Развитие промзон — вопрос создания стимулов: «кнута» и «пряника»

Фото: РБК

На промышленной ярмарке в Ганновере Москва, для которой градообразующей является строительная отрасль, представила инновационные инфраструктурные проекты, а также проекты редевелопмента промзон. В планах Моском­архитектуры на 2013 год — разработка 69 проектов планировки производственных территорий: 29 площадок оставят под предприятиями, 40 — подлежат реорганизации. В прошлом году столичные власти решили судьбу 32 промзон. Однако удачно стартовал лишь один проект— «Полуостров ЗИЛ». О трудностях перевода промзон под жилую застройку корреспонденту РБК daily НАТАЛЬЕ БЫКОВОЙ рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики АНДРЕЙ ШАРОНОВ.

— Андрей Владимирович, о необходимости редевелопмента промзон мэрия говорит уже несколько лет. И почему-то из года в год площадь промзон не меняется — 15 тыс. га, то есть почти 15% территории Старой Москвы…

— На самом деле не 15 тыс. га, а 7,7 тыс. га. А если брать еще квазипромышленные зоны, такие как транспортные и товарные дворы, перегрузочные, которые тоже не в блестящем состоянии, частью заброшенные, то будет как раз 15 тыс. га, или 150 кв. км. Для сравнения — площадь Парижа 105 кв. км. Поэтому промышленные территории — очень серьезный ресурс, и мы должны грамотно им распорядиться. У города нет задачи преобразовать все промзоны, а у нас их официально 209, неофициально — еще больше, в технополисы и технопарки. Такой сценарий предлагается только для некоторых.

Основная идея реорганизации Brownfield — старых застроенных промышленных территорий — не потерять их как источник рабочих мест. Но очевидно, что не нужно сохранять те рабочие места, которые были еще в советские времена: оборудование устарело, пришло в негодность. И вообще, большая часть Brownfield только с точки зрения градостроительного зонирования является промзонами, а в действительности там творится бардак: от полузаконной торговли до складирования промышленного и строительного мусора. Идея вовлечь их в оборот, но при этом не превратить промышленную резервацию в жилую, как мечтают многие собственники таких площадок, — застроить все жильем, продать его и отдыхать всю оставшуюся жизнь.

— Как вы предлагаете развивать эти территории?

— Сделать то, что сейчас модно называть mixed used — смешанное использование. Там, конечно же, должны быть рабочие места. Причем не обязательно их будут предоставлять заводы, пусть даже самые современные. Эту функцию могут выполнять парки. Они дают большое количество рабочих мест, неожиданно большое! Само собой — офисы, гостиницы, торговые предприятия. Жилье тоже там может быть, но его объем должен оцениваться в зависимости от того, что вокруг территории находится.

— То есть строить самодостаточные районы, каким должен стать «Полуостров ЗИЛ». Есть ли другие подобные проекты?

— Реорганизация территории ЗИЛа — исключительный проект потому, что там всего один собственник — правительство Москвы. Городу принадлежит и земля, и недвижимость. А в подавляющем большинстве пром­зон участок в собственности города, а вторичные активы — в частной собственности. Есть площадки, где и земля не городская, принадлежит одному из крупных федеральных игроков — «Ростехнологиям», «Росатому» или Министерству промышленности.

Поэтому в области редевелопмента промзон у нас нет пока громких побед. Эта тема куда более сложная, чем казалось на первый взгляд. Мы считали, что возьмем площадку, сделаем проект планировки — и инвесторы будут реализовывать наши планы. Но столкнулись с огромным количеством собственников, чьи планы совсем не согласовывались с нашими. Мы рисовали себе одну улицу, они ждали от нас другую, и эти улицы никак не пересекались.

— Вы рассматриваете такой вариант, как выкуп предприятий?

— Силовой вариант — выкупить активы и сделать город единственным собственником, чтобы развивать промзоны по модели ЗИЛа, — возможен, но он нам не нравится. Во-первых, это дорого. Во-вторых, на мой взгляд, это шаг в неправильном направлении — замещения частных инвесторов в развитии част­ного же проекта. Задача города — договориться с собственниками, понять, какие у них ожидания. Развитие промзон — вопрос, с одной стороны, переговоров, с другой — создания стимулов: и «кнута», и «пряника». Мы должны предлагать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы собственники понимали, что они могут по­строить. Но и не давать им возможности жить по-прежнему: через штрафы, если они нарушают договор аренды земельного участка, через повышение арендных платежей. Ведь почему в городе так много пустот? Потому что земля в Москве для правообладателей почти ничего не стоит, они за нее платят копейки. Поэтому и уходить не хотят. Кто-то довольствуется малым, сдавая в аренду под банальные склады, а иногда под помойку. В тупиковых ситуациях, когда собственник занимается выжиманием ренты из актива, доставшегося ему в 90-е годы за копейки, своей позицией «на мой век хватит» консервируя развитие промзоны, возможен вариант выкупа.

