Санкт-Петербург и область , 06 апр 2017, 11:36

Отмена госипотеки: почему застройщикам не удастся обойтись без скидок

Фото: Сергей Вдовин/Интерпресс

Крупнейшие петербургские строительные холдинги — «Эталон» и «Группа ЛСР» — подвели итоги 2016 года по международным стандартам финансовой отчетности. Обе компании, несмотря на рост оборотов, не сумели увеличить чистую прибыль.

Как отмечают эксперты РБК Петербург, ГК «Эталон» в прошлом году сосредоточилась на строительстве подрядов, что в итоге снизило рентабельность по валовой прибыли их бизнеса. «Группа ЛСР» в большей степени занималась девелопментом, что позволило сохранить рентабельность на прежнем уровне.

Эксперты считают, что на фоне отмены господдержки ипотеки дальнейшие финансовые результаты обоих девелоперов будут зависеть от их готовности вкладывать больше собственных денег в стимулирование спроса.

rbc.group

Холостые обороты

Как следует из финансовой отчетности, обоим девелоперам в 2016 году удалось добиться увеличения оборотов. «Мы добились существенного роста показателей нашей деятельности во втором полугодии 2016 года», — приводятся в официальном сообщении ГК «Эталон» слова гендиректора группы Вячеслава Заренкова.

rbc.group

Однако по качеству роста «Эталон» уступил ЛСР, считает аналитик Conomy Анатолий Полубояринов. Общая рентабельность по валовой прибыли ЛСР составила 29%, «Эталона» — 25%. «Положительную динамику выручки «Эталона» обеспечило подрядное строительство. При этом его себестоимость оказалась практически идентична доходам по этому сегменту — компания сработала в ноль. Тогда как увеличение оборотов «Группы ЛСР» по большей части сформировано ключевым для компании направлением — девелопментом», — объясняет аналитик.

Выручка от продажи недвижимости группы «Эталон» выросла на 1 млрд руб. (на 5%) — до 31,5 млрд. Тогда как совокупная выручка компании в 2016 году увеличилась на 7 млрд руб. (+16%) — до 49 млрд руб. При этом доходы от контрактов на строительство увеличились на 3 млрд руб. (на 73%) — до 7,3 млрд руб. Их себестоимость, как следует из отчетности компании, составила 6,9 млрд руб. Таким образом, рентабельность по валовой прибыли по контрактам на строительство составила чуть более 5%. Совокупная выручка «Эталона» выросла на 7 млрд руб. (+16%) — до 49 млрд руб.

Выручка от продажи недвижимости группы ЛСР в 2016 году выросла почти на 8 млрд руб. (на 13% по сравнению итогами 2015 года) — до 69 млрд. При этом совокупная выручка девелопера выросла на 9 млрд — до 93 млрд руб.

ЛСР и ГК «Эталон» не ответили на вопросы РБК Петербург о финансовых итогах за 2016 год.

«Не исключено, что группа «Эталон» выполняет работы для заказчиков с государственным участием, это могло найти отражение в его текущей отчетности. Традиционно выручка по строительным контрактам с государственным участием невелика», — сказал РБК Петербург А. Полубояринов. Доказательством такого предположения служит исполнение «дочкой» «Эталона» подряда для Государственного Эрмитажа. Так, с конца 2015 года «ЭталонПромстрой» строит для музея комплекс зданий производственной базы и фондохранилища у станции метро «Старая деревня».

Лаг отчетности

Впрочем, результаты компаний в отчетности по МСФО не позволяют объективно судить о текущем положении их бизнеса, отмечает аналитик ГК «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. «Выручка от продаж недвижимости согласно международным стандартам признается только после передачи жилья покупателю, тогда как деньги за проданное жилье фактически могут быть уплачены застройщику и до этого», — пояснил эксперт.

Судя по отчету об операционных результатах за прошлый год (которые учитывают фактически полученные доходы от продаж недвижимости), «Эталон» даже опередил ЛСР по динамике продаж недвижимости. Напомним, что «Группа ЛСР» в 2016 году заключила новые контракты на продажу 681 тыс. кв. м недвижимости, что на 11% превысило показатель 2015 года. «Эталон» продал 496 тыс. кв. м (+29% по сравнению с предыдущим годом).

Перспективы не очевидны

При этом Т. Нигматуллин сомневается в том, что в 2017 году компаниям удастся сохранить темпы роста на нынешнем уровне. «В конце прошлого года, на наш взгляд, девелоперы выбрали почти весь платежеспособный спрос на жилье, что было в первую очередь связано также с обещанием государства завершить программу субсидирования ипотеки. Отчетность по продажам строительных компаний в первой половине 2017 года — это большой вопрос», — рассуждает аналитик.

Не исключено, что девелоперам придется вкладывать больше собственных денег в стимулирование спроса. «Компаниям придется привлекать покупателей субсидированием ипотеки за свой счет, предоставлять скидки. Все это негативно скажется на маржинальности продаж», — полагает Т. Нигматуллин.

Как считает А. Полубояринов, падение спроса особенно опасно для ЛСР, поскольку в отличие от «Эталона» группа значительно нарастила чистый долг. «Расходы на его обслуживание уже выросли на порядок. Давление на денежные потоки компании в 2017 году может существенно возрасти», — сказал эксперт.

Чистый долг «Эталона» достиг 7,8 млрд руб. в 2016 году (7,4 млрд в 2015 году). Чистый долг ЛСР превысил 30 млрд руб. (в 2015 году чистый долг был на уровне 12,5 млрд руб.) Финансовые расходы группы ЛСР выросли в 2016 году на 46% — с 2,4 до 3,5 млрд руб. Финансовые расходы группы «Эталон» сократились в 2016 году на 37% — с 504 до 319 млн руб.

Однако не все эксперты прогнозируют падение спроса на петербургском рынке жилой недвижимости. Как полагает главный редактор сайта «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин, отмена господдержки ипотеки не скажется на спросе. «По нашим наблюдениям, на протяжении первого квартала цены на первичное и вторичное жилье сравнялись. Это говорит о том, что первичка подросла, а вторичка по крайней мере стоит на месте. Цены на первичку могут расти только при условии увеличения спроса, в том числе на ипотеку», — сказал РБК Петербург эксперт.