"Экономика уродства", или когда застройщики подумают о прекрасном

Фото: РБК

В Англии ежегодно вручают премию за худшие здания года. Глядя на ее "лауреатов" понимаешь, что беда этих домов состоит лишь в том, что они, как говорится, не там родились. Был бы жилой комплекс построен не в Лейчестере, а где-нибудь в Рыбацком, он наверняка избежал бы дурной славы. Здесь бы его сочли сравнительно удачным.

Сегодняшняя жилая архитектура Петербурга парадоксальным образом мало отличается от советской. Многоэтажки, в последние годы как грибы вырастающие вокруг КАДа, на расстоянии кажутся вышедшими из одной и той же мастерской ЛЕННИИпроекта. Картинки на сайтах по продаже недвижимости в разделе "первичный рынок" невозможно отличить друг от друга.

Свобода есть, но ощущение, что все строится под копирку, осталось. Во множестве аспектов новое жилье даже проигрывает брежневскому – серийные дома строили, по крайней мере, в соответствии с некоторым планом, предполагающим наличие больших дворов, зеленых зон, бульваров, детских площадок.

Дабы не впадать в демагогию и лишнее в данном случае теоретизирование, нужно просто признать, что строительство массового жилья прекрасно обходится без всякой там архитектуры. Дома проектируются в самом скучном, прагматичном смысле слова.

Невнимание к архитектуре проекта, к слову, плохо не только с эстетической точки зрения. Оно ведет к возникновению практических изъянов. Изменить планировку квартиры в новом доме – обычная практика. Про неудобство подъездов, отсутствие качественных внутридомовых пространств и говорить нечего.

Сложившаяся ситуация легко объяснима: запрос свободного рынка оказался на практике еще более жестким, чем советская зарегламентированность. Земля с подведенными инженерными коммуникациями стоит дорого, тем более, в близости от транспортных развязок и станций метро, уже существующих или запланированных.

На окраинах жилье покупают не самые богатые люди. Кредиты в России дорогие, и нет никаких перспектив изменения этой ситуации в ближайшие годы. Как следствие, решающим фактором при покупке квартиры становится цена. Люди ищут квартиру подешевле и поближе к хоть какому-то транспорту, экономят на квадратных метрах.

Следующим критерием становится наличие вблизи социальной инфраструктуры и зелени: детских садов, школ, парков. Словом, не до изысков: какая уж тут архитектура. Никто и не собирается всматриваться в изображения этих домов – люди считают, прикидывают, ищут приемлемые варианты.

Застройщик также стремится обеспечить наиболее оптимальное соотношение искомых показателей. В итоге мы получаем целые кварталы и даже районы семнадцатиэтажных "монстров", в которых жить неудобно и неприятно.

В ответ на претензии застройщик справедливо скажет, что не виноват – платить за дополнительные красоты и удобства покупатель не будет, а о глобальных вопросах развития среды должны заботиться городские власти. И правда, именно так происходит в соседней Финляндии. Любое новое строительство там происходит под чутким присмотром градоначальников.

Новым жилым районам в Хельсинки, вроде набережной Арабиа, можем позавидовать не только мы, но и многие успешные европейские города. Департамент городского планирования Хельсинки контролирует все, вплоть до объемов и расположения отдельных домов. Застройщик покупает землю только с готовым мастер-планом, а чаще не покупает, а получает в лизинг. Важные архитектурные решения не принимаются без конкурса. Правда, и никаких дополнительных обязательств компания не несет: всю социальную инфраструктуру обеспечивает государство.

Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга не в состоянии обеспечить такого тотального контроля: у него нет на это ни профессиональных ресурсов, ни авторитета.

Другое дело, что для улучшения ситуации не обязательно возвращаться к социалистическим правилам игры. Против уродливых домов может быть и вполне рыночная аргументация.

В первую очередь, формулу "спрос рождает предложение" не стоит понимать вульгарно. Мол, люди ищут что подешевле и поближе к метро, вот мы и строим что попало.

Выигрывает, как известно, тот, кто предвосхищает и формирует потребности людей. Мы не можем утверждать, что никто не готов платить за хорошую архитектуру, потому что мы пока никому ее особенно не предлагали. Пока не появился iPhone, миллионы людей не могли подозревать о том, что он им нужен.

