Несколько крупных строек заморозят в Петербурге

Фото: Смышляев Алексей/PhotoXPress.ru

На складском рынке сменился тренд. Вслед за бурным ростом спроса на склады и роста арендных ставок наступил период охлаждения рынка. Слишком дорогие кредиты сделали невыгодным строительство новых комплексов — текущий уровень арендных ставок не позволит окупить затраты на возведение складских помещений. За последние полгода в Петербурге и Ленобласти не запущено ни одного проекта нового склада, а в 2025 году эксперты ожидают приостановки в регионе «сотни тысяч квадратных метров» ранее начатых проектов.

Слишком дорогие кредиты

Прирост новых качественных складских площадей за 11 месяцев 2024 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составил 569 тыс. кв. м. По итогам года в NF Group ожидают ввода на уровне 747 тыс. кв. м. Прогноз компании по вводу на 2025 год ниже — около 700 тыс. кв. м — при условии, что ранее заявленные проекты будут сданы в срок. Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин оценивает объемы нового строительства в регионе складов классов А и В в размере 500 тыс. кв. м.

«Мы живем в мире высокой ключевой ставки (21% — ред.) и, как факт, очень дорогого заемного финансирования (минимум ключевая ставка плюс 5%). Нужно признать, что это очень сильно тормозит запуск новых проектов. На следующий год не было анонсировано ни одного нового спекулятивного проекта. Те проекты, которые сейчас мы видим на рынке, были начаты либо в конце прошлого года, либо в первом полугодии 2024 года», — поясняет руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group Илья Князев.

Более того, начался процесс заморозки ранее анонсированных проектов. В качестве примера Илья Князев приводит проект «Армада Парк Шушары 2» площадью 70,1 тыс. кв. м. «Этот проект был запущен в этом году. Но потом стройку притормозили. Прошел год, они даже наверх не начали здание поднимать», — отметил эксперт.

Холдинг «Адамант» построил первую очередь складского комплекса «Армада Парк» на Московском шоссе в 2014 году, вторую (распределительный центр X5 Group) — в 2016 году. В пресс-службе холдинга «Адамант» заявили РБК Петербург, что строительные работы на объекте «Армада Парк Шушары 2» продолжаются, но не смогли обозначить даже примерные сроки их завершения и сдачи объекта в эксплуатацию. «На сроки сдачи будут влиять рыночные условия. О точных сроках сдачи объекта в эксплуатацию мы сообщим дополнительно», — добавили в компании. Отметим, что у складских объектов самый короткий срок строительства среди всех сегментов коммерческой недвижимости, и, по данным CORE.XP, в среднем не превышает 12 месяцев.

Дать точный прогноз о том, какой объем строящихся складских помещений будет заморожен в Петербурге и Ленобласти в 2025 году, эксперт затруднился, но, по его словам, «речь идет о нескольких сотнях тысяч метров».

От уровня ставки

Сейчас стоимость строительства складских объектов под ключ, с учетом стоимости земельного участка, постройки здания и подключения внешних сетей находится в диапазоне 70−85 тыс. руб. за кв. м плюс НДС. Стоимость генерального подряда, без учета земли и сетей — в районе 60−70 тыс. руб. за кв. м плюс НДС (данные релевантны для объектов площадью от 40 тыс. кв. м).

«Чтобы такой проект потянуть, нужно быть уверенным, что сдашь помещения по очень высоким ставкам, выше тех, что сейчас есть на рынке», — добавляет Илья Князев. С 2023 года арендные ставки на склады выросли на 16% до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По прогнозам NF Group, в 2025 году ставка аренды на сухие склады класса А увеличится до 11 тыс. руб. В IBC Real Estate ожидают более значительного роста ставок: до 13 тыс. руб. за 1 кв. м в год на существующие объекты и до 13,1 тыс. руб. — на строящиеся.

При этом вакансия на складском рынке останется на минимальном уровне 0,5%. «Предпосылок к тому, что вакансия будет расти, нет. Проекты, которые сейчас достраиваются, заполняются уже на этапе строительства, ко вводу в эксплуатацию свободных помещений там уже не будет», — добавляет Илья Князев.

Запуск новых проектов и оживление на складском рынке стоит ожидать после снижения ключевой ставки хотя бы до уровня 16%, считает эксперт. При этом неудовлетворенный спрос на склады в регионе оценивают в объеме 450 тыс. кв. м.

Напомним, на следующий год Банк России ожидает средний уровень ключевой ставки в диапазоне 17–20%. По мнению экспертов, такой прогноз регулятора говорит о том, что ЦБ может перейти к смягчению не ранее второго полугодия 2025 года.