Аналитики оценили влияние льготной ипотеки на петербургский рынок жилья

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс

Условиям льготной ипотеки формально соответствует более 80% квартир на первичном рынке Петербурга, подсчитали в брокерской компании М2Маркет. На большую часть этого объема действительно найдутся покупатели, считают опрошенные РБК Петербург эксперты. Тем не менее, они предупреждают, что госпрограмма лишь частично поддержит отрасль — по итогам года рынок покажет падение, от которого пострадают в первую очередь небольшие игроки.

Формальные условия

По оценкам аналитиков, под параметры программы ипотеки с господдержкой в Петербурге подпадает 1,4 млн кв. м жилья. Взять ипотеку на льготных условиях (под 6,5%) можно на сумму до 8 млн руб. при условии минимального первоначального взноса в размере 20%.

В сегменте эконом-класса этим условиям соответствует 99% предложения, в комфорт-классе — 89%, в бизнес-классе — 48%, в премиальном сегменте — 1% предложения, выяснили специалисты М2Маркет. По данным платформы «Цифровая ипотека», в Петербурге клиенты по программе господдержки в основном запрашивают ипотеку для покупки квартир средней площадью 54,5 кв. м и средней стоимостью 7,14 млн руб.

Не собирались, но пришли

С учетом реального спроса на жилье объем продаж будет несколько меньше максимально возможных показателей, считают аналитики. В Петербурге, например, по программе господдержки ипотеки на первичном рынке может быть продано 1-1,1 млн кв. м при условии, что площадь приобретаемых квартир составит в среднем 45-50 кв. м, оценивает директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко. Это составляет порядка 70% объема предложения на «первичке». По прогнозу Дмитрия Охрименко, в рамках программы господдержки в Петербурге до ноября 2020 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму не менее 65-70 млрд руб. Приобрести новое жилье смогут около 25 тыс. семей.

В сложившихся условиях государственная программа является важным фактором поддержания спроса. На это указывают результаты продаж недвижимости весной текущего года, поясняет директор по развитию М2Маркет Роман Строилов. По его данным, в период с 1 по 20 апреля продажи на рынке падали на 70%, но затем банки начали одобрять ипотечные кредиты по льготной ставке и клиенты стали активно возвращаться на рынок. «Те, кому банк ранее одобрил сделку по стандартным условиям, отказались от нее, и подали заявки вновь, чтобы получить ипотеку под 6,5%», — рассказывает Роман Строилов.

«В последние годы ипотека является основным драйвером продаж. Например, в нашей компании доля ипотечных сделок с жильем составляет около 64%», — говорит директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.

Высокий спрос на ипотеку с господдержкой подтверждается и данными банков. Например, ВТБ, который начал работу по программе с 17 апреля, провел уже 2 тыс. ипотечных сделок на сумму более 6 млрд руб. Всего по итогам первого квартала портфель банка в сегменте жилищных кредитов вырос на 3,5% — до 1,74 трлн руб. Объем выданных жилищных кредитов вырос на треть — до 190 млрд руб.

Роман Строилов уверен, что программа господдержки привлекла на рынок жилья новую аудиторию: «Уже сейчас мы видим клиентов, которые не планировали покупки в этом году, но решили воспользоваться ипотечным кредитом на выгодных условиях. Ведь непонятно, когда еще появится такая возможность». По наблюдениям эксперта, речь идет о клиентах из сфер, не пострадавших от пандемии — фармацевтики, логистики, онлайн-торговли.

Падения не избежать

Оценивая дальнейшие перспективы отрасли, участники рынка рассчитывают, что дополнительным фактором оживления спроса станет снятие ограничительных мер, введенных в связи с пандемией коронавируса. «Как только все барьеры будут сняты, спрос вернется на прежний уровень или даже превзойдёт его, т.к. вложение в недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее популярных, выгодных и надежных способов сохранения денежных средств, особенно в условиях финансового кризиса», — убежден директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.

После окончания пандемии рынок недвижимости действительно ждет некоторое оживление, согласен аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, на рынок вернутся покупатели, которые начали оформлять сделки, но из-за перехода на удаленный режим не смогли их завершить. Круг покупателей вырастет и за счет немногочисленных инвесторов, способных покупать жилье в кризис, говорит эксперт.

Однако на смену короткому оживлению придет глубокая стагнация, которая наступит в связи с падением доходов россиян в период пандемии, считает Алексей Коренев. «В таких условиях ипотека и под 9% и под 6,5% выглядит одинаково недоступной. И до кризиса всего 9% россиян могли позволить себе ипотеку», — напоминает он. В результате в этом году рынок просядет, по предварительным оценкам, на 25-30%, и только в 2021 году начнется его постепенное восстановление, ожидает Коренев.

Программу льготной ипотеки он называет эффективной мерой поддержки застройщиков, поскольку она не позволит рынку сильно упасть и поможет его восстановлению. «Но поддержать всех застройщиков не получится, в группе риска — небольшие компании. Усугубляет ситуацию работа в условиях проектного финансирования. Уход с рынка ряда игроков неминуем», — резюмирует эксперт.