В Петербурге — апарт-бум. На что рассчитывают игроки рынка?
Из-за роста предложения на рынке апарт-отелей (в ближайшие три года на рынок в Петербурге выйдут объекты с суммарным количеством 12 тыс. номеров), значительная часть из них столкнется с нехваткой клиентов. Туристов на всех не хватит, прогнозируют девелоперы комплексов апартаментов. Они ожидают развитие тренда на долгосрочную аренду и даже «ренессанс доходных домов в Петербурге» в ближайшие годы.
Хороший сезон для аренды и провальный для продаж
Летний сезон оказался крайне удачным для готовых комплексов апартаментов, сообщили участники бизнес-завтрака «Апартаменты — альтернатива жилью или инвестиционный продукт». По данным Дарьи Боровицкой, руководителя отдела продаж Orange.Life! (компания развивает в Петербурге сеть инвест-отелей IZZZI), их отель категории 3 звезды у Гостиного двора в июне был загружен на 91%, в августе — на 95,9%, у станции метро «Владимирская» — на 94,7% и 93,5% соответственно. О похожих результатах сообщили в сети VALO — 93% загрузка по итогам июля.
«Готовые объекты чувствуют себя неплохо. Новые проекты, которые только готовятся к запуску, ждет очень жёсткая конкуренция, и выживут не все, только сильнейшие», — говорит генеральный директор VALO Service, председатель экспертного совета Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) по апартаментам Константин Сторожев. Он называет 2022 год непростым и переломным для рынка апартаментов. «Идёт объективное снижение продаж. Продажи упали в несколько раз у большинства, это факт. У нас почти в 2 раза, мы планировали продавать 40 апартаментов в месяц, за июль продали только 17», — рассказал Константин Сторожев.
По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам первого полугодия 2022 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 4,2 тыс. юнитов общей площадью 160 тыс. кв. м. За полгода предложение апартаментов увеличилось на 27%. Средняя цена за кв. м в апартаментах составила 288 тыс. руб. «Цена апартаментов стабилизировалась. Никто уже не балуется ценами, все балуются скидками. Предложение по инерции растет, а спрос падает», — отмечает Константин Сторожев.
Генеральный директор «Петрополь» Марк Лернер (компания реализует апарт-отель «Начало») выразился более категорично — весной 2022 года на рынке апартаментов «продажи встали колом». «При плановых продажах в 25-30 апартаментов в месяц, такой график продаж стабильно исполнялся на протяжении двух лет до февраля, весной мы упали по 5-8 продаж», — рассказал он. Особенно тяжелым было лето, поскольку традиционный период слабой активности инвесторов наложился на нестабильную ситуацию в экономике. В августе продажи начали расти, но продаются, по словам Марка Лернера, только студии самого маленького метража, «ни одной однушки и двушки не продано». У многих конкурентов ситуация еще хуже — в Петербурге есть застройщики с нулевыми продажами.
Константин Сторожев отмечает, что сейчас покупатели выбирают недвижимость с минимальным порогом входа на высокой стадии готовности. В условиях высокого уровня неопределенности требования к качеству недвижимости снижаются.
«Придется заново формировать продукт для инвесторов. Те, у кого получится это сделать, смогут продавать; те, кто остается в стандарте, начнут сыпаться в цене, а это путь в никуда», — уверен председатель экспертного совета РГУД по апартаментам.
Слишком много апартаментов
По данным консалтинговой компании Nikoliers, к концу 2022 года объем рынка сервисных апарт-отелей Петербурга составит более 24,6 тыс. юнитов, что сопоставимо с номерным фондом гостиничного предложения Северной столицы категории 3 и 4 звезды (26 тыс. номеров).
