Бизнес-центр в обмен на акции

Фото: Олег Грицаенко/РБК

Новыми совладельцами O1 Properties Бориса Минца могут стать Владимир Зубрилин и Андрей Баринский. В обмен на долю в компании, управляющей 13 офисными центрами в Москве, они передадут ей свой бизнес-парк «Аврора».

​Безденежная сделка

Компания Forum Properties Владимира Зубрилина и Андрея Баринского договаривается о продаже «Аврора бизнес-парка» в Замоскворечье, в котором расположены офисы Ernst & Young и Deutsche Bank, структурам Бориса Минца, рассказал РБК источник, близкий к одной из сторон сделки.

Сделка может быть оплачена бумагами O1 Properties, специализирующейся на недвижимости «дочки» О1 Group Минца, уточнил он. По его словам, переговоры идут уже более года, но только сейчас стороны смогли найти устраивающий всех вариант.

Источник со стороны Forum Properties подтвердил факт переговоров с О1, но не стал уточнять параметры возможного соглашения. Размер доли в O1 Properties, причитающейся Зубрилину и Баринскому, пока не определен, но О1 Group сохранит контрольный пакет, подчеркнул собеседник в окружении Минца. О готовящейся сделке РБК рассказали и трое топ-менеджеров из консалтинговых компаний.

Сегодня О1 Group контролирует 62% О1 Properties, еще 26% принадлежит группе ИСТ Александра Несиса (источники Reuters оценивали размер сделки, совершенной в апреле 2014 года, в $350 млн), а 12% — инвестбанку Goldman Sachs (соглашение, заключенное также в 2014-м, могло принести Минцу примерно $200 млн).

Сегодня первые две очереди «Аврора бизнес-парка» — на 13 тыс. кв. м и 39,2 тыс. кв. м — полностью сданы в аренду, якорные арендаторы — Ernst & Young и Deutsche Bank. Пустует лишь здание третьей очереди — 9,1 тыс. кв. м. Предполагается, что в рамках парка возведут еще 25 тыс. кв. м, то есть общая площадь «Авроры» превысит 86 тыс. кв. м.

Ориентиров мало

Исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик оценил стоимость всего «Аврора бизнес-парка» с учетом девелоперских планов в $450–500 млн. «Это высококачественный офисный объект, где ставки аренды номинируются в долларах и колеблются в диапазоне $800–900 за 1 кв. м в год», — объясняет эксперт. Впрочем, по оценке управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, с учетом пока еще пустующих площадей, а также будущего строительства стоимость актива может быть несколько выше — $550 млн. В условиях сегодняшнего рынка оценка стоимости объектов осложнена — нет достаточного числа транзакций, которые давали бы ориентир «справедливой цены», обращает внимание управляющий директор JLL в России и СНГ Том Девоншир-Гриффин.

Стоимость бизнес-центра «Аврора» составляет примерно 12% от общей стоимости портфеля недвижимости О1, поэтому обсуждаемая доля, вероятно, близка к этой цифре, рассуждает Ковалев из Blackwood. В свою очередь, источник РБК, знакомый с ходом переговоров, утверждает, что O1 Group намерена сохранить контрольную долю в O1 Properties.

При этом вариант расчета акциями компании управляющему директору JLL представляется разумным решением — возможностью обеим сторонам — продавцу и покупателю — достигнуть соглашения. «В сегодняшних условиях стоимость денег достаточно высока, а О1 заинтересована в том, чтобы получить еще один актив в Москве с надежным пулом международных арендаторов, — рассуждает Константин Ковалев. — При этом Forum Properties еще в предыдущий кризис выбрала стратегию выхода из офисных активов, и обмен БЦ «Аврора» на акции О1 Properties вполне в нее вписывается».

Forum Properties уже давно окупила инвестиции в этот проект, чья первая очередь была введена в эксплуатацию около десяти лет назад, обращает внимание управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара. «При этом ее переуступка за долю в O1 Properties — это сегодня, пожалуй, одна из немногих последних возможностей с выгодой выйти из актива», — уверена она.

Эта сделка может стать крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости в России в 2015-м: с начала года первое место занимала покупка проекта многофункционального комплекса на Софийской набережной, совершенная Capital Group, она оценивалась в 10 млрд руб., или примерно $180 млн. Всего же, по прогнозам JLL, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в стране по итогам года достигнет $3 млрд, хотя за первый квартал он составил $490 млн.

Сейчас мало инвесторов привлекает покупка офисов — это связано с ростом вакантности в столичных бизнес-центрах: объем качественного предложения заметно превышает уровень спроса. По данным CBRE, пиковых значений (27%) в офисном сегменте класса А вакансия достигнет в конце 2015 года, когда будет введено дополнительно 570 тыс. кв. м площадей. Но в 2016–2017 годах этот показатель может снизиться до 15%, считают в компании.​