Застройщики обещают россиянам длинные сроки «кредитного рабства»
В первую неделю действия новых правил игры на строительном рынке России РБК Петербург собрал представителей делового сообщества и региональной власти, чтобы узнать, как будут развиваться события в ближайшее время.
Как следовало из реплик участников разговора, основной линией поведения строительного рынка после 1 июля, когда в силу вступили поправки к федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве...», станет тихий саботаж нового законодательства — подавляющее большинство застройщиков постарается попасть под «спецусловия», позволяющие работать с привлечением денег дольщиков еще полтора — два года. Характерно, что в течение нескольких часов спикеры дискуссии задавали друг другу вопросы: детали процесса остаются не проясненными для его основных участников. РБК Петербург приводит гипотезы ответов на главные вопросы о реформе строительного рынка.
Сколько компаний начнет работать по эскроу?
Участники дискуссии высказали точку зрения, что в Петербурге в ближайшие два года перейдет на работу по счетам эскроу абсолютное меньшинство участников рынка. Как напомнил Евгений Барановский, заместитель председателя комитета по строительству Петербурга, всего две компании как «градообразующие» на федеральном уровне получили разрешение достраивать все начатые объекты по старым правилам (речь идет о ГК «ПИК» и «Группе ЛСР»). Подавляющее большинство остальных компаний должны будут до 31 октября этого года довести строительную готовность объектов до 30%. Региональное правительство рассчитывает, что максимум компаний докажут эти 30%, и ближайшие два года рынок Петербурга будет работать по старым правилам. Как отмечает Барановский, сегодня комитет по строительству активно консультирует девелоперов о процедуре прохождения проверки строительной готовности.
Те, кто не воспользуется этой возможностью и в текущем году перейдет на эскроу-счета, не сможет конкурировать с компаниями, работающими по старым правилам, считает Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема». «Сейчас большое количество строек по долевому строительству заканчивается, недвижимость выводится на рынок. Себестоимость недвижимости по эскроу-счетам возрастет на 7-8 тыс. руб. за квадратный метр — и как же она будет конкурировать с той, которая построена без эскроу?», — рассуждает Водопьянов. Нормальная конкуренция, по его мнению, будет возможна только через два года, когда все объекты будут выводиться по эскроу-счетам. Сейчас, как отмечает бизнесмен, по новым правилам начинают работать единицы компаний, и только в порядке эксперимента.
Что будет с ценами новостроек?
Хоть в преддверие 1 июля звучало много прогнозов о резком росте цен на недвижимость из-за вступлении в силу нового порядка, участники дискуссии посчитали более реалистичным сценарий плавного роста цен — в пределах 5-15% — в течение двух лет. Резкого подорожания не произойдет из-за того, что в ближайшие два года рынок будет работать, в основном, по старым правилам — без эскроу, отмечают девелоперы.
Как изменится предложение недвижимости?
Постепенное подорожание произойдет, в том числе и потому, что в среднесрочной перспективе объем предложения будет плавно сокращаться. По данным Росстата, в Петербурге за 2018 год было введено 3,9 млн кв. м (всего в России — 75,3 млн кв. м). Евгений Барановский отмечает: «По итогу 2019 года цифра объема введенного жилья запланирована на уровне 3,4 млн квадратных метров». По мнению некоторых участников дискуссии, в будущем ввод жилья упадет на 30% по отношению к этому году. Сейчас девелоперы заняли позицию ожидания и крайне осторожно начинают новые проекты. К тому же, с ужесточением правил игры рынок очистится от «случайных» девелоперов — игроки, которые строят 1-2 объекта, постепенно выйдут из бизнеса, предположили на дискуссии.
Участники дискуссии отметили, что задача президента Владимира Путина, озвученная им в послании Федеральному собранию РФ, вводить ежегодно 120 млн кв. м жилья — при новых правилах абсолютно недостижима для рынка. Гипотетически ее можно достичь при помощи государственных структур. Но этот указ идет вразрез с возможностями частных застройщиков при переходе на эскроу-счета, считают девелоперы.
Что будет со спросом?
Несмотря на плавный рост цен, объем спроса будет достаточным для оставшихся на рынке компаний. Спрос на дорогое жилье сохранится, в нем будет продолжаться конкуренция за качество. Под вопрос попадает средней сегмент покупателей, которые приобретают бюджетные квартиры. Участники дискуссии задались вопросом — потянет ли вообще средний класс готовящиеся изменения на рынке недвижимости? Девелоперы пришли к выводу, что во многих случаях среднему сегменту покупателей ничего не остается, как смириться с подорожанием — если человеку негде жить, то покупать какую-либо квартиру в любом случае придется.
Кредитная нагрузка на ипотечных покупателей жилья возрастет. Люди больше не смогут покупать дешевое жилье на этапе проектирования по договору долевого строительства, и им придется покупать готовые квартиры по конечной цене, взамен государство предлагает им пониженную ипотечную ставку. Как отметил Игорь Водопьянов, учитывая эти обстоятельства, возрастет кредитный период. «Если раньше население было в рабстве у Германа Грефа двадцать лет, то теперь будет двадцать пять», — шутит он. Эта может послужить причиной сокращения спроса, считает Игорь Водопьянов.
