На петербургском рынке ипотеки зафиксирован опасный тренд

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс

Петербуржцам, чьи реальные доходы сокращаются шестой год подряд, требуется все больше средств на покупку жилья с учетом того, что цена квадратного метра в городе остается стабильно высокой. За год средняя сумма ипотечного кредита выросла на 16% — с 2,73 до рекордных 3,17 млн руб. А срок кредита достиг исторического максимума — 18 лет. Однако вопреки ожиданиям банкиров и застройщиков, число заемщиков сокращается: в октябре банки оформили на 27% меньше ипотечных займов, чем за аналогичный период годом ранее. За то же время общая сумма выданных кредитов сократилась на 17%, или на 3,4 млрд руб. Для сравнения: по итогам сентября 2019 года объем выдачи ипотеки упал на 9% от уровня сентября годом ранее. Таким образом, за месяц темпы снижения ипотечного кредитования год к году ускорились примерно вдвое.

Банкиры стараются переломить негативный тренд, снижая первоначальный взнос по ипотеке. Однако, с точки зрения многих экспертов, «пожарное» расширение круга заемщиков за счет наименее платежеспособных граждан может привести к массовым дефолтам и «затовариванию» на рынке недвижимости.

Клиентская недостаточность

Результаты выдачи ипотечных кредитов в целом по рынку Петербурга в октябре 2019 года оказались неприятным сюрпризом для банкиров, рассказывает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» (занимает четвертое место по объему выдаваемых кредитов в Петербурге).

В прежние годы ипотека с октября набирала обороты, достигая к декабрю максимальных объемов выдачи. Обычно в последние три месяца года банкиры выдавали не меньше 30% суммы всех выданных за год ипотечных кредитов. Однако в этом году показатели ухудшились, хотя ставки по ипотеке в Петербурге снизились с 10,5% в начале года до 9,4% к ноябрю. «У потенциальных заемщиков возникли ожидания серьезного снижения процентных ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой. Кроме того, среди них также укрепилось мнение, что в ноябре-декабре застройщики вновь предложат дополнительные скидки на квартиры, в том числе в рамках различных новогодних акций. Поэтому очень многие клиенты отложили оформление сделок», — анализирует ситуацию Татьяна Хоботова.

Застройщики тоже отмечают, что снижение ставок пока не оказывает заметного влияния на продажи. «Удешевление ипотеки не привело на рынок большого количества новых покупателей, хотя и стимулировало активность тех, кто находился в поиске. В большей степени снижение ставок влияет на срок принятия решения о покупке — люди стремятся заключить сделку быстрее на более выгодных условиях. Из последних тенденций — рост обращений за семейной субсидированной ипотекой (хотя общая доля таких покупателей все еще незначительна)», — отмечает заместитель директор по маркетингу компании «Мегалит — Охта Групп» Илья Пасак.

С ним соглашается, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков: «Снижение ипотечных ставок в третьем квартале оживило спрос, но не оказало на него решающего влияния».

Вопреки опасениям

Банкиры пытаются изменить ситуацию, снижая первоначальный взнос и ставки по кредитам, чтобы привлечь новых заемщиков, которым прежде покупка жилья была не по карману даже в кредит. Каждый девятый кредит оформляется со взносом, не превышающим 15% от стоимости квартиры, констатирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург».

В сентябре крупнейший ипотечный кредитор России — Сбербанк — снизил минимальный первоначальный взнос по ипотеке с 15% до 10%, правда, пока только для зарплатных клиентов. Другой крупный игрок — ВТБ — тоже предлагает кредиты с 10-процентным взносом. Банк «Открытие» с 30 ноября снизил первоначальный взнос до 10%. В «Росбанке Дом» РБК Петербург сообщили, что «рассматривают возможность незначительного снижения размера первоначального взноса на первичном рынке в рамках акций».

Банкиры стремятся расширить круг заемщиков, несмотря на то что с 2018 года Банк России дважды повышал коэффициенты риска по ипотеке с первоначальным взносом: сначала с 0% до 10%, потом от 10% до 20%. В начале декабря глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор хочет ограничить выдачу ипотечных кредитов людям, накопившим существенную долговую нагрузку, которая определяется отношением ежемесячных выплат по кредитам к сумме ежемесячного дохода заемщика. Такие ограничения уже применяются с 1 октября по потребительскому кредитованию.

