Как на рынке жилья Петербурга отразится привязка ставок ипотеки к доходам

Председатель Государственной думы Вячеслав Володин (Фото: PhotoXPress.ru)

Застройщики Ленинградской области могут получить преимущество перед своими конкурентами из Петербурга в случае ввода в России дифференцированных ставок по льготным программам ипотеки в зависимости от уровня средних зарплат в регионе. Такие нововведения анонсировал председатель Госдумы Вячеслав Володин. В Петербурге средний уровень зарплат на 26% выше, чем в Ленобласти, что может сделать ставки по льготным ипотечным продуктам на новостройки в области более выгодными и вызвать переток покупателей, прогнозируют опрошенные РБК Петербург девелоперы.

Зарплаты разные — ставка одинаковая

«Когда речь идет об ипотеке, у нас процентная ставка одинаковая и в Москве, и в Саратове. А в Москве зарплата в 2,5 раза больше, чем в Саратове. А ставка по ипотеке одинаковая», — заявил Вячеслав Володин 5 августа во время своей рабочей поездки в Саратов на встрече с жителями (политик представляет в Госдуме этот регион). Он подчеркнул, что «в ближайшее время мы выйдем на дифференцированный уровень процентной ставки по ипотеке». «В Москве должна быть одна, а в Саратове она должна быть соразмерна средней зарплате в Саратовской области. Тогда будет социальная справедливость», — отметил Володин. По его словам, президент уже поддержал эту идею и сейчас ее обсуждает правительство РФ.

Сейчас ставка по основной льготной ипотечной программе — семейной — является единой и составляет 6%.

Привязку размера ставки по кредиту к уровню заработной платы в строительных компаниях считают вредной для рынка. Петербургскую агломерацию нововведения могут коснуться напрямую. Средняя начисленная заработная плата в Санкт-Петербурге (119,9 тыс. руб. в мае, по данным Петростата) на 26,5% выше, чем в Ленинградской области (94,8 тыс. руб.).

«Платежеспособность жителей столиц и регионов действительно существенно различается, и доходы граждан в Москве и Саратове несопоставимы. Но и цены на рынке недвижимости в них разнятся кардинально. Так, квартира в Саратове может стоить в 3-5 раз меньше, чем аналогичная в Москве или Санкт-Петербурге. Таким образом единая ставка в 6% годовых (имеется ввиду семейная ипотека с господдержкой) автоматически приводит к разной долговой нагрузке для заемщиков по семейной ипотеке», — уверена директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте.

По ее мнению, дальнейшая дифференциация на основании «средних зарплат» вряд ли может отразить реальную картину распределения доходов в регионе, и тем более платежеспособность конкретного покупателя. «Более того, это может привести к новым неудобствам. К примеру, заемщики в городах-миллионниках, которые и так платят за жилье в разы больше, будут вынуждены оформлять кредиты под более высокий процент. А в регионах с пониженными ставками нововведение может вызвать волну необдуманных займов со стороны тех, кто раньше не планировал брать ипотеку», — прогнозирует Юдита Григайте.

В «Ленстройтресте» считают, что искусственное занижение или завышение ставки чревато перекосами спроса на рынках недвижимости. «К примеру, если для столичных мегаполисов установить самую высокую ставку, то там, очевидно, будет резкое сокращение продаж. Даже разные ставки для Петербурга и Ленобласти вызовут резкий отток покупателей из города в пригороды, ведь для многих сочетание факторов «цена + ставка» станет играть решающую роль», — полагает Юдита Григайте.

Доступность жилья снизится

Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева опасается, что инициатива Володина по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке может сузить аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. «Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе. Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей», — подчеркивает она.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов считает, что реализация данной инициативы требует глубокой проработки, поскольку текущая версия не учитывает несколько важных факторов. «Главной проблемой, на мой взгляд, является отсутствие прозрачной системы формирования процентных ставок в зависимости от экономических особенностей регионов. В крупных субъектах РФ, где доходы населения могут значительно различаться даже внутри одной области, единый подход может создать дисбаланс. Это же относится и к показателю стоимости квадратного метра, а именно к тому, насколько он отличается от одного населенного пункта к другому», — поясняет он.

Застройщики при формировании цен на свои объекты уже учитывают локальный доход населения, местный спрос, анализируют портрет покупателя, добавляет Рустам Азизов. Чтобы избежать неоправданных рисков, перед внедрением инициативы требуется комплексный анализ региональных особенностей, настаивает эксперт.