Как рост ключевой ставки отразится на рынке жилья в 2024 и 2025 годах?

Фото: PhotoXPress.ru

В декабре 2023 года вступило в силу решение Банка России о повышении ключевой ставки с 15 до 16% годовых. Повышение стало пятым подряд, с июля этого года ключевую ставку подняли более чем в два раза, с 7,5% до 16% годовых. Новый уровень ставок оказывает давление не только на покупателей жилья (дорожает ипотека), но и на застройщиков непосредственно — их кредитная нагрузка возрастает.

Строительным компаниям придется столкнуться с ростом процентных ставок по проектному финансированию для запуска новых проектов до 21% годовых. К уровню ключевой ставки привязаны и бридж-кредиты на покупку участка под застройку. К 2025 году на первичном рынке может возникнуть дефицит предложения, как следствие — новый виток цен на жилье, прогнозируют застройщики.

В ожидании роста ставок

К концу 2023 года Петербургский регион практически полностью перешел на проектное финансирование стройки. По данным Единой информационной системы жилищного строительства Дом.РФ, на декабрь 2023 года с применением эскроу счетов в городе строится 425 домов общей площадью 6,6 млн кв. м., в Ленобласти — 303 дома площадью 3,5 млн кв. м. В городе проектное финансирование используют 118 застройщиков, в области — 85.

По оценкам bnMAP.pro, среди кредитных учреждений по объему проектного финансирования лидирует ПАО «Сбербанк», на рынке Петербурга его доля составляет 31%, в Ленобласти — 41%. На втором месте — ПАО «ВТБ» с 14% и 22% соответственно, на третьем — «Банк Дом.РФ» с 10% и 13%. Четвертое место в городе занимает АО «Банк Санкт-Петербург» с долей в 10%, в Ленобласти АО «Газпромбанк» — 5%.

«В начале года мы привлекали проектное финансирование под 11-13% — это был максимальный уровень ставки на старте продаж, когда средств на эскроу-счетах еще не было», — говорит генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. По ее словам, до последнего повышения регулятором ключевой ставки, в среднем по рынку можно было невозможно привлечь кредит в банке менее чем за 18-19% годовых.

Базовая ставка по проектному финансированию после повышения ключевой ставки до 16% вырастет до диапазона 19-19,5% годовых, ожидает вице-президент по экономике и финансам Группы RBI Алексей Ефремов. Директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков ожидает большего роста — до 21% в зависимости от условий банка.

Он поясняет, что это достаточно высокий, но с учетом особенностей эскроу-кредитов, не критичный показатель — важно только быстро открыть продажи после начала строительства. «Если продажи будут идти хорошо и покрытие выборки деньгами на эскроу-счетах будет составлять более 130%, ставка опустится практически до нуля. В целом же средневзвешенная ставка в течение всего срока строительства при текущем размере ключевой ставки сейчас может составлять в среднем до 7-10%», — отмечает Анатолий Клинков.

«При полном покрытии суммы проектного кредита средствами дольщиков, размещенными на эскроу-счетах, ставка проектного финансирования снизится до размера банковской маржи на уровне 3,0-3,5%. Это соответствует уровню до повышения ключевой ставки», — приводит свои расчеты Алексей Ефремов. По его мнению, наибольший негативный эффект повышение стоимости проектного финансирования оказывает на проекты с низкими темпами продаж, которые отстают от темпов строительства и темпов освоения проектного финансирования, — так как итоговая ставка напрямую зависит от соотношения денежных средств на эскроу-счетах и размера выбранного кредита.

«Поэтому для текущей стоимости проектного финансирования более критичным, чем рост ставки проектного финансирования, является ужесточение условий по ипотечным программам (повышение первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% и снижение суммы кредита до 6 млн руб. — ред.). Ведь эти условия напрямую влияют на уровень спроса и темпы продаж. При снижении темпов продаж итоговая процентная нагрузка по проектному финансированию вырастет в большей степени, нежели по причине роста базовой ставки кредитования», — добавляет Алексей Ефремов.

Переживут не все

Каждое повышение ключевой ставки чувствительно для рынка, признают застройщики. «Действующие условия будут сдерживать старты новых проектов до момента существенного снижения размера ключевой ставки, а также приведет к удорожанию строительства, поскольку подрядчики и поставщики также работают за счет кредитов. А учитывая скачкообразную динамику роста ключевой ставки, не все подрядные организации смогут «пережить» колебания рынка», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.

«Девелоперы в основной своей массе реагируют по повышение ключевой ставки и ожидаемое снижение спроса приостановкой введения новых корпусов. В условиях неопределенности проще не вписываться в новый проект. Это значит, что объём вывода на рынок новых проектов сократится», — уверен генеральный директор «Петербургской недвижимости» (входит в Setl Group) Олег Пашин. По его прогнозам, сокращение объемов предложения в перспективе может привести к росту цен на первичном рынке.

В пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка заявили, что сокращения спроса на проектное финансирование со стороны застройщиков они пока не наблюдают. Так, за 10 месяцев 2023 года банком по проектам Северо-Западного региона одобрено более 200 сделок с общим лимитом свыше 500 млрд руб., что на 30% выше результатов за аналогичный период 2022 года.

Слишком дорогие бридж-кредиты

Повышение ключевой ставки отразится еще на одном важном этапе строительного цикла — покупке участка под застройку. «На такие цели девелоперы, как правило, берут у банка бридж-кредит, а ставка по нему сейчас достигнет 20-21%, и снизить ее до старта продаж не получится», — добавляет директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101». Он считает, что ряд девелоперы могут отложить или приостановить покупку новых участков до снижения ключевой ставки.

«Запуски же новых проектов действительно могут снизиться в следующем году: на этапе приобретения земли и разработки документации застройщики зачастую берут предпроектные кредиты, по которым начисляется классическая рыночная ставка. И текущий уровень — определенно сдерживающий фактор», — признает вице-президент — директор корпоративных продуктов и государственных программ «Банка ДОМ.РФ» Андрей Бахмутов. По его словам, уже наблюдается увеличение времени принятия решения о покупке проекта в связи с тестированием устойчивости модели к процентной нагрузке.

«В ближайший год на рынок будут быстрее выходить проекты, строительство которых будет вестись либо на своей земле, либо если под покупку участка уже оформлены кредиты, тогда как у остальных, возможно, это займет больше времени, в том числе и на корректировку финансовой модели. При этом у девелоперов также остается актуальным вопрос дальнейшего расширения своей деятельности в долгосрочной перспективе», — прогнозирует Анатолий Клинков. — Высокие ставки по проектному и бридж-финансированию в сочетании с пока сложно прогнозируемым объемом спроса могут привести к дефициту предложения нового жилья в 2025 году и, как одно из возможных следствий, росту цен на него».

Повтор публикации от 18.12.2023