Ликвидность реализуемых сегодня проектов – вопрос неоднозначный. Продажи идут не слишком быстро, и мы не знаем, как, в конечном итоге, количество строящихся квартир соотносится с количеством желающих их купить. Выбор между квартирами с более или менее схожими характеристиками довольно велик. Есть подозрение, что молодая пара, перелистывающая десятки каталогов недвижимости, так и не находит то, что ищет, и вынужденно соглашается на компромиссные варианты.

Некоторые компании-застройщики открыто признаются, что изначально рассчитывают на то, что 10-15% квартир в большом проекте так никогда и не продадут.

И этот зазор никого не смущает. Между тем, именно 10% от стоимости проекта обходятся услуги лучших архитекторов мира. Просто хороших - много дешевле.

Финский архитектор за проект дома может получать по сорок евро за квадратный метр жилой площади. Это значит, что он же будет работать в интересах застройщика, стремясь минимизировать до разумных пределов общие площади. То есть, расходуя лишние 1600 руб. за метр, компания какую-то часть из них непременно сэкономит.

Выигрывать на нашем плохо контролируемом и прогнозируемом рынке в ближайшие годы будет тот, кто сможет предложить принципиально отличный от других продукт. Хорошая архитектура – чуть не единственное преимущество, которое не удорожает проект радикально, и в то же время делает его на порядок более конкурентоспособным. Ниша, что называется, свободна. Пока же мы не можем, как англичане, присуждать премию худшим зданиям года – за неимением лучших.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Артур Маркарян, генеральный директор ООО "СПб Реновация":

Но к архитектурной составляющей нельзя относиться пренебрежительно. Она важна как в эстетических, так и в планировочных аспектах. Грамотный архитектор должен уметь достигать требуемых планировочных параметров, не нарушая гармонии внешнего вида здания и внутреннего пространства. Главный приоритет в нашей компании при проектировании и строительстве жилых домов - снижение затрат на содержание дома и уменьшение энергопотерь. Это достигается за счет высокого качества проектирования, строительства и материалов.
 

Само архитектурное проектирование составляет 5-7% расходов в реализуемых проектах. Но оно влияет напрямую как на стоимость жилья, так и на скорость продаж.
 

Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI (входят компании "Северный город" и RBI):
 

Уместность нового дома, его созвучие окружению, в котором он строится, - это главное, чему девелопер должен уделить внимание на старте проекта. Важно не просто построить объект с максимальным выходом площадей, но и создать здание, которое органично войдет в ткань города.
 

Согласно нашим исследованиям, для покупателей, особенно элитных квартир, архитектура, внешний вид дома приобретают все большее значение. Важно жить в доме имени архитектора его создавшего, а не просто в доме. Фасадные решения здания, внутренние интерьеры мест общего пользования – как визитная карточка, говорящая о статусе и авторитете ее владельца. Качественная и оригинальная архитектура повышает привлекательность объекта недвижимости и увеличивает стоимость жилья в нем в среднем на 3-4%, хотя есть проекты эксклюзивных элитных домов, где эта доля составляет 10 -15% и выше. Есть мнение, что именитый архитектор дорого стоит. В активе нашей компании есть как проекты архитекторов с мировым именем, так и созданные местными зодчими – уверяю вас, эти строки бюджета не поражают воображение.
 

При этом на скорость продаж влияет концепция проекта, ее соответствие духу места, во-первых, и потребностям покупателей, во-вторых. А архитектура как неотъемлемая часть концепции, скорее, дополнительный аргумент, который может усилить или ослабить впечатление о проекте.
 

Мы работаем на рынке уже 20 лет, и могу сказать, что сейчас архитектуре уделяется гораздо большее внимание, чем лет 10 назад. Мудрее и опытнее становятся руководители девелоперских компаний - им важно, что они оставят после себя, взыскательнее становятся покупатели - они хотят жить в видных и знаковых проектах, созданных известными зодчими. Здания из стекла и бетона уже никого не привлекают. Безусловно, большую роль играет в этом вопросе и законодательство, которое может стимулировать творить или ограничивать полет мысли. То, что требуется Петербургу сегодня, - это корректировка законодательной базы, которая позволит установить понятные и прозрачные правила. Сделать это в кратчайшие сроки - основная задача власти.