От сарая к витрине: как меняются первые этажи новостроек

Фото: Замир Усманов/Интерпресс

Появление в Петербурге и окрестностях новых жилых районов, сопоставимых по масштабу с городами — например, текущей весной район Мурино получил статус города, а летом 2018 года городом стало Кудрово — приводит к выводу на рынок большого объема коммерческой недвижимости в первых этажах. По данным Knight Frank, за прошлый год в Петербурге и приграничных районах Ленобласти было введено в эксплуатацию 85 жилых комплексов с 200 тыс. кв. м помещений под коммерческую недвижимость. Операторов торговли привлекает возможность «сесть» на гарантированный покупательский поток, с той оговоркой, что если помещения плохо продуманы девелопером, возможны серьезные конфликты с жильцами. При сегодняшнем масштабе новостроек первые этажи становятся важной частью девелоперского бизнеса, которая требует внимания уже на первых этапах разработки проекта.

Новые площади

По данным комитета по строительству Петербурга, объем ввода жилья в городе в прошлом году вырос на 11,4%, до 3,9 млн кв. м. Большие объемы коммерческих площадей в районе проживания экономически активного населения пользуются спросом у ретейлеров, рестораторов и других игроков сферы услуг.

«Новые, активно развивающиеся районы Петербурга вызывают повышенный интерес на рынке коммерческой недвижимости, так как качественная инфраструктура в этих локациях востребована, а уровень конкуренции достаточно низок в сравнении с уже сформированными районами», — комментируют в пресс-службе «Петербургской недвижимости». Диапазон цен на такие объекты компании варьируется от 135 до 195 тыс. руб. за 1 кв.м., в зависимости от площади и расположения.

Рост объема сдаваемых в аренду коммерческих площадей отвечает интересам крупных розничных компаний, которые стремятся открывать новые магазины как можно ближе к местам проживания потенциальных покупателей. «Сегодня уже каждая вторая «Пятерочка» в Санкт-Петербурге открывается либо в новом жилом комплексе, либо неподалеку от него», — рассказывает директор макрорегиона «Северо-Запад» торговой сети «Пятерочка» Тимур Паршиков. По его словам, ретейлеров привлекает наличие свободных площадей, которые в центральных районах найти сложнее, и менее плотное конкурентное окружение. «В свою очередь собственники коммерческих помещений в новостройках заинтересованы в сотрудничестве с продовольственными ретейлерами, так как оно помогает им формировать инфраструктуру», — говорит Тимур Паршиков.

Производитель молочных продуктов «Лосево» (сеть насчитывает 12 собственных магазинов, 7 из которых расположены в жилых домах) рассматривает размещение в новостройках, но пока у компании только один подобный магазин — в жилом комплексе бизнес-класса Ostrov на Петровском пр. Остальные магазины «Лосево» в жилых домах, открывались после полного заселения. «В нашем случае соинвестором гастромаркета стал собственник помещения, поэтому внутренняя планировка делалась с учетом наших запросов. Партнер предоставил арендные каникулы на период ремонта», — говорит представитель «Лосево».

Впрочем, занимая помещение в новом жилом комплексе, арендатор начинает зависеть от спроса на квартиры, предупреждает руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимир Каличава. «Если заселение будет идти медленными темпами, не все смогут дождаться потока покупателей, кто-то вынужден будет закрыть магазин», — поясняет эксперт.

Условия аренды

Опрошенные РБК Петербург эксперты рассказали, что ставка аренды в районах активной жилой застройки не сильно отличается от среднегородского уровня. «Ставки могут быть низкими в начале развития района, когда торговая зона только формируется — 1 тыс.-1,2 тыс. руб. за 1 кв.м в месяц, но по мере заселения домов, формирования инфраструктуры ставки начинают расти», — говорит руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко. Так, в густонаселенных районах, но уже преимущественно сформированных, например, Мурино, Парнас, Балтийская жемчужина, ставки составляют 2 тыс. — 3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, подсчитали в Knight Frank St Petersburg.

«Бывает, что сравнимые по площади локации в одном доме, но на разных его сторонах отличаются по ставке в два раза, — подтверждает директор департамента недвижимости объединенной компании «Связной — Евросеть» Игорь Дубин. — Все зависит от конкретного расположения помещения, заселенности дома, класса жилого комплекса, планов и сроков по развитию инфраструктуры района».

При сдаче помещения в новостройке распространена практика скидок на время заселения дома жильцами. Однако, например, компания «ВкусВилл» не использует их. «У нас 90% товара категории ультра-фреш и фреш, это скоропортящийся товар. Его нужно успешно продавать с первой же недели и тут скидка от ЖК для нас не аргумент, — говорит управляющая отделом развития сети магазинов «ВкусВилл» Татьяна Ким. — Если сомневаемся, что будет достаточное количество покупателей, то просто не берем этот ЖК, ни с какими скидками».

По словам представителя «ВкусВилл», компания рассматривает новые микрорайоны, с учетом заселенности не менее 4 тыс. квартир. Чтобы выяснить реальную ситуацию, сотрудники компании не стесняются подсчитывать вечерами горящие окна в новостройках. «Пытаемся оценить, сколько квартир уже заселено», — говорит Татьяна Ким.

Отдали последнее

Но даже полностью заселенный дом — не гарантия того, что ожидания арендатора оправдаются и продажи в новом районе будут высокими. «С одной стороны, в новые жилые комплексы заселяются люди с доходом, который позволил им приобрести квартиру в собственность, и ретейлер рассчитывает на хорошие продажи, — говорит руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимир Каличава. — С другой стороны, зачастую покупатели перегружены кредитными обязательствами и не могут много тратить». Еще одна возможная причина недозаселенности — большое количество инвестиционных квартир, приобретенных для сдачи в аренду, но простаивающих, указывает руководитель Rusland SP Retail Александр Карпов.

В результате ретейлеры получают высокие показатели продаж в центрах старых спальных районов, где жители приватизировали квартиры, отмечает Владимир Каличава.

Эволюция форматов

Несмотря на то, что жилые комплексы строятся с нуля, до сих пор не все строители учитывают потребности будущих арендаторов. В результате при формально большом объеме сдаваемых площадей потенциальному арендатору непросто найти подходящее помещение.

«Сложность для продуктовых магазинов в том, что нельзя загружаться со двора, поэтому в помещение должно быть два фасадных входа. Для заведений общественного питания сложность в шумоизоляции от жильцов — всегда есть риски того, что они начнут жаловаться», — перечисляет Анна Лапченко.

Тем не менее, ситуация постепенно улучшается. «Еще 10 лет назад коммерческое помещение представляло собой сарай, с большим или меньшим количеством перегородок и несущих конструкций, сейчас это всерьез продуманные помещения. Застройщик приблизился в своем понимании к потребностям рынка коммерческих помещений, таким как: витринные окна, высокая энергообеспеченность, изолированные входы, правильные подъезды» — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

На конфигурацию помещений, по ее словам, влияют расположение дома, его класс. «В жестком «экономе» мелкая нарезка от 50 до 120 метров может оказаться хитом. Но запроектировать помещения малых площадей не всегда возможно в силу необходимости соблюдения нормативов: обеспечение отдельных выходов, их удаленность на нормативные расстояния от входов в жилье, наличие подъездов, разгрузочных окон. Поэтому зачастую приходится проектировать более крупный формат даже там, где хотелось бы предложить рынку помещения поменьше», — отмечает представитель «БФА-Девелопмент».

«Как правило, коммерческие помещения в жилых комплексах комфорт-класса находятся на первых этажах домов, в проектах более высокого класса (бизнес— и элит) для арендаторов могут быть предусмотрены дополнительно вторые этажи», — говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Аветисова. По ее наблюдениям, сетевые продовольственные магазины обычно арендует помещения площадью от 350 до 700 кв. м, а пекарни — 80-150 кв. м.

Предварительный расчет

Заранее портрет арендаторов просчитывает пока лишь небольшое количество жилых проектов, чаще дорогих. «У арендодателей предпочтений к профилю арендатора чаще всего нет. О профиле задумываются и его реализуют девелоперы», — говорит Игорь Дубин.

Анна Лапченко подтверждает, что иногда застройщики вынуждены оставлять некоторые помещение себе, чтобы иметь возможность реализовать их под конкретные профили арендаторов в рамках того набора инфраструктуры, которые они заявляли жильцам. «Как правило это касается элитных домов, и некоторые помещения в таком случае могут ждать своего арендатора довольно долго», — говорит эксперт.