Власти Петербурга повышают ставки аренды городской недвижимости
На фоне пандемии коронавируса в Смольном приняли решение повысить ставки аренды на нежилые помещения, которые город сдает в аренду бизнесу. В 2022 году платить на 4% больше придется арендаторам 1,5 млн кв. м. городской недвижимости.
Опрошенные РБК Петербурге эксперты разошлись в оценках этого решения. Представители малого и среднего бизнеса считают повышение неоправданным. Консультанты по коммерческой недвижимости признают, что решение чиновников укладывается в рыночный тренд — частные собственники коммерческих помещений в сегменте стрит-ретейл после периода замораживания цен, предоставления скидок и арендных каникул во время локдаунов в 2020-21 годах, осторожно начали поднимать стоимость аренды.
Плановое повышение
Комитет имущественных отношений Петербурга (КИО) уведомил арендаторов городских объектов нежилого фонда о повышении ставок аренды на 4% в этом году. Информация об этом размещена на сайте комитета. У КИО заключено свыше 7 тыс. договоров аренды нежилых помещений общей площадью свыше 1,5 млн кв. м. Несмотря на идущий много лет процесс приватизации, КИО по-прежнему остается одним из самых крупных арендодателей в сегменте стрит-ретейл в Петербурге. Напомним, что в 2021 году от пересмотра ставок городские власти отказались.
РБК Петербург направил запрос в КИО о сумме, которую городской бюджет получил от аренды недвижимости в прошлом году, и прогнозам по сборам в 2022 году с учетом повышения ставок.
Чаще всего городские помещения арендуют под торговлю и общепит. Из-за ввода QR-кодов в Петербурге (обслуживать клиентов без предъявления кодов с 2 января 2022 года запрещает постановление городского правительства № 121) у многих арендаторов упала выручка. «Я не знаю ни одного предпринимателя, который с пониманием отнесся бы к повышению арендных ставок. Для этого нет предпосылок, на фоне пандемии нельзя повышать стоимость аренды, бизнес до сих пор не восстановился», — уверена председатель РОО «Содействие малому бизнесу» Янина Гришина.
Её возмущает, что комитет технически не подготовился к повышению расценок за аренду. От предпринимателей стали поступать жалобы на то, что в личных кабинетах арендаторов на сайте КИО по договорам выставлены счета по старым ставкам, без учета повышения (платежи в бюджет за аренду за первый квартал этого года нужно перечислить до 31 января). «Это ставит арендаторов городской недвижимости в сложную ситуацию. Если предприниматель не оплатит всю сумму полностью, это является поводом для расторжения договоров. Система оплаты в КИО достаточно сложна, если рассчитать сумму самостоятельно и перечислить не ту сумму, которая указана в счете, деньги не зачислятся на счет, а повиснут», — предупреждает эксперт.
Рыночный подход
«В 2020-2021 годах многие собственники коммерческих помещений шли на уступки своим арендаторам, давая скидку по аренде, не индексируя арендную ставку, продлевая сроки арендных каникул и т.д., понимая, что потерять арендатора — это значит потерять доход от аренды, а новый арендатор — не факт, что быстро найдется; и не факт, что предложит условия лучше», — говорит партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Спутников.
По данным компании, в четвёртом квартале прошлого года началась тенденция на небольшое увеличение ставок аренды. «По сути собственники пытаются пока просто вернуться к допандемическим показателям, поэтому по тем объектам, которые находятся у нас в работе, ставки растут в среднем на 7%», — говорит Станислав Спутников. Он отмечает, что лишь единицам собственников получается немного увеличить ставку относительно допандемических показателей.
«Что касается КИО, то рост ставки на 4% вполне себе рыночный, небольшой. Если ставка аренды не повышалась предыдущие годы, то КИО, как и любой другой арендодатель, вправе воспользоваться или попытаться воспользоваться своим правом на индексацию. И тут применим простой закон экономики: будет спрос, повышение индексации оправдано: не будет — КИО потеряет арендный поток. Важен правильный баланс», — подчеркивает Станислав Спутников.
Анализ спроса и предложения
В Knight Frank St Petersburg оценили индексацию арендных ставок коммерческих помещений на уровне 4-5%. «Понятно, что период введения QR-кодов негативно отражается на бизнесе, и, возможно, сейчас не самое подходящее время для индексации, даже несмотря на то, что мы отмечаем восстановление рынка стрит-ретейла. Собственников коммерческих помещений также можно понять, поскольку по итогам 2021 года было понятно, что индексировать ставки пора, они не индексировались с начала пандемии», — говорит руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко.
Она отмечает разницу в подходах — частные собственники индексируют помещения, основываясь на собственном опыте и своих желаниях, договоренностях с арендатором. «А КИО повышает ставки автоматически по всем помещениям, основываясь на анализе потенциального спроса и предложения, что, конечно, в некоторых случаях может быть неоправдано», — полагает эксперт.
Дайджест актуальных трендов. Электрокары, открытый банкинг и осознанное потребление
От стратегии к тактике. Как избежать рисков во время цифровой трансформации
Лёгкие на подъём. Какие возможности есть у российского рынка индустриальной недвижимости
