В августе стало известно о покупке девелопером «Геометрия» участка под застройку на Шкиперском протоке в Петербурге у федерального застройщика «Пик», сумму сделки эксперты оценили в 8 млрд руб. Ранее та же «Геометрия» приобрела у Группы ЛСР участок на Ремесленной улице Петровского острова, за сумму, оцененную в 12-14 млрд руб. (стороны детали сделок не раскрывали). Эти покупки могут стать крупнейшими среди приобретений участков застройщиками в Петербурге за весь 2026 год, при этом «Геометрия» ведет переговоры о покупке еще одного участка. В то же время крупные застройщики сокращают земельные банки и откладывают новые проекты: в первом полугодии 2026 года, по данным Дом.РФ, стартовало почти вдвое меньше жилых проектов (на 541 тыс. кв. м.), чем было запущено годом раньше. На этом фоне расширение «Геометрии» кажется рискованным прецедентом.

Основатель «Геометрии» Александр Кравцов — представитель младшего поколения семьи Кравцовых, владеющих компанией «Еврострой» — заявил в разговоре с РБК Петербург, что семейный капитал не участвует в его покупках. В интервью изданию он прокомментировал риски новых проектов и объяснил, почему одни девелоперы расширяются, когда другие резко сокращают инвестиции.

Почему так дорого

— Если звучавшие в СМИ цены ваших покупок верны, вы станете самым крупным по сумме сделок покупателем участков под жилую застройку в Петербурге за 2026 год. В частности, проект на Шкиперском протоке оценивался в 8 млрд рублей — вы подтверждаете эту цифру? И в какой стадии сделка с группой «ПИК»?

— Я подтверждаю, что есть договоренность об этой цене. Сделка на стадии завершения — мы прошли кредитный комитет банка и надеемся закрыть ее в течение ближайшего месяца. Всегда есть небольшой шанс, что придет кто-то из конкурентов и даст цену выше, но вероятнее все же, что проект станет нашим за эту серьезную сумму. Впрочем, участок на Ремесленной улице еще заметно дороже — его стоимость я называть не буду, этот вопрос лучше задать ЛСР.

— Также СМИ писали о «финальной стадии» переговоров о покупке вами еще одного проекта у Группы «ПИК» — двух соседних участков на Малом проспекте Петроградской стороны.

— Мы точно собираемся купить третий проект до конца года и рассматриваем несколько локаций в престижных районах Петербурга, к которым Петроградский, конечно, относится. Переговоры с «ПИК» — в активной фазе, но финального решения еще нет.

— Можно ли на кризисном рынке окупить инвестиции в 8 млрд при сравнительно небольшой площади участка? За меньшие деньги в этом году девелоперы покупали землю под целые микрорайоны.

— Мы пришли к многомиллиардным суммам оценки участков в центре Петербурга, которые могут шокировать обывателей. Но в центре Москве цены сопоставимых участков на порядок выше. Там земля с проектной документацией, которую надо переделывать, еще без оценки социальной нагрузки, но с разрешением на строительство, может стоить по 250000 — 300000 рублей на метр квадратный, то есть близко к 20-25 млрд рублей за участки, аналогичные по площади Шкиперскому. А в Петербурге земли в центре города, и с такими характеристиками локации, как на Шкиперском, больше нет. Это участок на первой линии Финского Залива, где точно не будет намыва. Там достаточно большой объем улучшений продаваемых площадей, на выходе должно получиться 70000 кв. м. высококлассных квартир. Да, я уверен, что цена адекватная.

— Когда молодой бизнесмен запускает проекты более чем на 20 млрд рублей за год, логично предположить, что в реальности он вкладывает семейный капитал — в данном случае, капитал учредителей ГК «Еврострой».

— Но это не так. Я был бы не против на старте своего бизнеса получить часть семейных активов в управление. Мне было бы проще. Однако у «Евростроя» свои проекты, требующие вложений, и справедливо, что в моем бизнесе компания не участвует. Что касается происхождения денег на проекты, то сейчас не нужно быть миллиардером, чтобы строить в Петербурге. Банки осуществляют проектное финансирование, они же дают бридж-кредиты на покупку участков. Предусмотрен собственный вклад со стороны девелопера, но он значительно ниже стоимости проекта. На свои накопления никто не строит, за редчайшими исключениями.

— Судя по вашим большим покупкам, вы более склонны к риску, чем достаточно консервативный «Еврострой»?

— Я считаю, что наоборот. Я покупаю участки с оформленной документацией, в то время как отец вел и ведет проекты с нуля. Сейчас главные риски любого проекта — административные. Его могут нагрузить сверхнормативными социальными обязательствами или он попадет, например, в зону возможных подтоплений — появилась такая нормативная новация. Самые неприятные истории случаются с купленными участками до того, как они получат «синюю бумагу» — разрешение на строительство. Так что мои проекты — с разрешениями. Да, они дороже, но именно потому, что минимальны риски реализации этих проектов.

Сейчас главные риски любого проекта — административные

Без партнера

— Вы продолжали семейный альянс Кравцовых с Селегенями. Партнером «Евростроя» был Владимир Селегень, вашим партнером по компании Fizika Development — его сын Сергей Селегень. Сейчас уже без него вы основали «Геометрию». Почему этот многолетний альянс распался?

— Это нельзя назвать семейным альянсом. Насколько я знаю, роль Владимира Селегеня в проектах «Евростроя» ограничивалась инвестициями. Он не участвовал в управлении, учредители «Евростроя» принимали все решения полностью сами. Проектов, реализованных в таком альянсе, у компании было немного, и к моменту старта моего бизнеса они завершились. Мы же с Сергеем Селегенем основали Fizika Development по модели равноправного партнерства — все решения были совместными, от аренды офиса до выбора архитектурного решения фасадов. Через пять лет работы компании нам стало тесно — у каждого появилось свое видение, приходилось много времени тратить на дискуссии.

