Новая господдержка ипотеки: петербургские строители делятся прогнозами

С 1 июля вступили в силу новые условия госпрограммы поддержки ипотечного кредитовая. Накануне постановление правительства РФ № 1060 подписал премьер-министр Михаил Мишустин. Срок действия программы льготной ипотеки продлевается на один год — до 1 июля 2022. Однако ставка кредита при этом увеличится с 6,5 до 7%, а максимальная сумма кредита будет единой для всех регионов — 3 млн руб. Это в 4 раза меньше, чем существовавший до сих пор порог по размеру кредита в Петербурге. Рынку жилой недвижимости города это может грозить серьезным падением спроса, однако опрошенные РБК Петербург застройщики рассчитывают на альтернативные инструменты привлечения покупателей.

«Фактическая отмена»

Июнь 2021 года стал одним из пиковых месяцев по использованию ипотеки для покупки жилья в новостройках Петербурга, говорят застройщики. Ажиотажный спрос был вызван стремлением купить квартиру до снижения максимального лимита по льготной ипотеке с 12 до 3 млн руб. «82% сделок в первый месяц лета совершались с использованием ипотеки, большая часть из них — с льготной», — подчеркнула руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошеваона. В «Главстрой Санкт-Петербург» максимальный спрос пришелся на конец месяца. «За это период доля сделок с участием ипотеки в проектах составила 85% квартир. Средний размер ипотечного кредита был равен 4,1 млн рублей», — уточнила директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.

Источник: Строительный холдинг RBI

По данным заместителя руководителя Управления Росреестра по Петербургу Сергея Никитина, за весь период действия программы льготного кредитования новостроек в городе было зарегистрировано 31 035 сделок с использованием ипотеки, за 5 месяцев 2021 года — 12 551.

Источник: Строительный холдинг RBI

Снижение максимального лимита, как следует из экспертных оценок, приведет к резкому сокращению доли жилья, которое может быть куплено с помощью госипотеки. По данным Colliers International, в Петербурге доля квартир стоимостью до 3,75 млн руб. (именно такая цифра получается при первоначальном взносе 20%) составляет всего 7% предложения на первичном рынке. Большая часть этого предложения — студии на окраинах и в пригородах. Эксперты «ЦИАН» оценивают долю подходящего под обновленные параметры льготной ипотеки жилья в Петербурге еще меньше — в 5%. В Москве доля такого жилья стремится к нулю.

«Ограничение суммы ипотечного кредита 3 млн руб. для Петербурга и для Москвы на мой взгляд — это фактическая отмена этой программы господдержки», — уверена руководитель группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам «Банка «Санкт-Петербург» Мария Гретченко. Такая оценка совпадает с прогнозом СберИндекса, согласно которой сокращение лимита выдач по льготной ипотеке до 3 млн руб. снизит объем выдачи в целом по госпрограмме примерно на 60%.

Механизмы компенсации

Отчасти падение спроса, которое может произойти в этих условиях, будет компенсировано ростом объемов выдачи «семейной ипотеки», говорится в исследовании СберИндекса. По прогнозу экспертов доля «семейной ипотеки» в общем объеме ипотечного кредитования может вырасти с 3,8% до 6,9%.

Во многом это произойдет благодаря тому, что с 1 июля 2021 года в России начали действовать новые условия госпрограммы «семейная ипотека». Раньше она была доступна только семьям, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребёнок. Теперь взять кредит по льготной ставке до 6% годовых на покупку жилья или строительство частного дома смогут семьи и с одним ребёнком, рождённым после 1 января 2018 года. Максимальная сумма кредита по этой программе для Петербурга и Ленобласти составит 12 млн руб.

В Петербурге за три последних года родилось 180,5 тыс. детей (больше всего, 64,5 тыс. в 2018 году, меньше всего 55,9 тыс. — в 2020 году). Иными словами, потенциальный круг возможных получателей «семейной ипотеки» довольно широк. Как полагают аналитики, расширение действия программы льготной семейной ипотеки увеличивает потенциальную клиентскую базу в 1,8 раза — с 2,5 млн до 4,8 млн российских семей.

Тем не менее полностью избежать падения спроса это не позволит. Согласно прогнозу, который ранее давала глава департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей, в случае завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. «Это консервативная оценка. Откровенно говоря, падение может быть и больше», — говорит эксперт.

Совместные программы

Впрочем, у застройщиков есть еще один инструмент поддержания спроса. Если о смягчении условий покупки недвижимости для семей с детьми заботиться государство, то расходы на привлечение других категорий покупателей может взять на себя строительный бизнес совместно с банками. Таким образом, частные компании фактически создадут альтернативу государственной ипотеке.

«Активизировалась работа по совместным проектам по субсидированию ставок, практически со всеми застройщиками заключили такие соглашения», — говорит начальник управления филиала «Росбанк Дом» по Северо-Западному округу Ирина Ильясова. По словам Ольги Трошевой, на рынке уже предлагаются разные программы, в том числе с дифференцированными ставками, которые меняются через определенный промежуток времени. «Но наибольший интерес у покупателей вызывают программы с единой ставкой на весь период — около 2%», — отмечает эксперт.

«Банки и застройщики готовились к перезапуску льготной ипотеки на новых условиях. В ближайшей перспективе количество специальных предложений может возрасти. Развитие получат программы с субсидированной ставкой, а также пакетные предложения», — прогнозирует Юлия Ружицкая.

Повтор публикации от 01.07.2021