Экс-депутат построит новый торговый центр возле КАД Петербурга

Рендер нового ТЦ в Мурино (Фото: администрация МО «Муринское городское поселение»)

В городе Мурино (Всеволожский район Ленинградской области) построят новый торговый центр. Спрос на торговую недвижимость в крупном жилом массиве под Петербургом стабилен, а ставки аренды в популярных локациях Мурино приближаются к уровню помещений в самых проходных и оживленных магистралях в центральной части Петербурга, отмечают эксперты.

При этом на городской территории интерес инвесторов к запуску новых крупных проектов падает. В прошлом году в Петербурге был введен всего один торговый центр.

Центр микрорайонного формата

В администрации Мурино 13 января состоятся общественные слушания по проекту строительства нового торгового центра. Как следует из проектной документации, разработанной ООО «ПНПП», это ТЦ микрорайонного формата общей площадью 6,2 тыс. кв. м с торговой площадью 1,34 тыс. кв. м. Планируется, что первый этаж ТЦ займёт парковка для автомобилей, на втором этаже предусмотрены помещения для гипермаркета, третий этаж запланирован под магазины непродовольственных товаров.

Согласно выписке из ЕГРН, участок под застройку площадью 7,3 тыс. кв. м принадлежит Владимиру Рыбальченко, бывшему руководителю ОАО «КАД-Ленобласть» и экс-депутату Законодательного собрания Ленобласти (несколько лет подряд он возглавлял список самых богатых депутатов региона, рекорд по уровню задекларированного за год дохода был поставлен в 2012 году — 877 млн руб.). Сейчас Владимир Рыбальченко является совладельцем более десяти юрлиц, основная сфера деятельности которых — продажа, сдача в аренду и управление недвижимым имуществом. До мая прошлого года владельцем участка был ООО «КапиталСтрой» Дениса Рыжкина.

На общественные слушания вынесен вопрос о предоставлении разрешения на смену вида использования земли. Дело в том, что сейчас участок, на котором планируется построить ТЦ, относится к зоне объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, и размещение торговых объектов относится к условно разрешенным видам использования — а значит, для согласования проекта необходимо проводить общественные слушания.

Руководитель ГК «СК ПСП» Дмитрий Плавник оценивает стоимость строительства трехэтажного здания в 75 тыс. руб. за кв. м здания — или 465-500 млн руб. за объект без учёта стоимости участка, проектирования и согласования, а также благоустройства и подключения к городским сетям.

Перспективы Мурино

Опрошенные РБК Петербург эксперты высоко оценили перспективы этого проекта. «Мурино является очень востребованной локацией, это очень плотно населенный район, его население растет, многие операторы розничной торговли и общепита стремятся арендовать там помещения», — говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.

В 2021 году город Мурино стал вторым в Ленинградской области по численности населения. Там было зарегистрировано 79,1 тыс. человек (на первом месте — Гатчина с 90 тыс. жителей). При этом расчетная численность населения Мурино с учетом уже согласованных и реализуемых проектов по строительству жилья превышает 160 тыс. человек.

«Если говорить о street retail на первых этажах в жилых домах, то такие помещения не всем подходят. Например, там существуют ограничения для общепита, который активно развивается в Мурино. Отдельно стоящее нежилое здание всегда имеет преимущества, нет необходимости договариваться с управляющей компанией, ТСЖ и жильцами дома. Мурино до сих пор не обеспечен в полной мере торговыми комплексами; те, что уже построены, сданы полностью. Торговый центр микрорайонного формата в новом жилом массиве всегда найдет своих арендаторов», — уверена Полина Фиофилова. По ее словам, якорным арендатором ТЦ может стать гипермаркет, его прикассовая зона всегда сдается, на верхних этажах могут разместиться рестораны, фитнес-центр или магазины fashion-сетей.

По данным KNRU, диапазон арендных ставок на коммерческие помещения в Мурино варьируется от 1,2 тыс. руб. в месяц за кв. м (в новых, еще мало заселенных жилых комплексах) до 6 тыс. руб. (в самой популярной локации на бульваре Менделеева). «Это сопоставимо с уровнем аренды помещений в самых проходных и оживленных магистралях центральной части Петербурга, уже давно пользующихся спросом у арендаторов», — подчеркивает Полина Фиофилова.

Примеры крупных инвестиций в строительство торговых центров в Мурино уже есть. В прошлом году компания STEIT получила разрешение на строительство ТРЦ «Экопарк» общей площадью 24,5 тыс. кв. м и арендопригодной 18 тыс. кв. м рядом с основным съездом КАД в Мурино на Охтинской аллее. В ТРЦ запланирован кинотеатр, фудхолл, ресторан с террасой, супермаркет и более 80 магазинов. Работы планируют завершить за два года. Объем инвестиций в проект оценивается 1,8 — 2 млр руб.

Тренд ближайших лет

Строительство сравнительно небольших торговых центров в новых районах массовой застройки будет трендом в Петербурге на ближайшие годы, уверены эксперты. По данным JLL, в 2021 году в городе открылся всего один качественный торговый центр «Спутник» арендопригодной площадью 11 тыс. кв. м.

Эксперты отмечают, что завершившийся год продолжил «традицию» минимального ввода, которая наблюдается на петербургском рынке с 2018 года: уже пять лет в городе запускается лишь по одному ТЦ, а в 2017-м открытий не было вообще. На 2022 год также анонсирован только один новый проект (четвертая очередь «Заневского каскада» от ХК «Адамант»). Рынок торговых центров насыщен объектами — и в перспективе аналитики не ожидают роста активности девелоперов по строительству новых проектов. «На рынок будут выходить малые торговые объекты, арендаторами которых могут стать гипермаркет и небольшая торговая галерея. Такой тренд, по нашей оценке, сохранится на протяжении минимум трёх-пяти лет», — считает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева.