Финансовое несварение: почему банки не рады новым триллионам

Фото: Анна Белкина/Интерпресс

По новым правилам долевого строительства, крупные банки должны стать ключевым источником финансирования строительных проектов. Сейчас объем средств, привлеченных строительными компаниями от дольщиков, превышает 5 трлн руб. В перспективе трех лет на эту сумму могут вырасти активы банков, аккредитованных ЦБ на работу со средствами покупателей жилья, считают эксперты. Однако сами банкиры к возможности столь бурного роста относятся со скепсисом.

Новые правила

Как говорил в интервью РБК председатель комиссии РСПП по жилищной политике и строительству, владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец, новые правила сулят банкирам около 5 трлн руб., в настоящий момент находящихся в обороте в рамках договоров долевого участия (ДДУ). «Если сейчас деньги покупателей единовременно уйдут из строительного оборота, то их потребуется заменить проектным финансированием в таком же объеме», — сказал Казинец.

С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года планируется переходный этап, в течение которого финансирование строительных проектов будет осуществляться как напрямую из средств дольщиков, так и через счета эскроу. С 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года должен произойти постепенный переход к новому формату. В конце этого этапа доля договоров с использованием механизма счетов эскроу должна составить не менее 95%, говорится в дорожной карте. Как следует из документа, по новым условиям, дольщики фактически будут иметь гарантию либо получения жилья по зафиксированной в договорах цене, либо возврата вклада.

Страхи и соблазны

Однако, несмотря на новые перспективы, открывшиеся для участников банковского рынка, многих из них (в том числе попавшие в список уполномоченных регулятором) смущает необходимость полностью брать на себя риски строительных проектов, рассказывает вице-президент банка «Санкт-Петербург», куратор корпоративного блока Вячеслав Ермолин.

«Сейчас на 70% стройка финансируется из денег, привлеченных в рамках ДДУ. После вступления поправок в силу риски дольщиков перейдут на банки. При этом покупатели будущих квартир в случае фиаско девелопера просто заберут из банка свои средства, хранящиеся во время стройки на его счетах. Банк рискует остаться и с непогашенным кредитом, и без фондирования», — констатирует Ермолин.

Скепсис банкиров во многом связан с отсутствием у них компетенции, необходимой для того, чтобы брать на себя эти риски, поясняет Александр Конышков. «Практически ни один банк в настоящий момент не имеет достаточного опыта проектного финансирования. Принципиальное отличие проектного финансирования от традиционного кредитования — в необходимости более жесткого контроля расходов заемщика, контроля реализации проекта, в необходимости углубляться в нюансы бизнеса застройщика. Это модифицированная модель работы а-ля Промстройбанки в СССР, которая предполагает, что у банка есть специализированные отделы капстроительства. Большинство банков пока к этому не готовы. Требуется время, чтобы сложилась новая практика взаимодействия с девелоперами», — сказал Конышков в разговоре с РБК Петербург.

Впрочем, у аккредитованных ЦБ банков не так много поводов для беспокойства, полагает ведущий эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Артем Дешко. По его словам, кредитные организации в любом случае не станут браться за сомнительные, с их точки зрения, проекты. К тому же бесплатное фондирование за счет покупателей жилья обещает банкирам приличную маржинальность, напоминает эксперт.

Очередь за кредитом

В куда более сложной ситуации окажутся банки, не попавшие в список уполномоченных ЦБ, полагает старший аналитик Fitch Александр Данилов. «Система эскроу счетов не запрещает банкам, не участвующим в ней, кредитовать застройщиков. Однако много ли застройщиков станут кредитоваться по существенно более высоким ставкам, чем те, которые предложат аккредитованные банки?», — говорит аналитик.

По мнению Ермолина, недопуск региональных банков к «эскроу-пирогу» фактически отсечет их от кредитования строительного рынка. «У сравнительно небольших финансовых организаций просто нет таких лимитов, которые требуются на реализацию полноценного девелоперского проекта», — поясняет Ермолин.

РБК Петербург поинтересовался у петербургских банков, не попавших в списки ЦБ, как они планируют действовать после вступления в силу поправок к строительному законодательству. Из опрошенных банков на запрос ответил только представитель банка МБСП («Международный Банк Санкт-Петербурга»). По мнению начальника управления кредитования МБСП Жанны Винокуровой, в перспективе ближайших трех лет (согласно тексту изменений, переходный на новые условия период) поправки не окажут существенного влияния на бизнес банка. Однако в более долгой перспективе банк ожидает снижения объемов финансирования строительной отрасли.

«Финансирование объектов, которые находятся в стадии строительства, будет продолжаться, по нашим прогнозам, еще несколько лет, что даст возможность постепенно заместить в портфеле кредиты строительной отрасли и диверсифицировать в целом кредитный портфель. Уже сейчас ведутся переговоры с субподрядчиками застройщиков, крупными логистическими и торговыми компаниями, а также начата работа по финансированию сегмента малого и среднего бизнеса», — цитирует Винокурову пресс-центр МБСП. Сейчас доля сегмента «Строительство и недвижимость» в корпоративном кредитном портфеле МБСП составляет порядка 30%.

Все это создает серьезную угрозу для строительного бизнеса за пределами крупных городов, где сложилась практика сотрудничества девелоперов с небольшими локальными банками. Узость клуба уполномоченных может привести к столпотворению девелоперов у столов кредитных заявок, что, свою очередь, ударит по темпам строительства, опасается Артем Дешко.

«Банки могут просто не переварить тот объем заявок на финансирование, который посыплется на них после полного перехода к системе счетов эскроу. В чем риск? В том, что у нас просто не будет строиться жилье в адекватных объемах», — сказал РБК Петербург Дешко.