Подешевело на 44%: в Петербурге переоценили здание под снос ради ВСМ

Бизнес-центр на Лиговском проспекте, 52 (Фото: Яндекс Карты)

Владельцы здания на Лиговском проспекте Санкт-Петербурга, которое попало в список на изъятие для госнужд под строительство терминала высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСМ) и нового выхода из метро, обнаружили, что их недвижимость подешевела почти на 200 млн руб. в ходе новой кадастровой оценки. При этом кадастровая стоимость большинства зданий и помещений в городе выросла. Собственники опасаются, что это сделано намеренно, чтобы снизить размер выкупа за объект.

Новая кадастровая оценка

В 2025 году СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» заново оценило 3,63 млн объектов недвижимости в Петербурге: 123 тыс. зданий, 17,8 тыс. сооружений, 831 объект незавершенного строительства, 3,38 млн помещений и 101 тыс. машино–мест. Новый отчет об оценке опубликован на сайте учреждения. Из документа следует, что суммарно кадастровая стоимость всех объектов в городе выросла на 17,44% до 58,98 трлн руб. В прежнем варианта отчета о кадастре в 2023 году вся недвижимость в городе оценивалась в 50,22 трлн руб. Новый отчет вступит в силу с 1 января 2026 года.

Однако на фоне общего подорожания есть объекты, которые значительно подешевели. Например, бизнес-центр на Лиговском проспекте, 52, литера К, площадью 5,8 тыс. кв. м 1982 года постройки. В нем находятся клиника микрохирургии глаза, диагностический центр, штаб-квартира сети оптик «Счастливый взгляд» и др. В компании «Аванта», являющейся собственником бизнес-центра, обнаружили, что его новая кадастровая стоимость сократилась с 446,1 млн до 251,3 млн руб. Разница в стоимости составляет 43,6%, или 194,7 млн руб.

При этом здания в этой локации с похожими характеристиками, которые не попали в зону строительства ВСМ (и, соответственно, им не грозит изъятие для госнужд с выплатой компенсации), в результате переоценки выросли в цене. Например, объект на Лиговском,73, лит. А (7,5 тыс. кв. м 1979 года постройки) подорожал на 104,4 млн до 503 млн руб.

«Намеренно занизили оценку»

«Такая разница вызывает вопросы: складывается впечатление, что кадастровая стоимость нашего здания намеренно занижена», — заявил РБК Петербург собственник, председатель совета директоров сети салонов оптики «Счастливый взгляд» Виктор Гордейчук. Он подчеркивает, что данные кадастровой оценки будут использоваться при возможном выкупе объекта. «При этом, несмотря на то что конкурс на эскиз будущего бизнес-центра метрополитена уже проведен, с нами пока никто не обсуждал условия выкупа и компенсации. Логично предположить, что такие переговоры начнутся после вступления в силу новой кадастровой стоимости», —полагает Виктор Гордейчук.

Собственники здания намерены подать свои замечания к новому отчету. «Если их не примут, нам придется обращаться к профильным юристам и оспаривать результаты оценки как в административном порядке, так и через суд. Это повлечет дополнительные расходы, но другого пути для защиты наших интересов не останется», — полагает Виктор Гордейчук.

Судебные перспективы

РБК Петербург направил запрос в Городское управление кадастровой оценки с просьбой пояснить причины снижения кадастровой стоимости здания на Лиговском проспекте, 52К. К моменту публикации ответ не был получен.

«Можно предположить, что изменение кадастровой стоимости произошло из-за учета в Генплане изменений в зонировании», — считает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. В 2023 году при принятии нового Генплана Петербурга в него внесли функциональную зону для территории будущего пассажирского терминала ВСМ.

«При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости учитываются в том числе и цены сделок и предложений на рынке. Поэтому если рынок уже знает о предстоящем изъятии объекта, этот факт тоже может и должен быть учтен в кадастровой стоимости, в том числе в сторону понижения», — пояснил партнер практики «Недвижимость и строительство» юрфирмы «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков.

«История с Лиговским проспектом наглядно показывает, что кадастровая оценка может существенно отличаться от рыночной. Собственники справедливо обеспокоены: кадастровая стоимость влияет не только на налоги, но и используется как один из ориентиров при расчетах за изымаемые для госнужд здания. Если объект стоит на бумаге дешевле, есть риск, что выкупная цена также окажется ниже ожиданий», — подтверждает советник Forward Legal Данил Бухарин.

Эксперт подчеркивает, что по закону при изъятии нужно учитывать рыночную, а не кадастровая стоимость. «Это подтверждено и судебной практикой: суды не раз вставали на сторону собственников, когда государственные органы пытались опереться лишь на кадастровую оценку. Однако в реальности заниженная кадастровая стоимость может осложнить переговоры и дать чиновникам аргумент для снижения суммы компенсации», — добавляет Данил Бухарин.

Дмитрий Некрестьянов отмечает, что кадастровая оценка при выкупе не имеет правового значения, так как формально там идет речь о компенсации рыночной стоимости. «В целом не вижу смысла оспаривать именно кадастровую стоимость, а вот суда по размеру рыночной стоимости можно ожидать», — прогнозирует он.