Цены в $ ниже, площадь меньше: как изменились новостройки в Петербурге

Фото: Пименов Роман/PhotoXPress.ru

За последние 10 лет ситуация на рынке недвижимости в Петербурге и Ленобласти серьезно изменилась. Жилье в регионе подорожало в рублях, но немного подешевело в долларах, а спрос из города переместился в область. В числе других важных трендов рынка, на которые обратили внимание аналитики компании City Solutions — уменьшение среднего размера строящихся квартир и улучшение их качества. Экономкласс в 2024 году по уровню удобств похож на комфорт 2014 года.

Как изменились объемы строительства

Несмотря на рекордные объемы ввода жилья в России (84,2 млн кв. м в 2014 году против 110,4 млн кв. м в 2023 году), в Петербурге объемы строительства снижаются. Так, в 2014 году в городе и на прилегающих территориях было продано 5,16 млн кв. м нового жилья, а в 2023 году на рынке недвижимости Петербургской агломерации (город плюс часть Ленобласти) было реализовано всего 3,6 млн кв. м.

«Главная причина сокращения объемов ввода — это уменьшение числа выдаваемых разрешений на строительство из-за дефицита участков под застройку. Десять лет назад в Петербурге активно осваивались территории в Выборгском, Приморском и Красносельском районах. С тех пор участки под застройку в Петербурге фактически закончились», — говорит Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions.

Динамика цен

Уменьшение объемов ввода сопровождалось ростом цен на недвижимость, но если считать в долларах, а не в рублях, то стоимость не изменилась. В начале 2014 года квадратный метр в новостройке Петербурга в среднем стоил 77 тыс. руб., или менее 2,4 тыс. долл. по курсу на тот момент. Сейчас метр на вторичном рынке стоит те же 2,4 тыс. долл., но в рублях это уже 215 тыс. Квартиры на вторичном рынке 10 лет назад стоила дороже строящегося жилья: 1 кв. м обходился покупателю в среднем в 103 тыс. руб., или 3,1 тыс. долл. Цены на первичном рынке к 2024 году выросли до 250 тыс. руб. за метр, или 2,8 тыс. долл. В 2014 году средняя ставка по ипотечным кредитам составляла около 12,5%, что примерно в 1,5 раза ниже текущей ставки на покупку вторички, но одновременно в 1,5 раза выше, чем на первичном рынке.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в топ-2- крупнейших банков России в начале февраля 2024 года средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составляла 16,72% годовых, на вторичном — 16,9%. Ставка по ипотеке с господдержкой ниже: льготная 8%, семейная 6%.

Постоянный рост цен на недвижимость существенно изменил отношения между покупателем и продавцом. «Тогда покупатели ждали новые объекты, бронировали жилье на уровне котлована и торопились внести деньги, чтобы предложение не ушло, а цена на него не поднялась», — вспоминает Василий Тимофеев. С 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Как ранее писал РБК Петербург, переход на проектное финансирование скорректировал модель продаж. Поскольку строительство ЖК финансируют банки, у застройщиков больше нет необходимости продавать большое количество квартир на старте, чтобы привлечь инвестиции на запуск стройки. Из-за более низких ставок по льготной ипотеке, строящееся жилье стало дороже готового. Так, по данным «Циан.Аналитики» на конец января 2024 года, разница в ценах на жилье на вторичном и первичном рынках в Петербурге составила 16%.

Как площади и планировки квартир

Рост цен на новостройки усилил спрос на малогабаритные квартиры. В 2014 году средний метраж новостройки составлял 46 кв. м, а к 2024 году он уменьшился до 40 кв. м. еще раньше, 20 лет назад, средний размер квартир в сданных жилых комплексах Петербурга составлял 73 кв. м. Квартиры-студии, то есть самое доступное жилье, за 10 лет уменьшились примерно на 20%. В 2014 году средняя площадь студии немного превышала 30 кв. м, а сейчас она составляет около 25 кв. м. Доля студий в структуре нового петербургского жилого фонда 10 лет назад была около 20%, сейчас же она превышает 37%, а у ряда компаний доля таких квартир доходит до 90%. Как ранее писал РБК Петербург, в прошлом году Ленинградская область вышла в лидеры в стране по доле студий на вторичном рынке жилой недвижимости. Большая часть предложения малогабаритных студий сосредоточена в новостройках на границе с Петербургом: Мурино, Бугры и Кудрово.

Аналитики отмечают, что уменьшение размеров квартир сопровождалось оптимизацией пространства. Например, растет доля квартир с «европланировкой» с выделенной кухней-гостиной. Такие решения появились в Петербурге с 2010 года, в 2014 году они составляли около 28% нового фонда и с тех пор уже стали привычными. Теперь в новом жилом фонде они занимают 45%, а в квартирографии отдельных застройщиков таких планировок может быть до 95%.

Другим способом снизить цену стала покупка в Ленобласти. «Спрос переместился на более дешевое областное жилье в связи с сокращением доступных дешевых площадей в черте Петербурга, а также в связи с наличием в Петербурге платежеспособного спроса» — отмечает Василий Тимофеев. Эксперт приводит такие цифры: 36% из 3,7 млн выведенных в 2023 году на рынок квадратных метров пришлись на областные территории.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в Ленобласти в 2023 году было реализовано 24,4 тыс. квартир, что стало рекордом за последние пять лет. Средний бюджет квартиры в пригороде составил 6 млн руб., а в спальных районах Петербурга — около 9 млн руб.

Стандарты выросли

За 10 лет урбанистика перестала быть элитарной, теперь даже у проектов недорого жилья есть своя концепция благоустройства. Раньше жители новостроек масс-маркета жаловались на отсутствие детских площадок, асфальтированных дорожек, урн и озеленения. Теперь обустроенный закрытый двор без машин — это базовое требование для нового ЖК. «Сейчас во дворах даже самых бюджетных новостроек застройщики оборудуют ухоженные клумбы, детские и спортивные площадки с уличными тренажерами. В парадных часто предусмотрены места для консьержа и «колясочные», их оборудуют камерами видеонаблюдения и украшают картинами и различными элементами декора. Все эти атрибуты еще 10 лет назад встречались в классах комфорт и выше, но никак не в экономе», — говорит Василий Тимофеев.

Прогресс не обошел стороной и отделку квартир. Если 10 лет назад строители сдавали коробки с бетонной стяжкой — на квартиры с черновой отделкой приходилось 70%, то теперь 70% сдается с предчистовой и чистовой отделкой, а по желанию покупателя застройщик еще и меблирует жилье. «Можно сказать, что экономкласс 2024 года равен комфорту 2014 года, а комфорт-2024 равен элитному 2014-му», — резюмирует эксперт.