средней цены», — уверена Наталья Кукушкина.

Эти выводы подтверждает статистика продаж. По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, по результатам 2022 года на студии приходится порядка 39% сделок (средняя площадь реализованных квартир — 25 кв. м), на однокомнатные квартиры — 42% (средняя реализованных квартир 35 кв. м). Наиболее востребованный диапазон метражей в студиях — 24-26 кв. м, в «однушках» — 32-36 кв. м.

Нет стимулов для роста площадей

«Квартирография проектов непосредственно связана с предпочтениями покупателей, поэтому в крупных проектах класса масс-маркет, которые будут выходить на рынок в ближайшей перспективе, ситуация с предложением по типам квартир будет аналогичной», — считает Ольга Трошева.

«В 2023 году условия по ипотеке изменились (ставки по льготной ипотеке подняли с 7 до 8%; кроме того, ЦБ настаивает на ограничении сверхнизких ставок субсидируемых девелоперами кредитов от 0,1% — ред.). С одной стороны, они стали интересными для более значительного количества семей, с другой — выросли ставки, и соответственно, платежи по ипотеке. Вряд ли в таких условиях будет расти средний метраж приобретаемых квартир», — считает Ольга Ульянова.

«В последние годы средняя площадь квартир в новостройках постепенно сокращается. Пока мы не видим предпосылок для разворота этого тренда в 2023-2024 годах. Основная причина изменения покупательских предпочтений — сокращение реальных доходов населения», — констатирует Наталья Кукушкина.

Оптимизация планировок

По ее словам, дальнейшее сокращение площади негативно отразится на комфортности жилья. «Однако не исключаю, что мы можем увидеть появление на рынке новых супер-компактных предложений. Если застройщики найдут способ создавать удобные квартиры площадью 15 кв. м, то такие варианты будут появляться. Их будет мало, они будут нишевыми, но можно не сомневаться, что такие квартиры найдут своего покупателя за счет низкой цены. Мы уже видели на примере апартаментов, что определенный спрос на микро-юниты есть», — говорит Кукушкина.

В «Аквилоне» сообщили, что работают над усовершенствованием продукта с точки зрения создания максимально разумных планировок, благодаря которым и в студии может поместиться все необходимое. Сейчас метраж студий у них начинается от 21 кв. м.

В ЦДС также ожидают, что процент студий в городских новостройках будет расти, особенно в проектах высокого класса, где таких квартир раньше не было. «Спрос на небольшие площади в дорогих домах был всегда, но некоторые застройщики принципиально не создавали такие планировки. Сейчас же ситуация постепенно меняется. Нужно понимать, что появление студий не отразится на имидже даже премиального жилья, так как стоимость подобных предложений будет соответствовать классу проекта», — прогнозирует эксперт.

«Действительно, доля квартир небольшого метража занимает существенную долю спроса, и она продолжит находиться на высоком уровне в будущих периодах. В 2022 году 27% от общего объема предложения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области заняли продажи именно квартир-студий. Оценивая состояние рынка, мы прогнозируем, что доля студий в общем объеме продаж продолжит балансировать в диапазоне 25-30%», — резюмирует директор по продажам «Самолет Страна» Максим Зорин.