В ТЦ «Мега Парнас» и «Мега Дыбенко» сменился якорный арендатор

Холл ТЦ «Мега Дыбенко» (Фото: Каравашкин Павел / PhotoXPress.ru)

Маркетплейс «Мегамаркет» договорился об аренде площадей в торговых центрах «Мега», которые ранее были заняты магазинами шведской IKEA. В сделку войдут все площади IKEA в 14 торговых центрах в 11 регионах России, всего 400,7 тыс. кв. м, сообщили в компании. Опрошенные РБК Петербург эксперты считают, что найти другого крупного арендатора одного профиля с IKEA, который мог бы заместить все шведские магазины, было практически нереально.

Новая бизнес-модель

«Мега Дыбенко» на Мурманском шоссе в Кудрово и «Мега Парнас» в деревне Порошкино были открыты в конце 2006 года. Магазин «IKEA Парнас» занимал в комплексе 26 тыс. кв. м при общей площади объекта составляет 130 тыс. кв. м. Площадь «IKEA Дыбенко» — 20 тыс. кв. м, а общая площадь комплекса после реконструкции увеличилась до 190 тыс. кв. м. В марте 2022 года шведская Ingka Group приостановила работу IKEA в России, а в августе, после завершения распродажи товаров, закрыла все свои магазины.

В 2023 году Газпромбанк стал владельцем сети торговых центров «Мега» в России. Сделка по покупке активов у владевшей IKEA в России шведской Ingka Centres была закрыта в сентябре прошлого года. В собственность банка перешли 14 торговых центров общей площадью 2,3 млн кв. м.

В сообщении о сделке в Газпромбанке называют привлечение арендаторов из сферы онлайн-торговли новым трендом на рынке торговой недвижимости. «Сотрудничество [сети] "Мега" и "Мегамаркета" дает возможность разработать инновационную фиджитал (сочетание цифрового и физического опыта — ред.) бизнес-модель и привлечь в пространства для встреч "Мега" новых посетителей, которые сейчас предпочитают онлайн-покупки», — заявил заместитель председателя правления Газпромбанка Тигран Хачатуров.

Генеральный директор Мегамаркета Сергей Малышев пояснил, что новая инфраструктура позволит маркетплейсу усилить свое присутствие в крупных городах и нарастить объем продаж. «При этом сроки доставки до покупателя сократятся благодаря удобному территориальному расположению объектов и высокому уровню их транспортной доступности. В результате тысячи клиентов смогут получать свои заказы уже на следующий день после оформления», — рассчитывает он.

Разные сценарии

Опрошенные РБК Петербург эксперты разошлись в прогнозах, как новый арендатор будет использовать помещения бывших мебельных магазинов.

Старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Илья Янеев считает, что маркетплейс заинтересовали эти площади по причине практически нулевой вакансии складов в Петербурге. «Новый владелец ТК вряд ли в текущих реалиях найдет арендатора, который сможет заместить ИКЕА с похожим профилем, поэтому логичнее это использовать под склад, так как ставка аренды на складском рынке  на рекордном уровне», — отмечает эксперт. В Nikoliers полагают, что «Мегамаркет» арендовал площади по ставке точно не ниже рыночной. Сейчас это около 1 тыс. руб. за 1 кв. м в  месяц включая НДС и OPEX (Operating Expenditure, операционные затраты компании — ред.)

Как ранее писал РБК Петербург, к концу 2023 года объем свободных складских площадей в Петербурге и Ленобласти достиг минимальных значений за всю историю рынка — менее 0,3%. В частности, после крупного пожара в январе на складе другого маркетплейса у Wildberries возникли сложности с арендой дополнительных складских помещений — свободных помещений в нужном объеме в регионе просто не было.

Партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин считает, что ставка аренды бывших магазинов IKEA будет привязана к проценту от оборота. «Насколько я понимаю, маркетплейс "Мегамаркет" адаптирует под российский рынок китайскую концепцию new retail, которая объединяет электронную торговлю, физическую розничную торговлю, логистику и инфраструктуру. Концепцию в 2014 году разработал основатель Alibaba Group Джек Ма, а далее ее подхватили и начали транслировать и другие онлайн-ритейлеры из Китая», — говорит Валерий Трушин.

По его прогнозам, «Мегамаркет» не будет полностью перепрофилировать площади под складские помещения, пункты выдачи заказов и так далее. «Хотя для "Мегамаркета" логистика, конечно, станет намного проще. Это будут современные помещения розничной торговли, включающие в себя онлайн-продажи», — ожидает он. Если у «Мегамаркета» получится адаптировать китайскую концепцию под российский рынок, то они получат мощное конкурентное преимущество перед Ozon, Wildberries и другими маркетплейсами, добавляет эксперт.

«Зная высокое качество помещений IKEA, можно предположить, что будущему арендатору не потребуется инвестировать большой объем средств в их обновление, поскольку, в целом по сложившейся рыночной практике, расходы на отделку помещений в соответствии с новыми требованиями бизнеса несет арендатор», — говорит руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. По его словам, поскольку сделка является пакетной, можно предположить, что все помещения будут заняты новым арендатором полностью, однако компании-сателлиты смогут занять площади прикассовых зон и прилежащие галереи в ТЦ.