Поместье за $19 млн

Фото: Коммерсантъ

Основатель «Пятерочки» Андрей Рогачев продал усадьбу-отель «Имение графа Устинова» (раньше — пансионат «Санкт-Петербург») в Крыму за $19 млн. Бывшее графское поместье купила корпорация «ВСМПО-Ависма», входящая в «Ростех».

​ООО «Санаторный комплекс», на балансе которого находится ялтинская усадьба-отель «Имение графа Устинова» сменило собственника, свидетельствуют данные системы СПАРК. С первого августа 2014 года 100% компании перешли во владение ​уральской корпорации «ВСМПО-Ависма» (производитель титана, входит в состав гос­корпорации «Ростех»). О том, что основатель «Пятерочки» Андрей Рогачев выставил на продажу свою усадьбу в Крыму, РБК сообщил в мае 2014-го.

Красивая игрушка

Усадьба-отель «Имение графа Устинова» (с 1997 по 2006 год — пансионат «Санкт-Петербург») занимает 12 га в поселке Восток на Южном берегу Крыма, между курортом Массандра и Никитским ботаническим садом. На территории отеля-усадьбы сохранены две исторические усадьбы российского дипломата графа Михаила Устинова: дом отдыха и приемов, гостевой дом (все здания постройки XIX века). Там же расположены два современных коттеджа, говорилось в презентации проекта, оформленной как коммерческое предложение для потенциальных покупателей (с ней РБК ознакомился в мае 2014-го). Во всех четырех корпусах (их общая площадь составляет около 3,9 тыс. кв. м) организованы номера, которые круглый год сдаются в аренду (всего не более 20 номеров). Есть собственный пляж площадью 0,55 га.

Сам Рогачев смену владельца недвижимости не комментирует. О том, что сделка по продаже состоялась, знает знакомый бизнесмена. «Андрей [Рогачев] покупал усадьбу как красивую игрушку, но ею нужно заниматься, на это нужно время» — так он объясняет продажу актива.

Сведения о сделке также содержатся в отчетности ПАО «Корпорация ВСМПО-Ависма» за 2014 год. Группа сообщила, что в 2014 году приобрела санаторно-курортный комплекс стоимостью $19 млн (724,8 млн руб.; здесь и далее данные в долларах и рублях из отчетности компании), в частности, за права аренды земельных участков сроком на 50 лет корпорация заплатила $15,4 млн, за здания — $4,8 млн.

В мае прошлого года председатель крымского регионального отделения «Деловой России» Алексей Гринцевич говорил РБК, что цена за 1 га земли в Крыму после присоединения региона к России составляет от $1,5 млн до $3 млн. С этой оценкой согласен директор департамента оценки и консультационных услуг Swiss Appraisal в России и СНГ Алексей Сергеев. Он считает, что корпорация «ВСМПО-Ависма» заплатила за актив низкую цену: по его оценке, рыночная стоимость только земельного участка составляет от $18 млн до $24 млн, а есть еще собственно усадьбы, которые трудно оценить по рыночным стандартам из-за их исторической ценности.

Директор по связям с общественностью ПАО «Корпорация ВСМПО-Ависма» Марина Воронкова подтвердила РБК факт покупки комплекса «Имение графа Устинова», уточнив только, что корпорация «намерена использовать его по прямому назначению в корпоративных целях». На другие вопросы Воронкова не ответила.

Петербург купить не смог

Андрей Рогачев выкупил здание санатория «Санкт-Петербург» в 2006 году у комитета по управлению городским имуществом Петербурга. В ходе торгов, которые организовал городской Фонд имущества, аффилированное с бизнесменом ООО «Санаторный комплекс» купило 100% акций ОАО «Управление гостиниц» за 420,1 млн руб. (около $15 млн по курсу того периода). Позднее, в 2012 году, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Анатолий Кривенченко счел сделку по приватизации санатория непрозрачной и обратился с просьбой расследования к губернатору Георгию Полтавченко. По подсчетам Кривенченко, на строительство дома отдыха для петербуржцев было потрачено не менее $100 млн, а цена продажи, как считал депутат, была практически в десять раз ниже. Полтавченко рассмотрел запрос депутата, но посчитал прошедшую сделку приемлемой. Когда стало известно, что Рогачев выставил ялтинскую усадьбу-отель на продажу, Кривенченко предложил выкупить ее за счет города. Депутаты заксобрания даже одобрили соответствующий запрос к Полтавченко. Однако в итоге прошла сделка с «ВСМПО-Ависма».

В презентации прошлого года отмечалось, что стоимость участка и зданий на нем договорная, но источник, близкий к продавцу, утверждал, что стартовая цена — €25 млн (тогда — около $36 млн).

В презентации «Имения графа Устинова» будущим покупателям был предложен план возможной реконструкции отельного комплекса. В ней говорилось, что на участке можно в три очереди построить 166,6 тыс. кв. м жилой недвижимости. Первая предполагала строительство 106,6 тыс. кв. м — три жилых комплекса, коммерческие помещения, зоны отдыха и несколько открытых бассейнов. Вторая могла включить 39,9 тыс. кв. м жилых корпусов, третья — 26,4 тыс. кв. м жилых комплексов с бассейнами и коммерческие площади. На собственном пляже предлагалось построить SPA-центр и яхт-клуб. Предлагаемый трехэтапный план реконструкции требует примерно $250–300 млн инвестиций, считает Алексей Сергеев из Swiss Appraisal.