Эксперты: Многоуровневые парковки не решат транспортной проблемы Петербурга

Правительство Санкт-Петербурга объявило конкурс на право аренды земли в 16 районах Санкт-Петербурга для строительства многоэтажных гаражей. Эксперты сомневаются, что в Петербурге найдутся инвесторы, готовые вложить средства в такие проекты.

Строительство многоуровневых парковок имеет невысокую инвестиционную привлекательность, комментирует подобное предложение Смольного управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев. С ним соглашается директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец: "В основном многоуровневые паркинги строят как необходимое дополнение к жилым и общественно-деловым объектам". Кроме того, отмечает она, в ряде случаев инвесторы приобретают участки под паркинги с целью внести изменения в граддокументацию и изменить назначение надела, то есть либо снести уже построенный паркинг, либо, если позволяет площадь, расширить застройку за счет других объектов.

Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков, комментируя низкий интерес со стороны потребителей, подчеркивает, что большинство людей не готовы покупать место в паркинге, и как только он оказывается в соседнем квартале или в 0,5–1 км от места проживания, его ликвидность резко падает. При этом, считает эксперт, проект по созданию сети многоуровневых паркингов наиболее правильно и рационально развивать в качестве объектов не для продажи, а аренды машиномест. "Если машиноместа выставляются на продажу, то, по сути, проблему парковки это не снимает, поскольку никто не может заставить жителей купить данные места: паркинги могут долгое время оставаться полупустыми, а машины тех граждан, у которых нет денег на покупку, так и будут стоять припаркованными на газонах, - говорит Н. Пашков.

И.Андреев уверен, что спрос на аренду машиномест будет, однако только если собственник предложит адекватную стоимость. "Диапазон цен на аренду места в паркинге устанавливается в зависимости от вложений, договоренностей с городом, но на сегодняшний день аренда составляет 70-150 руб. в час", - поясняет эксперт, указывая на высокую ставку. По мнению Е. Марковец, способ реализации машиномест будет напрямую влиять на окупаемость паркинга. "Если удастся продать все машиноместа в паркинге, то окупаемость наступит в течение 2-3 лет, -отмечает она. - Если же сдавать паркинг в аренду, то окупаемость может оставлять до 10 лет".

Между тем, эксперты расходятся во мнении относительно оптимального местоположения многоуровневых стоянок. По словам И.Андреева, поскольку транспортная ситуация в Санкт-Петербурге сложная, наиболее привлекателен для строительства многоэтажных парковок центр Санкт-Петербурга. "Например, Петроградский, Адмиралтейский районы, Васильевский остров, - поясняет он. - Эти районы видны невооруженным взглядом". (Отметим, что среди предложенных правительством Петербурга 462 земельных участков только 5 находятся в центральных районах).

Е.Марковец, напротив, считает наиболее приемлемыми для размещения парковок новые районы с плотной застройкой, в частности районы, застроенные в последние 10-15 лет до принятия ПЗЗ. "Их привлекательность связана с тем, что данные проекты не предусматривали достаточного количества машиномест, а статус жителей в этих районах достаточно высокий, и зачастую на семью приходится 2 и более автомобилей, - говорит эксперт. - Размещение стоянок в центральной части города сделает их нерентабельными в силу исторической застройки и необходимости вписывать в нее данные объекты".

В вопросе параметров многоярусных парковок эксперты солидарны, отмечая, что их высота не должна превышать 3-5 этажей. "С точки зрения пользователя, чем меньше уровней в паркинге, тем быстрее и удобнее его использование, - рассуждает Е. Марковец. - Оптимальным являются 3-4 уровня, максимум – 5, иначе получается сложная логистика и чтобы обеспечить быстрый въезд и выезд автомобилей потребуется большее количество съездов и разворотных площадок, что в конечном счете ведет к уменьшению коэффициента полезного использования". Как показывает практика, люди очень неохотно ездят ниже (для подземного паркинга) или выше (для надземного) третьего уровня, добавляет к этому Н. Пашков. Срок возведения многоэтажного паркинга, по общему мнению экспертов, не будет превышать 1 года, так как подобный объект представляет собой простой железобетонный каркас с минимальным набором инженерных систем, особенно если он не отапливаемый.

Также эксперты выражают согласие относительно альтернатив многоуровневым наземным парковкам. По мнению И. Андреева, в качестве решения проблемы с парковкой можно ввести запрет на строительство торговых центров и бизнес-центров без необходимого количества парковочных мест.

Н.Пашков, в свою очередь, отмечает, что в мире существует два базовых подхода к автомобилизации, транспортной доступности и парковкам — "европейский" и "канадско-американский". Первый подход находит свое применение в старых городах Европы, где есть исторические части с узкими улицами и где нет возможности припарковаться. "В этом случае вводятся достаточно жесткие ограничения и плата за въезд и парковку в центре города, но при этом одновременно развивается общественный транспорт – метро, трамвай, автобусы, - говорит он. - При канадско-американском подходе при массовой автомобилизации общественный транспорт развит сравнительно мало, но при этом очень хорошо развита дорожная сеть". Н.Пашков подчеркивает, что в Санкт-Петербурге в полной мере не реализуется ни первый, ни второй подходы. "Система общественного транспорта развивается очень слабо по сравнению с любым другим крупным европейским городом, строительство дорог в центр и паркингов сталкивается с охранными ограничениями и требованиями к сохранению исторического центра, - поясняет специалист. - С моей точки зрения, для нас приоритетно развитие общественного транспорта и ограничение на въезд в центр города: мы все-равно к этому рано или поздно придем, но все эти меры должны идти параллельно. И.Андреев также соглашается, что практику ограничения въезда в центр города или платный въезд стоит ввести в Санкт-Петербурге, так она уже распространена в других странах.

По общему мнению экспертов, планы по созданию в городе 500 тысяч парковочных мест в течение 5-7 лет реализуемы, учитывая что данный вопрос стоит достаточно остро, однако на первый план выходят аспекты связанные со спросом на машиноместа и с инвесторами, которые будут готовы вкладывать деньги в развитие сети многоэтажных стоянок. Если такое количество мест для парковки будут построены в большой удаленности от центра города, то это не решит транспортную проблему, отмечают специалисты.