Руководитель отдела продаж GloraX Дмитрий Чебыкин приводит данные по средней заполняемости номеров в Петербурге. В 2019 году коэффициент заполняемости одного номера в год был на уровне 62%, в среднем это 226 туристов на один номер в отделе в год. То есть, даже в благополучном допандемийном году, который в отрасли приято брать за образец, номера пустовали несколько дней в неделю. «Это средние данные по городу. Понятно, что есть объекты, у которых заполняемость превышает 90%, но есть и те, у кого значительно ниже. При такой загрузке средняя доходность апартаментов в городе составляет от 6 до 8%, в зависимости от порога входа», — говорит он.
«Если в это уравнение добавить 10-12 тыс. апартаментов, которые выйдут на рынок Петербурга в течение 3 лет, на город получится 60 тыс. номеров. Даже если турпоток в Петербург восстановится до уровня 2019 года (10,4 млн человек — ред.), несмотря на пандемию и «специальную военную операцию», то коэффициент заполняемости апарт-отелей упадет до 50% в среднем. Это значит, что доходность инвесторов, которые выходят на рынок апартаментов в ближайшие три года снизится до 4-5%», — приводит расчеты Дмитрий Чебыкин.
Переход в другой сегмент
С учетом того, что апартаментов в Петербурге меньше строиться не будет, тренд на среднесрочную и долгосрочную аренду в апарт-отелях будет усиливаться, считает эксперт. «Внешних клиентов будет не хватать для запущенных апарт-комплексов, и придется ориентироваться на тех, кто живет в Петербурге. В течение трех-пяти лет мы увидим в городе ренессанс доходных домов», — уверен он.
В перспективе 5 лет рынок достаточно жестко разделится. «Те апарт-отели, которые отвечают гостиничным требованиям (близость к центру города, к станциям метро) в основном будут сконцентрированы на гостиничных услугах. Отдаленным апарт-комплексам придется уходить в нишу доходных домов, потому что к ним просто не поедут туристы, турпотока не хватит на то, чтобы наполнить объекты по всему городу равномерно», — прогнозирует Дмитрий Чебыкин.
Важно отметить, что долгосрочная аренда приносит владельцам апартаментов гораздо меньше денег. На примере VALO Hotel City в 2022 году видно, что ADR (Average daily room rate — средняя цена за номер или ночь) при краткосрочной аренде составляет 4283 руб., при долгосрочной — только 1387 руб.
«Если сравнить рынок апартаментов с гостиницами, то насыщение уже произошло, — согласен Марк Лернер. — Но если рассматривать апартаменты на среднесрочную и долгосрочную аренду, то можно конкурировать не с гостиницами, а с рынком аренды жилья, а он — бесконечный».
Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербург (АРСПб) Игорь Горский считает прогнозы коллег слишком пессимистичными. По его данным, до 30% от всех сделок на рынке относятся к межрегиональным, и доля иногородних покупателей будет расти.
«Петербург всегда был интересен клиентам из Салехарда, Ханты-Мансийска, Уренгоя, республики Коми, Якутии. Можно сказать, что «все севера — наши». Люди оттуда боятся Москвы и едут в Петербург, в город театров, музеев и вузов. Студенты серьёзных состоятельных родителей — значительная часть клиентов апарт-отелей бизнес-класса», — подчеркивает он.
Справка
По данным городского Комитета по развитию туризма, за 8 месяцев 2022 года количество прибытий туристов в СанктПетербург составило 5,54 млн. По сравнению с аналогичным периодом 2021 года турпоток в город вырос более чем на 30%. Абсолютное большинство гостей — жители регионов России 5,38 млн прибытий. Иностранцев — 160 тыс., что не превышает 3% в общем объеме турпотока за первые восемь месяцев текущего года.
Средняя длительность пребывания туристов в Петербурге увеличилась с 3-4 дней до 3-6 дней. Значительная доля туристов из ближнего зарубежья остается в городе на 7-8 дней. Средний чек российских туристов составил 36,5 тыс. руб., что на 13,7% выше показателя прошлого года.
Повтор публикации от 31.08.2022
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
