Игра в рулетку
Как известно, программа по реновации промзон впервые появилась еще при Юрии Лужкове. Ее реализация началась, но шла скорее на подготовительном уровне — развернуться толком не успели. Потом мы вошли в кризис, и программа стала неактуальна, потому что редевелопмент промзон требует немалых средств. И вот когда рынок недвижимости более-менее восстановился, эта программа вновь возродилась. К тому же в 2010 году произошла смена власти, и уже новый мэр сделал данную тему приоритетной, учитывая дефицит свободных площадок и ухудшающуюся экологическую обстановку в Москве. В настоящий момент планируется развитие 7,5 тыс. га с выводом производства и застройкой данной территории коммерческими и жилыми проектами.
Получить разрешение на строительство именно жилья на территории бывшей промзоны непросто. Это трудоемкий процесс, который требует от застройщика знания самой процедуры, а главное — определенных затрат, как временных, так и денежных. Принятие положительного решения о переводе зависит от многих факторов, в частности от самой площадки, застройщика, его взаимоотношений и опыта взаимодействия с властями… Поэтому не все застройщики готовы «сыграть в эту рулетку», риски все равно присутствуют. Ты проделаешь определенную работу, потратишь время, а тебе не дадут разрешение. Поэтому строят апартаменты. Более того, судя по тому количеству комплексов с апартаментами, которое выходит сейчас на рынок, складывается ощущение, что чиновники вполне лояльно относятся к данному формату и даже стимулируют девелоперов строить именно его, легко давая «добро» на их реализацию. В противном случае были бы приняты меры, ужесточающие согласование таких проектов. И сами застройщики подтверждают, что согласовать апартаменты реально проще и чиновники это делают весьма охотно.
Хотя прецеденты перевода нежилого фонда в жилье есть — прежде всего это территория бывшего ЗИЛа, где будут построены в том числе квартиры, а также уже строящийся ЖК «Фили Град», где представлены квартиры и апартаменты. А из уже построенных ЖК известно всего три примера, когда нежилые здания по всем правилам были переведены в жилой фонд: это МФК «Легенды Цветного», ЖК «Ленинский, 87», ЖК «Нагорный, 5».
Еще одна причина, стимулирующая застройщиков строить именно апартаменты, это минимальные затраты на инфраструктуру. У застройщиков не возникает обязательств по обеспечению комплексов социальной инфраструктурой, так как формально апартаменты — это не жилье. В рамках проекта жилого комплекса эти затраты будут существенно выше. Все эти факторы и обусловили ситуацию, которую мы наблюдаем сейчас на рынке, — бум предложения апартаментов, грозящий обернуться затовариванием.
Впрочем, затоваривание рынка мы увидим в любом случае. И это нормальный процесс: когда на рынок резко «вываливается» большой объем предложения, конечно, он не может быть сразу раскуплен. К тому же апартаменты — это довольно сложный продукт, на который спрос еще только формируется. Но при этом нужно отметить, что все проекты разные. И в условиях перенасыщения рынка как раз можно будет понять, что из себя представляет тот или иной объект. Затоваривание — это как лакмусовая бумажка. Когда выбор большой, то разбирают только самое лучшее. Соответственно, малопривлекательные проекты, где есть проблемы со строительством, расположением и окружением, будут мало востребованы. А проекты с интересной концепцией, учитывающие текущие характеристики спроса, никогда не будут испытывать проблем с реализацией. Поэтому затоваривание не значит, что все проекты встанут. Это значит, что просто продавать станет сложнее, будет расти уровень конкуренции.