— Возник корпоративный конфликт?

— Никакого конфликта не было. Мой выход из Fizika Development уважительно нами согласован и оформлен по закону. Каждый из нас выигрывает в скорости принятия решений, занимаясь бизнесом теперь самостоятельно.

Сокращения земельных банков

— Вернемся к рискам. «ПИК» и ЛСР продают проекты, которые вы считаете перспективными, и не только их. Значит, крупные опытные компании менее оптимистично оценивают перспективы этих участков и рынка в целом, чем новая «Геометрия»?

— Мотивы к продажам у всех разные. В случае крупных компаний надо понимать, что они владеют огромными земельными банками в разных регионах страны, сформированными в годы активного роста рынка. Часть земли брали «про запас», полагая, что постепенно оформят на них документы, и со временем любая стройка принесет доход. Но «тучные» времена прошли, и незаконченные проекты — это закопанные в землю дорогие деньги. Нужна ликвидность для быстрого завершения профильных для девелоперов строек. Менее профильные проекты — продаются, чтобы эту ликвидность обеспечить, насколько я понимаю их стратегию.

«Тучные» времена прошли, и незаконченные проекты — это закопанные в землю дорогие деньги

В портфолио крупных застройщиков элитные объекты составляют исключения. Это сегмент, где важно внимание к мелким деталям, в нем должна работать команда со специальными компетенциями, которую трудно собирать и дорого содержать. Сейчас не время распылять ресурсы. Для реализации элитных проектов нужны крафтовые компании, как наша, готовые жить таким проектом каждый день. Мы, в свою очередь, не пойдем в сегмент массового жилья. Кризис делает специализацию девелоперов более четкой, потому что цена ошибок и недоработок возрастает.

— Дорогие заемные деньги — это не риск?

— Конечно, риск, но даже с учетом высоких сегодняшних ставок проект на Шкиперском — самый прибыльный из всех, с которыми я работал. Так и банк считает. Ведь банк перед тем, как дать проектное финансирование, применяет к финансовой модели девелопера все возможные ухудшающие коэффициенты, с учетом самых драматичных сценариев — тем не менее, экономика в данном случае сходится, и с запасом.

От падения — к плато

— Продажи в новостройках Петербурга в первом полугодии 2026 года продолжали снижаться, хоть и меньшими темпами, чем годом раньше. Какой ваш прогноз на второе полугодие — спад продолжится?

— Продажи идут плохо, это трудно отрицать. В массовом сегменте, который почти целиком зависит от льготной ипотеки, совсем грустно, но плохо продается и бизнес-класс, и премиум-класс. Однако за провалами на нашем рынке почти всегда следует всплеск. Сейчас люди ждут выборов. После выборов еще посмотрят, что-то поменялось, или нет. Рубль начал слабеть, а зависимость между курсом валюты и покупками недвижимости — прямая и быстрая. К концу года я жду разворота рынка недвижимости: сначала выхода на плато по объему продаж, затем — начала роста.

За провалами на нашем рынке почти всегда следует всплеск

— Ситуация плохо предсказуема, спрос может не восстановиться из-за новых «черных лебедей». При провале плана продаж, как будете возвращать инвестиции в участки?

— Мои проекты рассчитаны на 5-6 лет. Никто сейчас не закладывает в финансовую модель продажу 80% квартир на старте, как было раньше. Мы рассчитываем продавать около 60% на финальном этапе. В среднесрочной перспективе я верю в высокий отложенный спрос, при резко сократившемся предложении, и хорошие цены за классный продукт.

«Я амбициозный девелопер»

— У вас есть цель по доле рынка для «Геометрии»?

— Я амбициозный девелопер, но мои амбиции — не в масштабе. Мы планируем иметь в активной фазе три жилых проекта одновременно. Апартаменты тоже рассматриваем, но как дополнительное направление. Если до конца года завершатся сделки, которые сейчас в переговорах, то в следующие годы будем добавлять по 1-2 проекта. Поскольку это не будет массовый сегмент, то заметной доли в квадратных метрах мы не займем. Но это должно быть предложение мирового класса, которого сейчас и в Петербурге, и в Москве почти нет — мы, как девелоперы, сильно отстали.

— Убыточность строительных компаний, по данным «Петростата», в первом полугодии 2026 года выросла в 2,5 раза. Возможен серьезный кризис в девелопменте, будут банкротства?

— Основная доля компаний, попадающих в эту статистику — подрядные организации. У них сложная ситуация, потому что при сокращении объема строительства не на всех хватает заказов. Кто-то был ориентирован только на одного девелопера, и остался без работы, кто-то не тянет роста расходов, включая «белые» зарплаты российским рабочим — а многие мигранты уехали, и так далее. Рост убытков и закрытия подрядных организаций, вероятно, продолжатся. Среди девелоперских компаний я вижу тех, кому стало труднее, но не вижу системного кризиса. Говорил с вице-президентом одного банка, он сказал: за тридцать лет работы не видел ни одного застройщика, ушедшего с рынка, потому что экономика проектов не сошлась. Есть те, кто выводил деньги, или кого обманул топ-менеджмент, или кто играл в опасные игры с налогами. Отдельные банкротства по внутренним причинам застройщиков будут и сейчас. Но экономика нормально управляемого девелоперского проекта сходится. Этот бизнес остается доходным.

Повтор публикации от 09.09.