«Баркли» пошел за МКАД

Фото: Екатерина Кузьмина/РБК

Один из старейших элитных девелоперов Москвы «Баркли» меняет стратегию. Компания, известная клубными домами на Остоженке, начнет строить жилье эконом-класса в Подмосковье.

Первый экономный

О том, что «Баркли» начнет строить за границами Москвы и планирует сосредоточиться на эконом-сегменте, рассказал РБК председатель совета директоров компании Леонид Казинец. По его словам, в ближайшее время компания начнет реализацию шести новых жилых проектов общей площадью более 600 тыс. кв. м, инвестиции в которые Казинец оценивает в 50 млрд руб., или около $900 млн. Казинец добавил, что в новых проектах компания собирается отказаться от покупок земли под строительство: «Мы становимся девелопером, который управляет проектами, но не является его владельцем в полной степени». Тех денег, которые компания могла потратить на то, чтобы войти в один проект, хватит на то, чтобы в качестве управляющих партнеров войти сразу в несколько, объясняет Казинец. Помимо шести проектов, по которым уже заключены договоры, компания «готова обсуждать и близлежащие Калужскую, Тульскую и другие области», подчеркивает глава «Баркли».

В привычном для «Баркли» элитном сегменте из шести новых проектов будет позиционироваться только один — жилой дом класса люкс Barkli Gallery в районе Большой Ордынки и Ордынского тупика. Площадь элитного комплекса с 37 квартирами и частной арт-галереей не превысит 11 тыс. кв. м, а объем инвестиций — около 3,7 млрд руб. «Покупателей элитных квартир, как и ценителей антиквариата, немного, но они есть, — говорит Леонид Казинец. — Именно для таких коллекционеров и будет новый проект, в нем мы даже предусмотрели специальные сейфы для хранения антиквариата в каждой квартире».

Два других новых проекта компании расположены за МКАД, и их площадь существенно больше. На 23-м км Ленинградского шоссе в подмосковных Химках на участке в 4,5 га в конце этого года «Баркли» собирается начать многофункциональный проект, в основу которого ляжет транспортно-пересадочный узел «Химки-2». Здесь же планируется разместить апартаментно-гостиничный комплекс на 120 тыс. кв. м, а также около 62 тыс. кв. м торговых и офисных площадей. Еще почти 14 тыс. кв. м придется на помещения для обслуживания общественного транспорта и надземные переходы. Завершить стройку компания рассчитывает в конце 2017 года, вложив примерно 11,5 млрд руб.

Еще один жилой комплекс эконом-класса «Баркли» планирует построить на Киевском шоссе, в районе поселка Крекшино в 21 км от МКАД, в Новой Москве. Площадь ЖК составит 147 тыс. кв. м, сроки строительства — 2,5 года. Цены будут начинаться от 1,5 млн руб. за квартиру-студию, состоять он будет как из квартир, так и из таунхаусов. Бюджет проекта оценивается в 6,7 млрд руб.

«На начальном этапе мы инвестируем в строительство вместе с партнерами, а дальше надеемся на привлечение проектного финансирования для инфраструктурной части проектов со стороны банков, в первую очередь банков с государственных участием, — говорит Казинец. — В коммерческой составляющей будем привлекать обычные кредиты». Соотношение собственных и заемных средств сейчас обсуждается, но в каждом случае оно будет различаться, отметил Казинец. Называть партнеров — владельцев земли он отказался.

Девелоперские компании все чаще прибегают к схеме, при которой покупать землю для строительства жилья необязательно, говорит генеральный директор Geo Development Максим Лещев. «Это связано не только с тем, что многим девелоперам уже невыгодно покупать землю, но и с тем, что в течение последнего года существенно — практически на 90% — упал платежеспособный спрос со стороны покупателей, — констатирует Лещев.

От элиты к эконому

«Баркли» — один из самых известных в России московских девелоперов элитной недвижимости. В портфеле компании до этого были в основном жилые комплексы премиум-сегмента в престижных районах — жилой комплекс Barkli Virgin House и три клубных дома в 1-м и 2-м Зачатьевских переулках неподалеку от Остоженки, Barkli Plaza на Пречистенской набережной, «Дом у Никитских ворот» в Скатертном переулке. Новые проекты станут для компании первыми в эконом-классе.