У кого-то нет денег или инвестора. В этом случае наша задача — дать правильные технико-экономические показатели площадки и ГПЗУ. Чтобы под ГПЗУ пром­зоны были проданы тем, у кого есть деньги и желание их развивать. В прошлом году мы хотели сделать 35 проектов планировки территорий, выпустили 32. Но это оказалось менее значимым, чем ГПЗУ плюс консенсус с владельцами активов на этих территориях.

— Какие проекты реорганизации промзон вам кажутся наиболее перспективными?

— Южный порт, например. По проекту планировки частично сокращается производство, появляется рекреация и жилье — там же красивая территория у воды. На месте трикотажной фабрики «Красный Восток» на Мироновской улице планируется построить более 30 тыс. кв. м жилья. В этом районе тоже будет разбит парк. Кстати, там рядом территория «Электрозавода», который является очень хорошим примером развития производства, — частный инвестор выкупил завод и сделал «конфету» из предприятия. Теперь внешне — это здание, похожее на дворец, а предприятие производит продукцию, которую охотно покупают не только в России. 45 тыс. кв. м решено построить на Прес­ненском Валу, освободив территорию бывшего завода «Красная Пресня». Сюда должны переехать жители района Камушки рядом с ММДЦ «Москва-Сити».

— Архитекторы говорят, что город нужно развивать от реки, Москва-река должна стать главной «парадной артерией» города. Инвесторы считают, что вместо промзон по берегам можно построить 20 млн кв. м недвижимости. Вы считаете, это реально?

— В Москве протяженность реки 83 км, значит, набережных в два раза больше. Конечно, это наиболее привлекательные территории для строительства жилья, отелей, мест рекреации. Но по­требуются большие затраты. Мало того, что инвесторам за свой счет придется вывести предприятия, город должен будет обеспечить инфраструктуру: подвести дороги, построить мосты, набережные благоустроить — их нельзя оставить в таком виде, как сейчас.

С другой стороны, это не будет абсолютно затратная для города история — когда нужно будет постоянно вкладывать средства. Серьезный источник финансирования — изменение целевого назначения земли. Во-первых, будут поступать платежи с застройщиков за перепрофилирование. Во-вторых, на территориях у реки возникнет экономическая жизнь — постоянный источник поступлений в бюджет. Сейчас ведь там ничего нет, ничего не производится. Предприятия в лучшем случае на ладан дышат, в худшем — просто прекратили свое существование.

— На севере Москвы в Молжаниновском районе планировалось построить «Пром-Сити», перебазировав некоторые предприятия с площадок внутри МКАД. Потом от этой идеи отказались в пользу рекреационной зоны, в том числе гольф-полей. Как теперь предлагается использовать эти земли?

— Основной версией все равно остается промзона. Но потребуется много денег на инфраструктуру. Мы сейчас рассматриваем варианты развития этой территории. Но там все слишком сложно. Как минимум нужно будет переселять жителей. Плюс какие-то участки выкупил ВЭБ. Нужно с банком договариваться. Другое дело в Руднево — там чистое поле: проект планировки сделали, утвердили, можно строить.

— Город планирует в пром­зонах развивать индустриальные парки, технополисы и технопарки. Каково соотношение площадок, которые планируется перепрофилировать, и тех, что останутся под производством?

— В этом году мы планируем выпустить 29 проектов планировок, где сохранится производство, на треть больше — 40 — подлежат реорганизации. Мы не будем отказываться от идеи индустриальных парков. Это современная форма организации рабочих мест. Компаниям нравится высокая плотность «населения» в бизнес-инкубаторах и технопарках. Когда они находятся среди других компаний, возникает если не синергия бизнеса, то возможность синергии. Резиденты, как правило, быстрорастущие молодые компании. Они знакомятся друг с другом, возникают коммерческие альянсы, совместные идеи. Вот в чем прелесть этой формы. В Ганновере мы представили наши технополисы и технопарки, чтобы привлечь новых резидентов. Условия интересные не только с точки зрения качества нашей рабочей силы или аренды, но и с точки зрения выхода на огромный рынок сбыта — не только на Москву, но и на всю страну.