Очередную инициативу ЦБ по ужесточению условий выдачи ипотеки банкиры, скорее всего, тоже проигнорируют, полагают эксперты. Нововведения ЦБ не сильно повлияют на рынок, полагает глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. С ним соглашается главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк. «Уровень предельной долговой нагрузки (ПДН — Ред.) уже рассчитывается при выдаче ипотечных кредитов и не оказывает влияния на ипотечное кредитование с точки зрения коэффициентов риска. В настоящий момент целесообразность мер по ограничению выдачи ипотечных кредитов заемщикам с высоким ПДН обсуждается, и влияние от их введения зависит от деталей — например, размера коэффициентов риска и порогов ПДН», — пояснила Наталья Ващелюк.

Ипотечная зависимость

Спрос на ипотеку критически важен и для застройщиков. Кредиты остаются основным драйвером рынка недвижимости, уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Пытаясь стимулировать спрос, банки вместе с застройщиками инициируют различные предложения для покупателей — от программы «Семейной ипотеки» до сниженной процентной ставки. «Снижение ипотечных ставок расширяет возможность покупки квартиры, позволяет клиентам отчасти компенсировать рост стоимости квартир, к которому приводит повышение себестоимости строительства, в том числе из-за перехода на работу по эскроу-счетам. С 2018 года в нашей компании количество сделок с использованием ипотечных кредитов колеблется на уровне 60%. Годом ранее, в 2017-м, этот показатель находился на уровне 55%. При условии дальнейшего снижения ставок, количество ипотечных сделок в ближайшие три года подойдет к отметке 70%», — прогнозирует гендиректор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.

Особенно сильно доля продаж в ипотеку растет в массовом сегменте. «В некоторых объектах комфорт- и эконом-класса через ипотеку продается 80% квартир», — отмечает директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. В среднем по рынку доля продаж жилья в ипотеку несколько ниже — 60%.

С привлечением ипотечного кредита в массовом сегменте обычно покупают однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, говорит Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development. В сегментах «бизнес» и «премиум» такой тенденции нет. Здесь доля сделок с привлечением кредита намного меньше. Чаще всего в ипотеку приобретаются двухкомнатные квартиры (47%), далее идут однокомнатные (29%) и трехкомнатные (22%), рассказывает руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест» Максим Разуменко.

Тревожные прогнозы

Однако некоторые эксперты опасаются, что значительное расширение круга заемщиков чревато повторением ситуации, которая возникла с началом финансового кризиса в 2014 году. По информации сайта bankir.ru, который ссылается на данные Центробанка, на 1 января 2014 года размер просроченной задолженности по кредитам составлял 1,4 трлн руб. К марту 2016 года эта цифра выросла в 2,3 раза и достигла 3,2 трлн руб. Эти цифры, как отмечали эксперты, косвенно указывали на объем залогового имущества, оказавшегося на балансе у банков из-за массовой несостоятельности заемщиков.

Это ставит банки перед необходимостью распоряжаться большим количеством непрофильных активов. «Управлять непрофильными активами мы не умеем: это не наша специализация, основная линия — продавать», — говорил член совета директоров Альфа-банка Петр Авен в интервью Forbes. Однако продавать такие активы банкам непросто. «Несмотря на то что недвижимость реализуется на судебных торгах с дисконтом 20%, они, как правило, признаются несостоявшимися, потому что люди боятся покупать активы на стадии исполнительного производства», — приводит bankir.ru слова управляющего директора организационно-правовой дирекции Нордеа банка Константина Каричева.

Аналогичная ситуация может возникнуть и сейчас, предупреждают финансисты. По их прогнозам, примерно через год, вероятно, начнет резко увеличиваться объем дефолтного жилья — как со стороны заемщиков, которые не смогут обслуживать ипотеку, так и со стороны застройщиков, которые не смогут завершить начатые проекты и рассчитаться с кредиторами.

Рост объема залогового жилья, выставляемого банками на продажу, окажет негативное влияние на вторичный рынок недвижимости. Уже сейчас, по данным риэлторов, цены на вторичное жилье в Петербурге начали снижаться, несмотря на сопротивление продавцов. Дисконт 300-500 тыс. руб. от стартовой цены перестал быть редкостью, говорят участники рынка. Дефолтное жилье надо продавать быстро, а значит, с дисконтом, объясняют риэлторы.