Как банки изменят строительный рынок?
Участников дискуссии беспокоит надежность банковской системы в контексте новых правил игры. В ходе дискуссии ее участники пришли к выводу, что ни на федеральном, ни на региональном уровне пока нет адекватных механизмов защиты интересов дольщиков в случае краха банка, который будет вести строительный проект.
Второе беспокойство девелоперов связано с низким уровнем банковской экспертизы. Генеральный директор «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков отмечает, что, с одной стороны, денег у банков много, и они, как их давали, так и будут давать на строительные проекты; с другой — непонятны критерии, по которым банки будут отбирать проекты для финансирования. «Все живые проекты деньги получат. Вопрос — с какой нагрузкой? Пока непонятно, кто и как в банках будет оценивать проекты девелоперов», — сказал он.
Бизнесмены, ссылаясь на опыт общения с банками, отметили, что банковские сотрудники «никогда не разбирались в строительном деле». Девелоперы выразили беспокойство тем, что кредитные организации могут нанять «каких-то студентов», которые будут по шаблонам выбирать окупаемые проекты. Таким образом, автоматически все предложенные нестандартные объекты будут отметаться. Все локации, ликвидность которых под вопросом, будут получать кредитование все реже и под больший процент, считают застройщики.
«Когда-то нам нужно было получить кредит на строительство ЖК «Привилегия», мы договорились с «Ханты-Мансийским банком», а он впоследствии был объединен с другими банками в «ФК Открытие». Там молодые специалисты сказали, что «Привилегия» продаваться не будет, и задрали нам ставку», — приводит пример Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
Какие новые тренды появятся на рынке?
Рынок строительства ожидает еще ряд последствий от ФЗ 214. Одно из них — удешевление неликвидных участков земли. «На мой взгляд, раньше владельцы земельных участков ориентировались на то, что сами смогут реализовать на них проекты. Они, отталкиваясь от этого, завышали стоимость земли. Сейчас, в новых реалиях, это будет невозможно. Поэтому, как говорят банки, стоимость земельных участков будет снижаться», — говорит Оксана Кравцова. Она отмечает, что за последнее время качество продаваемых земельных участков ухудшилось. «Те земельные участки, которые вышли с разрешением на строительство с собственными проектами, как правило, ни на что не годятся. Ты покупаешь земельный участок и понимаешь, что тебе нужно переделывать полностью проект. Очевидно, что его разрабатывали непрофессионалы», — говорит Кравцова.
Поправки в закон приведут к сокращению инвестиционных сделок на рынке жилья. Речь идет о квартирах, которые люди скупали в строящихся домах, когда стройка была на этапе котлована, а потом продавали в уже построенном доме по более высокой цене. По словам участников дискуссии, ранее порядка 20% квартир приобреталось с инвестиционной целью. Сейчас это сделать будет невозможно, поэтому деньги будут искать другое применение. Банки и инвестиционные компании будут разрабатывать новые инвестиционные проекты и предлагать их инвесторам.
В перспективе игроки строительного сектора ожидают усиления монополизации, начавшейся ранее. Как отмечает Евгений Барановский, уже сегодня в Петербурге больше половины рынка занимают 10 основных строительных компаний. «Я считаю, что отрасль уже достаточно монополизирована, и каких-то крахов на рынке не ожидаю. В Петербурге сегодня нет малых строительных компаний. Какие малые компании могут купить землю, рассчитать план строительства, пойти в банк и получить проектное финансирование? Это разве малый бизнес? А сравнивать себя с «Группой ЛСР» и «ПИКом» не нужно, такие компании идут по своему пути», — говорит он.
По мнению чиновника, строительным компаниям, несмотря на все трудности и возникшие вопросы к ФЗ-214, придется «принять его за реальность». «Закон уже вступил в силу и ничего не остается, как работать по нему. Мы, в свою очередь, создаем все условия, чтобы переход работы рынка был планомерным, без потрясений и прошел в рабочем режиме. Но попытки придумывать обходные инвестиционные схемы для проектов мы будем всячески пресекать», — резюмирует Евгений Барановский.
Справка
С 1 июля 2019 года в России вступили в силу поправки к федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве...», которые меняют принцип использования денег дольщиков при возведении многоквартирных домов. Теперь для расчетов по договору участия в долевом строительстве будут использоваться эскроу-счета. Это значит, что при покупке жилья дольщик не переводит деньги напрямую компании, а кладет их на специальный счет в банке, к которому застройщик получит доступ только после того, как сдаст дом в эксплуатацию.
Согласно поправкам в закон, вступившим в силу 1 июля 2019 года, девелоперы смогут без использования эскроу-счетов завершать только те проекты, в которых доля заключенных ДДУ, то есть проведенных с покупателями сделок, составляет не менее 10%, а также при условии, что строительная готовность объекта превышает 30%.
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
