Инвесторы охладели к покупке квартир в Петербурге

Фото: Смышляев Алексей/PhotoXPress.ru

В Петербурге сокращается спрос на жилую недвижимость, приобретаемую для последующей перепродажи. По оценкам девелоперов, доля инвестиционных сделок сейчас не превышает 15%, хотя еще недавно она достигала 25%. Смену тренда эксперты и участники рынка объясняют рядом обстоятельств. Главные из них — повышение порога входа на рынок, замедление темпов роста цен на квартиры и переход строительной отрасли на проектное финансирование, что резко снизило рентабельность спекулятивных сделок с жильем.

Стимул для инвестора

Объем жилья, приобретаемого для перепродажи, в Петербурге стабильно рос в течение последних нескольких лет, о чем свидетельствует значительная доля переуступок в структуре сделок с недвижимостью на первичном рынке.

По данным директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, в 2017-18 годах она была на уровне 7-11%, в 2019-2021 годах — составила 15-18%. «С одной стороны, увеличение этого показателя связано с техническим выкупом квартир девелоперами в начале 2019 года. Часть проектов с тех пор продается от девелоперов по переуступке. В то же время, количество переуступок от физических лиц увеличилось на 35% в 2020 году по сравнению с 2019 годом», — отметила Елизавета Конвей.

Одним из стимулов увеличения числа инвестиционных сделок стала льготная ипотека, полагают участники рынка — в период ее действия доля таких сделок в Петербурге достигала 20-25%. Однако вместе с фактическим сворачиванием программы господдержки ипотеки в Петербурге доля инвесторов резко сократилась. Сейчас в среднем по рынку она не превышает 15%, отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

На отдельных объектах падение было даже более существенным. В Colliers приводят данные на примере жилого комплекса бизнес-класса на Выборгской стороне. Год назад доля инвестиционных покупок на этом объекте доходила до 63%. К августу 2021 года она сократилась до 25%.

Порог стал выше

Впрочем, льготная ипотека, как отмечают эксперты, оказала неоднозначное влияние на привлекательность жилья для инвесторов. С одной стороны, она увеличила спрос на квартиры, с другой — вызвала рост цен, который резко повысил порог входа на рынок. По данным «Авито Недвижимость», в Петербурге к началу сентября 2021 года относительно значений 2020 года средняя стоимость квартиры в новом доме выросла в 1,6 раза.

«Бюджет инвестиционных сделок сегодня начинается от 3,7 млн. Годом ранее порог входа был от 2,5 млн. руб.», — сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

По оценкам «Единого Центра Инвестиций» (специализируется на сделках по переуступкам) в 2020 году средний чек инвестиционной сделки составлял 4-6 млн. руб. К сегодняшнему дню он вырос до 6-8 млн. руб. (данные по жилью эконом и комфорт класса).

По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», на рынке частных рантье преобладает спрос на однокомнатное жилье — на него приходится почти половина сделок. «В бизнес-классе и выше инвестиционные покупки, как правило, в пределах 8-14 млн руб. В элитной недвижимости вообще нет понятия средней стоимости сделок», — отмечает Сергей Софронов.

Доходность стала ниже

Увеличение порога входа на рынок в 2021 году привело к снижению доходности сделок. «Ранее доходность могла доходить до 20% годовых, сейчас она в среднем составляет около 12% годовых», — говорит Ольга Трошева, подчеркивая, что это по-прежнему значительно выше доходности банковских вкладов.

По мнению начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, рост инвестиционных сделок уже достиг своего пика и в ближайшее время доля инвесторов начнет снижаться. «Этому способствует рост ключевой ставки, а также планомерная работа финансовых институтов по возвращению инвесторов в банковский сектор. С переходом на продажи через счета эскроу разница в стоимости жилья на этапе котлована и ввода, которая раньше была ощутима, сократилась», — подчеркивает он.

«У застройщиков сейчас нет потребности продавать квартиры по низкой цене в ЖК, обеспеченных проектным финансированием. А это — 90% новых проектов на рынке. В связи с этим, и разница между начальной ценой продажи и ценой в конце строительства может быть не такой большой, как несколько лет назад», — поясняет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

Дальнейшие последствия

Интерес к инвестиционным покупкам будет сокращаться и дальше, уверен Сергей Софронов. Это будет происходить в том числе и за счет оттока покупателей, приобретающих жилье как долгосрочный инвестиционный инструмент. «Во-первых, динамика удорожания «квадрата» не коррелирует с динамикой стоимости аренды жилья. Во-вторых, ипотека стала дороже — в Петербурге льготной программой при покупке действительно привлекательных объектов пользоваться можно, если значительно увеличивать первоначальный взнос. Далеко не у всех есть такая возможность», — подчеркивает он.

«Если говорить о спекулятивном спросе, целью которого является покупка на начальном этапе строительства и перепродажа перед вводом объекта в эксплуатацию, то эта категория инвесторов сейчас смотрит, как дальше будет развиваться рынок недвижимости, и пока занимает выжидательную позицию», — констатирует Сергей Терентьев.

Впрочем, по его мнению, с рынка в основном уходят инвесторы, нацеленные на краткосрочный результат. Однако жилье как инвестиционный актив будет сохранять свою ценность. «В ближайшее время на смену классическим спекулятивным инвесторам придут инвесторы, нацеленные на сохранение своих сбережений, покупающие квартиру, чтобы передать этот актив детям», — считает эксперт. В долгосрочной перспективе недвижимость не подешевеет, уверен эксперт.