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов называет изменение стратегии «Баркли» «вполне понятным». «Сумев неплохо пережить прошлый кризис, компания на собственном опыте убедилась, что в период экономической нестабильности элитный сегмент проваливается первым, а восстанавливается последним», — говорит он. По оценке генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, если в эконом-сегменте спрос упал на 20—25%, то в элитном он уже «просел» не меньше чем в 2—2,5 раза.

В сегменте массового жилья проще рассчитывать на поддержку государства — правительство поддерживает в первую очередь застройщиков, строящих массовое жилье, как это происходит, например, по программе государственного субсидирования ипотеки, говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. «Ввиду снижения покупательской активности многие клиенты сегодня ориентируются только на жилье в бюджетных сегментах недвижимости. Именно такие объекты за счет спроса будут иметь самый короткий срок окупаемости, что, безусловно, выгодно девелоперу», — соглашается гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. К тому же строительство в Московской области с точки зрения затрат и согласования проекта значительно проще, чем в Москве, добавляет она.

По оценке Литинецкой, средняя цена на начальном этапе продаж апартаментов в Химках составит 70—75 тыс. руб. за 1 кв. м, в Крекшино — 75—80 тыс. руб, а на Ордынке — от 800 тыс. руб. Таким образом, при условии, если продаваемая площадь апартаментов в Химках составит около 80 тыс. кв.м, девелопер выручит минимум 6 млрд руб., в Крекшино — 6,3 млрд руб., а на Ордынке — от 4,7 млрд руб., без учета выручки, которую могут принести торговые и офисные площади. Быстрее всего окупится ЖК в Крекшино — объект экономкласса в Новой Москве рядом с железнодорожной станцией в кризисный период будет пользоваться стабильным спросом, считает заместитель генерального директора Est-a-Tet Владислав Луцков.

Кризисный тренд

«Баркли» — не первый застройщик элитной недвижимости, в кризис переориентирующийся на эконом-сегмент. Самый яркий пример — застройщик Остоженки Rose Group (бывшая RGI International). После кризиса 2008—2009 годов компания решила не продолжать строительство элитного жилья, а сконцентрировалась на строительстве проекта «Микрогород в лесу» на участке в 77 га в Красногорском районе Подмосковья. Еще один известный пример — компания «Ведис», которая до кризиса 2008—2009 годов строила в основном жилье бизнес-класса, а позже переформатировала почти все проекты в эконом. Увеличила в своем портфеле долю жилья эконом-класса компания «Интеко», а в конце 2014 года стало известно, что жилье эконом-класса в районе села Рождествено в Митино построит Capital Group.

Перепрофилироваться в сторону жилья эконом-класса кризис заставляет и многих застройщиков коммерческой недвижимости. В начале марта на международной выставке MIPIM во французском Канне председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявлял, что с декабря по февраль ведомство получило около 50 обращений от застройщиков с просьбой пересмотреть уже выданные градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). «Если вы получали ГПЗУ на нежилые помещения, на офисы, которые будут сейчас достаточно неликвидны, то мы готовы их еще раз пересмотреть, если вы предложите другой функционал, который возможен на этом месте», — говорил Тимофеев.

В январе этого года группа «Ташир» Самвела Карапетяна, специализирующаяся на строительстве тоговых центров, объявила о планах сконцентрироваться на строительстве жилья. На 58 га земли компания запланировала строительства около 1 млн кв. м, помогать в реализации проекта компании может группа «Мортон» Александра Ручьева.

Среди перепрофилированных проектов оказался и административно-деловой комплекс Capital Group на Хорошевском шоссе планируемой площадью 180 тыс. кв.м: теперь порядка 73% площадей придется на жилую составляющую. Немногим позже стало известно, что свой первый жилой проект намерена построить турецкая Enka. Компания, ранее инвестировавшая только в торговые и офисные центры, объявила о планах постройки жилого микрорайона площадью более 630 тыс. кв. м в промзоне на Нижегородской улице. Также в ГЗК с просьбой об изменении назначения земельного участка под проект по строительству бизнес-центра «Головинский» обращалась строительная компания MR Group. Из-за текущей экономической ситуации этот процесс может стать тенденцией, говорил Константин Тимофеев.