В Петербурге рассказали о старении дефицитного типа недвижимости

Фото: PhotoXPress.ru

Более половины торговых центров в Петербурге относятся к устаревшим, с неактуальной для арендаторов концепцией, которая перестает привлекать покупателей в такие объекты. Затраты на обновление ТЦ могут доходить до 300 тыс. руб. за квадратный метр. По словам экспертов, большинство проектов реконцепции торговых комплексов в городе сейчас заморожены, поскольку высокая ключевая ставка и дорогие кредиты сделали такие проекты экономически нецелесообразными. Это неизбежно приводит к старению торговой недвижимости в Петербурге.

Смена формата

По оценкам Nikoliers, 53% от общего количества торговых центров в Санкт-Петербурге и Ленобласти относятся к устаревшим. Такие объекты сталкиваются со снижением посещаемости, покупательского потока и постоянной ротацией арендаторов, заявила директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова на Форуме торговой недвижимости «Белые ночи РСТЦ 2025». 

По данным NF Group, доля устаревших ТЦ в петербургском регионе еще выше. «Более 60% торговых центров Петербурга в той или иной степени нуждаются в реконцепции — от частичной до полной смены формата», — считает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгениия Хакбердиева.

Общий объем торговой недвижимости Петербурга составляет 2,5 млн кв. м. При этом более 2 млн (83%) было введено до 2014 года включительно. За последние 10 лет, с 2015 по настоящее время было открыто только 442 тыс. кв. м качественных ТЦ, подсчитали в IBC Real Estate.

Ремонт или реконструкция

«Средний срок эксплуатации ТЦ составляет около 10 лет, после чего необходимо обновление. Иногда достаточно косметического ремонта и ремонта инженерных систем, а иногда радикальной реконструкции и реконцепции объекта», — отмечает руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate Владимир Чернусь. По его словам, это особенно актуально в условиях бурной трансформации рынка торговой недвижимости в последние годы. «Функция ТЦ меняется ввиду смены состава арендаторов, ускорения темпов жизни и активного развития онлайн-ритейла. Сегодня потребители ходят в ТЦ не только за покупками, но и для проведения досуга и встреч. Для удовлетворения запросов потребителей необходимо успевать за сменой паттернов поведения», — добавляет Чернусь.

«Раньше мы считали, что жизненный цикл концепции торгового центра составляет порядка 7−8 лет. Но сейчас, с учетом того, как быстро двигается рынок, этот срок сократился до 5−6 лет. Затем нужна реконцепция», — уверена Юлия Кузнецова.

По оценкам IBC Real Estate, затраты на реконцепцию зависят от задач и степени износа торгового центра, предполагается ли снос несущих конструкций, изменение фасадов и т.д. Вилка затрат может быть от 30 тыс. до 300 тыс. руб. за 1 кв. м. «Иногда реконцепцию пытаются сделать без капитальных затрат, посредством брокериджа. Например, выселяют всех действующих арендаторов и делают специализированный ТЦ, например, мебельный или строительный. Глобальный тренд — это трансформация торгового центра с места отдыха на место досуга. Но проблема в том, что большинство досуговых концепций нуждаются в большой высоте потолков, которой не могут похвастаться классические ТЦ», — добавляет Владимир Чернусь.

Заморозили проекты

По оценкам Евгениии Хакбердиевой, большинство проектов реконцепции ТЦ в Петербурге сегодня находятся в заморозке: высокая ключевая ставка и ограниченный доступ к кредитованию делают реализацию таких инициатив экономически нецелесообразной. «Даже те собственники, кто ранее планировал точечные замены арендаторов, сегодня берут паузу в ожидании более благоприятных условий. Среди примеров ТЦ, где запланированы или обсуждаются обновления, можно отметить такие ТЦ, как «ПИК», «Владимирский пассаж», «Заневский Каскад», — перечисляет она.

После запуска в этом году пяти ТЦ суммарной площадью 136,3 тыс. кв. м, в 2026 году в Петербурге и Ленинградской области резко сократится ввод новых торговых площадей. В регионе начнут работу всего два новых торговых центра общей площадью 24,7 тыс. кв. м. Это в 5,5 раза меньше, чем будет сдано в нынешнем году. «В среднесрочной перспектива девелоперская активность будет на низком уровне, не более двух-трех проектов в год преимущественно малоформатных торговых комплексов, площадью до 20 тыс. кв. м», — прогнозирует Юлия Кузнецова. С учетом снижения темпов строительства новых ТЦ и откладывания проектов реконцепции давно работающих на рынке объектов, торговые центры будут устаревать, и доля ТЦ, остро нуждающихся в обновлении — увеличиваться, ожидают эксперты.

Повтор публикации от 10.06.2025