Эксперты оценили риски покупателей жилья под Петербургом
В Ленобласти из 400 объектов на разных этапах строительства только по трем оформлено проектное финансирование под эскроу-счета. Около 60% областных строек могут завершаться по старым правилам, поскольку они находятся в высокой степени готовности. Однако непонятно, на какие средства застройщики будут достраивать остальные объекты. Власти Ленобласти опасаются, что в регионе может вырасти число проблемных объектов, сегодня их доля составляет 14% от общего числа заключенных договоров долевого участия. Эксперты рынка недвижимости и представители власти региона рассказали о возможных сценариях развития ситуации.
«Комитет Госстройнадзора Ленинградской области получил информацию от 46 застройщиков, возводящих около 400 объектов на территории региона, которые с 1 июля могут подпасть под критерии Минстроя РФ о необходимости открытия эскроу-счетов для строительства.
Пока получено положительное решение банка по одной заявке, оформлены кредитные договоры — по двум заявкам, один застройщик уже осуществляет строительство по счету эскроу. При этом около 60% объектов могут достраиваться в рамках старой редакции ФЗ-214. Это хорошо, так как любое изменение правил в ходе реализации строительного проекта отрицательно влияет на его устойчивость.
Банки считают строительный сектор нестабильной и высоко рискованной сферой. Поэтому выдвигают избыточные требования к кредитованию застройщиков. Строители называют следующие причины задержек: длительные сроки рассмотрения заявок — от двух-трех месяцев, отсутствие реального кредитования после заключения договоров, крупный размер залогов, включая личное поручительство бенефицаров.
Если реформа приведет к появлению большего числа обманутых дольщиков, то будет искажен сам смысл отмены долевого строительства — сделать покупку жилья безопасной для граждан.
Мы еще с прошлого года неоднократно проводили с застройщиками и банками семинары и совещания, посвященные проблемам перехода на проектное финансирование. В начале года, когда мы поняли, что переход не будет гладким, мы начали подавать сигналы в федеральный центр о том, что в ситуацию надо вмешаться — или ее отрегулировать или отсрочить переход на проектное финансирование. В феврале в регионе состоялся съезд строителей отрасли, которые приняли соответствующую резолюцию. Мы надеемся, что до июля ситуация будет поправлена и из-за перехода на проектное финансирование никто из застройщиков не встанет.
Власти Ленинградской области готовы работать по каждому случаю индивидуально. Но мы не можем дать госгарантии для строительных кредитов или заставить банки профинансировать застройщиков. Если реформа приведет к появлению большего числа обманутых дольщиков, то будет искажен сам смысл отмены долевого строительства — сделать покупку жилья безопасной для граждан».
«По нашим данным, в Ленобласти проектное финансирование с использованием эскроу-счетов применяется всего на нескольких объектах. Это проекты «ЛенРусстрой», «Гатчина Гарденс». Возможно, еще по каким-то идут переговоры — это непубличная информация.
Часть застройщиков (ориентировочно — около 40%) не могут перейти на проектное финансирование, потому что не соответствуют критериям банков и Минстроя — речь идет о надежности и других параметрах.
Напомню, что и без перехода на проектное финансирование и эскроу могут быть заморожены любые проекты с полугодовой просрочкой по договорам с дольщиками. Для застройщика заморозка проекта — смерть, потому что денег взять неоткуда.
Не берусь судить, сколько таких компаний всего, но их явно больше, чем 40 в Ленобласти и 30 в Петербурге, о которых мы знаем. У этих девелоперов продажи уже остановлены летом-осенью прошлого года.
Сейчас в регионе идет спешный вывод площадок на рынок и такие же спешные продажи на старте, чтобы вписаться в требования для сохранения ДДУ. По старым правилам смогут достраиваться проекты, запущенные до 1 июля 2019 года, при выполнении застройщиками условий 30/10, то есть 30% строительной готовности и 10% продаж к 1 июля 2019 года. Еще один важный вопрос — как будут сосуществовать и конкурировать «старые» и «новые» проекты (построенные по ДДУ и по проектному финансированию).
При этом в Минстрое осознают возможные последствия реформы для отрасли, поэтому ведомство параллельно с проведением реформы разрабатывает меры ее смягчения. Власти делают некоторые шаги навстречу девелоперам. Так, правительство РФ предлагает софинансирование за счет госсредств социальных объектов, отчасти — дорожного строительства, обещает предоставлять льготные условия по кредитованию через ДОМ.РФ. Также декларируется поддержка частного домостроения и упрощение регистрации граждан в частных домах.
В Минстрое осознают возможные последствия реформы для отрасли, поэтому ведомство параллельно с проведением реформы разрабатывает меры ее смягчения.
Одно из важных направлений реформы — повесить заботу о проблемных долгостроях на регионы. (Больше всего строят жилье в относительно богатых субъектах РФ). Решить проблемы застройщиков сложно, ведь продажи по ДДУ запрещены, а банк денег не дает. В экономике чудес не бывает. Поэтому можно ждать банкротства компаний, создания ЖСК из дольщиков, причем не в ближайшие годы, а в ближайшие месяцы.
Правительство Ленобласти в отдельных случаях может решить проблемы застройщиков через Дирекцию по развитию территорий и ОблАИЖК (ЖК «Силы природы»), иногда — через поиск внешнего инвестора. Худший вариант — через банкротство (ЖК «Ванино»). А бывает, что просто тупик без перспектив (2-я очередь ЖК «Черничная поляна»)».
«Девелоперам сложно перейти на проектное финансирование, потому что у многих компаний ни структура, ни документооборот, не отчётность не приспосабливались для форматного взаимодействия с банками и форматного внешнего аудита. Особенно это касается Ленобласти, где правила игры, по сравнению с Петербургом, были гораздо более размытые, а правовое и административное регулирование применительно к девелоперским проектам гораздо менее жесткое. То, что мы наблюдаем сейчас — это последствия установленных областью правил игры.
Всегда есть риск, что девелоперы проблемных объектов решат, что бороться в этой ситуации бессмысленно, и оставят администрацию Ленобласти наедине с разъяренными дольщиками. Как мы знаем, такой сценарий отнюдь не является экзотикой на нашем девелоперском рынке. Конечно, такие проекты могут быть и заморожены, потому что как только деньги дольщиков прекратятся, компании не на что будет строить.
Есть риск, что девелоперы проблемных объектов решат, что бороться бессмысленно, и оставят администрацию Ленобласти наедине с разъяренными дольщиками.
Важно отдавать себе отчет, что эти новые правила еще окончательно не приняты, пока это гипотезы. Понятно, что строительный комплекс через своих лоббистов попытается спустить действие законодательных новаций на тормозах. Как было сначала с 214-ФЗ, когда только через 5-8 лет после его принятия количество компаний, которые с ним работают, превысило 50%».
Мнения спикеров могут не совпадать с позицией редакции.
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
