Экс-чиновник Ленобласти купил квартиру известного иноагента в Петербурге

Георгий Богачев (Фото: РБК Петербург)

Покупка бывшим вице-губернатором Ленобласти и владельцем турбазы «Илоранта» Георгием Богачевым квартиры в центре Петербурга у признанного в РФ иностранным агентом телеведущего и стендап-комика Михаила Шаца привлекла внимание не только СМИ, но и экспертов рынка недвижимости. По их мнению, сделки с такого рода собственностью находятся в зоне риска. Поскольку в реестре иностранных агентов сейчас 850 позиций (как физических лиц, так организаций), и многие из них живут за границей и готовы избавиться от недвижимости в России, РБК Петербург решил выяснить, какие нюансы и сложности могут возникнуть у таких сделок.

Выгодное приобретение

Георгий Богачев рассказал РБК Петербург, что не консультировался с юристами перед покупкой квартиры у Михаила Шаца. «Я посмотрел законы и понял, что особых рисков нет. Главный вопрос для меня был не в статусе владельца, а в потребительских свойствах самой квартиры», — уверяет он. Никаких дополнительных проверок, задержек с регистрацией сделки или переводом средств от покупателя продавцу не было, подчеркивает Георгий Богачев.

Квартира продавалась по доверенности, и о том, кто является владельцем, покупатель узнал незадолго до заключения сделки. «Мыслей отказаться от сделки не было, потому что именно эта квартира очень подходила под мои задачи — от расположения, метража, качества ремонта и обстановки. Личные вещи и семейный архив перед передачей квартиры, конечно, забрали, но большую часть мебели оставили», — пояснил Георгий Богачев.

Итоговую сумму покупки Георгий Богачев не раскрыл. СМИ писали о том, что после нескольких месяцев безуспешных попыток продать квартиру, владелец снизил цену на 7 млн, до 33 млн руб. (402,4 тыс. за кв. м — ред.).

«С учетом качества объекта и его расположения с коммерческой точки зрения — это выгодная сделка», — говорит Георгий Богачев. К минусам квартиры он относит сложности с парковкой и состояние парадной в старом фонде — и даже договаривается с соседями о косметическом ремонте.

Специальных ограничений нет

Опрошенные РБК Петербург юристы и риелторы разошлись в оценках рисков при покупке недвижимости у иностранных агентов.

«Статья 11 закона от 14.07.2022 N 255-ФЗ «О контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием» определяет перечень ограничений для иностранного агента. Вкратце: ему нельзя заниматься политической, просветительской или связанной с ними деятельностью, в том числе путем финансирования или получения финансирования от иностранных источников, а также владение, управление стратегическими объектами. Таким образом, если объект недвижимости не носит характера стратегического, то никаких специальных ограничений для сделок с недвижимостью нет», — отмечает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

«Признать платеж по сделке за объект недвижимости деятельностью по финансированию можно в ситуации, когда конкретные обстоятельства свидетельствуют об этом: например, иноагент просит в договоре перечислять деньги не ему, а на счет какого-то третьего лица, который занимается просветительской или политической деятельностью, либо прямо сообщает что планирует на эти деньги "бороться с системой". В иных случаях платежи по простым сделкам продажи недвижимости не должны квалифицироваться как какое-либо нарушение», — подчеркивает Дмитрий Некрестьянов.

Сделки на дополнительном контроле

В Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, напротив, предупреждают о сложностях с регистрацией таких сделок и рисках уголовного преследования.

«Главный риск для покупателя при приобретении недвижимости у такого гражданина — это быть признанным финансирующим иноагента. А оттуда через экстремизм/терроризм возможно уголовное наказание, с большими сроками», — считает вице-президент АРСПб и ЛО Валерий Виноградов. Он ссылается на федеральный закон № 272-ФЗ «О мерах воздействия на лиц, причастных к нарушению основополагающих прав и свобод человека, прав и свобод граждан Российской Федерации» от 28 декабря 2012 года. Согласно нему физические лица, признанные иностранными агентами, обязаны предоставлять дополнительные отчеты о своей деятельности и источниках финансирования. «Эти лица находятся под пристальным контролем со стороны государственных органов, таких как Министерство юстиции России, что может повлиять на сделки с их участием. В связи с этим, при сделках с недвижимостью у таких лиц могут возникать риски, связанные с проверками, дополнительными запросами и задержками в процессе перечисления денежных средств», — поясняет Валерий Виноградов.

Он также напоминает, что согласно Федеральному закону № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 7 августа 2001 года финансовые операции с участием иностранных агентов могут быть отнесены к категории операций, подлежащих обязательному контролю. «Минимизация рисков — это выявление статуса продавца и проведение максимально прозрачной сделки (депозит нотариуса, аккредитив и пр.). Но надо быть в любом случае готовым к задержкам (проверка по 115-ФЗ) и потенциальному уголовному преследованию», — предостерегает вице-президент АРСПб и ЛО.

Минюст пополняет списки иноагентов регулярно, обычно раз в неделю по пятницам. Валерий Виноградов напоминает, что в России есть не только физические лица, признанные иностранными агентами, но и физические лица, признанные «СМИ — иностранными агентами». К «физическому лицу — СМИ» относятся как раз Михаил Шац, а также, например, шоумен Семен Слепаков*, комик Руслан Белый*, музыкант Борис Гребенщиков* и пр. «На данный момент публично доступной официальной статистики по количеству сделок с недвижимостью, в которых участвуют физические лица — иностранные агенты, нет», — добавляет эксперт.

Объявления о продаже недвижимости иноагентов, которые переехали за границу, периодически привлекают внимание СМИ. В 2022 году бизнесмен Олег Тиньков* выставлял на продажу квартиру в Петербурге площадью 229 кв. м на Вознесенском проспекте за 49,9 млн руб. А журналист Александр Невзоров* с 2023 года безуспешно пытался продать двухэтажный пентхаус площадью 177 кв. м на Дибуновской улице и дом с участком в Курортном районе почти за 100 млн руб. В июне этого года Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга признал Невзорова и его жену Лидию «экстремистским объединением», запретив их деятельность на территории России. Собственность семьи (земельные участки, дом и долю в петербургской компании) изъяли и обратили в доход государства.

*признаны Минюстом иностранными агентами

Обновлено 19:12